L’activité législative en matière d’immobilier est très riche. Entre la loi de finances pour 2024 et les diverses propositions de loi relatives aux déséquilibres du marché locatif, le marché immobilier est manifestement une préoccupation véritable de nos élus. Alors quelle est la fiscalité immobilère pour 2024 ? Quid des avantages fiscaux propres à la location meublée et au statut LMNP ? Quels sont les changements qui vous impactent directement ? Que faudra-t-il suivre dans les mois à venir ? Les sujets qui feront la rentrée 2025 ? Notre récap à suivre.
🔎Update de novembre : les réformes pour le statut LMNP 2024
Le dernier trimestre a fait l’objet de nombreuses discussions entre députés et sénateurs, notamment en ce qui concerne en particulier les meublés de tourisme. Dans le collimateur de nos élus, la tension du marché immobilier dans certaines zones, en partie due à l’accroissement de l’offre saisonnière au détriment parfois du logement à usage d’habitation.
Le sujet fait couler beaucoup d’encre et suscite des inquiétudes légitimes chez les loueurs en meublé. Si la presse adopte parfois un ton alarmiste, la réforme en cours ne remet pas fondamentalement en question les avantages du LMNP, malgré une modification du traitement lors de la vente du bien.
Fiscalité des lmnp en tourisme : évolution des seuils du micro-Bic en location saisonnière
Pour être tout à fait clair, ce point de discussion ne fait pas partie des sujets discutés dans le cadre de la loi de finances 2025. Il s’agit du projet de loi Le Meur, plusieurs fois reporté dans le cadendrier de l’assemblée nationale. Ce projet a pu faire l’objet d’une décision en novembre 2024. Voir sur ce point notre article dédié aux changements introduits par la loi anti-airbnb.
Alors PLF2025, où en sommes-nous ?
Budget rejeté à l’Assemblée nationale, débat au Sénat, amendements adoptés… Que prévoit réellement la loi de finances pour les loueurs en meublé et le statut LMNP ?
L’article 24 du projet de loi : Fin du « double amortissement » en LMNP
Le cœur de la réforme réside dans la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la cession d’un bien exploité en é en LMNP.
👉 En pratique, qu’est-ce que cela signifie ?
- En optant pour le régime réel, vous pouvez amortir votre bien immobilier, ce qui permet de déduire son coût d’acquisition ou de construction de vos revenus locatifs.
- Si vous êtes au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire inclut déjà une part estimée d’amortissement.
L’objectif de l’article 24 est de réintégrer ces amortissements dans le prix de revient de l’immeuble lors de sa revente, ce qui augmenterait mécaniquement la plus-value imposable.
Exemple de fiscalité lmnp
Voir sur ce sujet, notre simulation de la réintégration des amortissements à la revente d’un bien lmnp avec des exemples d’imposition comparés.
Un budget rejeté, mais la réforme reste en débat
Le 12 novembre 2024, l’Assemblée nationale a rejeté la première partie du PLF 2025, par 362 voix contre et 192 pour, entraînant le rejet global du projet. Malgré cela, le texte initial, enrichi de certains amendements adoptés, a été transmis au Sénat, qui a débuté son examen le 25 novembre 2024.
En cas de désaccord entre les deux chambres, le gouvernement pourrait :
- Recourir à l’article 49.3 pour adopter le budget sans vote.
- Proposer un projet de loi spécifique pour garantir le fonctionnement de l’État en attendant l’adoption définitive.
Les amendements clés relatifs à l’article 24
Le gouvernement vient de proposer l’article 24 enrichi de deux amendements importants qui clarifient son intention qui pourrait se traduire dans une éventuelle version 49.3 du budget.
Ces deux dispositions viennent tempérer cette volonté de réforme
- Amendement n° I-2098 :
Les dispositions de l’article 24 ne s’appliqueront qu’aux cessions réalisées à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, excluant ainsi les ventes effectuées avant cette date. - Amendement n° I-2104 :
Les biens situés dans des résidences-services (EHPAD, résidences pour seniors…) ne seront pas soumis à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.
Résidences-services : une bonne nouvelle pour ce modèle unique
Ces amendements visent à atténuer l’impact de la réforme tout en soutenant les secteurs résidences services.
Les résidences-services, combinant récupération de TVA et fiscalité des particuliers, restent un modèle à part. Si elles offrent une gestion locative sans souci, elles reposent fortement sur la qualité de l’exploitant. La réforme préserve ce modèle, indispensable dans le paysage de l’investissement immobilier.
Réforme du LMNP : « la fin du LMNP » ? Pas vraiment !
Même si la réintégration des amortissements diminue l’attractivité fiscale du LMNP, il reste un régime pertinent grâce à ses nombreux avantages :
- Un impôt différé :
Vous ne payez l’impôt qu’à la revente et uniquement si vous vendez. En cas de transmission ou d’arrêt d’activité, cette mesure ne s’applique pas. - Un modèle de gestion adapté au marché :
La location meublée répond aux besoins des jeunes actifs ou étudiants, qui préfèrent la flexibilité d’un logement meublé. - Sécurité pour le bailleur :
Vous conservez la possibilité de récupérer votre bien plus facilement qu’en location nue.
Alors, le LMNP, toujours pertinent pour votre stratégie immobilière ?
Notre spécialiste de la fiscalité des revenus locatifs, Aurélie Templé partage son point de vue à date :
« Oui, le statut LMNP reste avantageux pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif à usage d’habitation et le restera pour la location saisonnière grâce à ses fortes rentabilités. Même si la fiscalité pourrait devenir plus lourde à la revente (taxation sur la plus-value), les investisseurs, priviligieant la période de détention profiterons toujours avantageusement de ce choix du LMNP. Depuis plusieurs mois, on entend des rumeurs alarmantes annonçant la mort imminente du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (statut LMNP). Il est temps de remettre les pendules à l’heure : non, ce n’est pas la fin du LMNP !
👉 Découvrez également notre article dédié à l’impact de la durée de détention sur la fiscalité des plus-values.
Besoin d’un éclairage personnalisé ?
Vous préparez un investissement ou gérez un bien en location meublée ? Vous vous posez des questions sur le choix du statut LMNP ? Nos conseillers sont à votre disposition pour vous aider à faire les meilleurs choix. Prenez rendez-vous dès aujourd’hui pour avancer sereinement dans vos projets.
Quelques rappels utiles pour les contribuables propriétaires LMNP ou qui comptent investir
Au passage de cet article dédié aux évolutions apportées par l’Administration fiscale au cadre et au calcul de l’impôt en LMNP, rappelons que tous les loueurs en meublé doivent se plier à certaines règles propres à la location meublée, telle que la déclaration d’activité,
Immatriculer votre activité via une déclaration lmnp 2024
Dès lorsque vous vous lancez en location meublée, vous devez immatriculer votre activité via le Guichet Unique. C’est une formalité simple et gratuite mais que nombre de loueurs négligent pas méconnaissance. Le détail de votre immatriculation LMNP via notre tuto dédié.
Suivre les obligations du calendrier fiscal lmnp 2024
Déclarations des revenus, taxe d’habitation, taxe foncière, Cotisation Foncière des Entreprises… vos obligations fiscales s’échelonnent sur toute l’année. Notre calendrier lmnp pour tout anticiper à temps !
Quelle est la fiscalité du LMNP ?
La question est importante, voir sur ce point notre récap de toutes les particularités du statut LMNP.
I. Fiscalité immobilière 2024 pour les loueurs en meublé : rappel des évolutions liées au PLF 2024 LMNP
Retrouvez à suivre notre récap des mesures liées à la Loi de Finances pour 2024 dédiés au contribuables qui comptent se lancer dans l’investissement immobilier ou sont déjà investisseurs.
1. CFE : après l’augmentation 2023, un taux d’imposition en baisse dès 2024
Vous l’aviez probablement constaté, la CFE a connu en 2023 une sensible augmentation. En effet, entre 2022 et 2023, la CFE a enregistré une hausse de 132 %. En cause, non pas les taux d’imposition qui sont restés strictement identiques en 2023 mais une évolution de la base d’imposition. Compte tenu du fonctionnement de la CFE et de l’application de la CFE minimum, c’est le fait en 2021 d’avoir dépassé le seuil de 100 000 € de chiffre d’affaires qui a conduit, dans de nombreux cas à une hausse de plus du double de la CFE entre 2022 et 2023.
A noter, cette forte hausse de la CFE pour de nombreux loueurs en meublé devrait être en partie corrigée dans les années à venir. Le taux d’imposition de la CFE va en effet faire l’objet d’une diminution progressive, passant de 1,531 % en 2024, 1,438 % en 2025 et 1,344 % en 2026.
📅Par ailleurs, le mécanisme de plafonnement de la CFE sur la valeur ajoutée de 1,25 % est reporté à 2027.
2. Abattements exceptionnels loi ÉLAN et zones tendues
L’abattement exceptionnel « Loi Élan » sur les plus-values immobilières instauré en juillet 2023 est prolongé. La loi de finances prévoit par ailleurs un nouvel abattement « zones tendues » (art. 9, I-B et III).
Ainsi, un amendement au projet de loi de finances pour 2024 permet l’application d’un abattement fiscal exceptionnel. Sont concernés les vendeurs de terrains à bâtir dans les zones tendues et intermédiaires (A, A bis et B1). Des conditions spécifiques s’appliqueront.
A noter également, la vente d’un terrain – uniquement si la promesse de vente est signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025 – intervient dans un de ces secteurs permettra à un propriétaire de bénéficier jusqu’à 60 % d’abattement fiscal sur la vente de leur terrain.
L’exonération des plus-values en cas de cession d’immeuble destinée au logement social est prorogée, aménagée et étendue au logement intermédiaire (art. 9, I-A, III et IV) et permet un abattement de 75 % supplémentaire.
3. Location meublée d’une partie de la résidence principale, maintien de l’exonération d’impôt
Les propriétaires qui louent ou sous-louent une partie de leur résidence principale bénéficiaient jusqu’à présent d’une exonération d’impôt sur les revenus perçus.
📅Cette exonération est prolongée jusqu’au 31 décembre 2026.
Attention, des conditions spécifiques s’appliquent, notamment en matière de loyer. Voir les détails de ces conditions dans notre article sur la fiscalité des chambres chez l’habitant.
4. Location meublée saisonnière, nouveau seuil et abattement au régime micro-BIC
Afin d’inciter les propriétaires de biens destinés à un usage touristique à envisager des périodes de location plus longues, le régime micro-BIC des locations saisonnières est revu :
| Régime Micro-BIC | |||
| Location meublée de tourisme non classée | Location meublée de tourisme classée | Location meublée hors meublé de tourisme | |
| Seuil | 15 000 € | 188 700 € | 77 700 € |
| Abattement | 30 % | 30 % + 21 %* | 50 % |
⚠️ Le projet de loi porté par la députée Annaïg LE MEUR et adopté au Sénat le 24 mai 2024, aussi dite « loi anti-airbnb » va confirme les nouvelles modalités de fiscalité immobilière 2024 et octroie aux élus des possibilités accrues pour la régulation de l’activité de location de courte durée.
5. Et aussi : des mesures spécifiques impactant la location saisonnière
En dehors de la loi de finances pour 2024, d’autres discussions parlementaires pourraient avoir un impact sur le cadre de la location saisonnière dans les mois à venir. Pour mémoire, voir aussi notre récapitulatif des modifications susceptibles de s’appliquer suite à la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue.
6. Expat, une possibilité de dégrèvement de taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Est instauré un dégrèvement de taxe d’habitation sur la résidence secondaire pour les personnes domiciliées hors de France au titre de le l’année de leur retour en France.
A noter par ailleurs, la loi de finances pour 2024 aménage également les conditions de fixation du taux communal de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale.
II. Deux mesures en faveur de l’acquisition immobilière
1. Une probable baisse des frais de notaire (droits de mutation) à l’horizon 2028
C’est une bonne nouvelle. Cette baisse aura en effet un impact immédiat et positif sur le niveau de transactions immobilières. Mais cette réforme ne se fera, d’après la Cour des comptes, qu’au prix d’une révision de la taxe foncière, ce qui pourrait pénaliser de nombreux propriétaires. Voir sur ce point notre article dédié.
2. Prêt à taux zéro : des conditions d’accès plus souples
Afin de soutenir l’investissement immobilier et notamment les primo-accédants à la propriété, le prêt à taux zéro (PTZ) est prolongé jusqu’en 2027 et ses conditions d’accès seront assouplies.
Ces modifications visent notamment à accroître le plafond de ressources, le montant maximum du PTZ accordé et le montant maximum du projet immobilier pouvant être financé à l’aide d’un PTZ. Il s’agit également de durcir le critère de performance énergétique des travaux à réaliser dans un logement ancien.
Il est entre autres prévu que dans le cas d’un logement neuf, le prêt ne pourra être octroyé que s’il :
- est localisé dans un bâtiment d’habitation collectif ;
- et dans une commune classée dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.
Par ailleurs, le prêt Évolutions de l’Éco-PTZ prévu pour le financement de travaux de rénovation dans votre logement est également modifié par la loi de finances pour 2024.
Concernant les prêts avances mutation : ils peuvent être consentis sans intérêt pour le financement de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique des logements (jusqu’au 31 décembre 2027).
III. Focus sur les mesures fiscales spécifiques à l’immobilier
1. Taxe foncière, 2 nouveaux dispositifs d’exonération :
- Pour les propriétaires ayant engagés des frais de rénovation énergétique. Cette disposition sera applicable à partir du 1er janvier 2025.
- Une exonération de 15 ans pour les constructions de logements neufs satisfaisant à des critères de performance énergétique et environnementale supérieurs à ceux imposés par la législation, applicable au 1er janvier 2024. La durée de cette exonération est portée à 25 ans lorsque la demande de l’agrément mentionné a été déposée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2026.
A noter également concernant la taxe foncière (TF) : les logements sociaux situés dans les QPV (quartiers prioritaires de la ville) bénéficient, sous certaines conditions d’une exonération de TF sur les propriétés bâties.
A échéance de la période d’exonérations, les propriétaires profiteront, pour le calcul de la taxe, d’un abattement de 30 % sur la base d’imposition.
📅Ce dispositif est prolongé avec application de l’abattement sur les années 2025 à 2030.
2. Maintien de la réduction Malraux jusqu’au 31 décembre 2024
Cela concerne les opérations de restauration sur un immeuble situé dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés.
3. Prolongement de la réduction d’impôt Denormandie
Cet avantage fiscal est prolongé jusqu’au 31 décembre 2026. Des aménagements sont également apportés concernant les souscriptions de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Voir notre article dédié à la réduction d’impôt Denormandie.
4. Plus-values immobilières : prolongement de certaines exonérations jusqu’en 2025
Deux dispositifs d’exonération d’impôt sur la plus-value sont prolongés jusqu’au 31 décembre 2025. Il s’agit des exonérations de cessions réalisées au profit :
- d’organismes en charge du logement social ou s’engageant à en construire,
- de certaines collectivités territoriales.
Par ailleurs, la loi de Finances pour 2024 instaure également un nouvel abattement pour les cessions de biens intervenant en « zones tendues ». Voir à ce propos les abattements exceptionnels Loi ELAN et zones tendues.
5. Pacte Dutreil et location meublée, des précisions sur l’exonération partielle des droits de mutation en cas de transmission
Le régime d’exonération partielle dit « Pacte Dutreil » ou parfois « Dutreil transmission », permet de transmettre les parts ou actions d’une entreprise familiale en n’étant taxées qu’à 25 % de leur valeur pour limiter le montant des droits de donation ou de succession.
La loi de finances pour 2024 (art. 23) précise le champ d’application du dispositif pour l’exonération partielle des droits de mutation.
Ainsi, lorsqu’une entreprise exerce une activité à la fois opérationnelle (artisanale ou commerciale, donc de la location meublée…) et civile (location nue par exemple), le dispositif Dutreil serait applicable, si toutefois l’activité opérationnelle est prépondérante.
Pour les sociétés exerçant une activité mixte (à la fois civile et opérationnelle, c’est-à-dire : commerciale, artisanale ou industrielle), l’activité opérationnelle devrait être exercée à titre principal pour pouvoir profiter de la réduction partielle du Pacte Dutreil. L’activité civile étant dans ce cas accessoire.
Ce caractère prépondérant sera analysé au regard de la nature et des conditions d’exercice de la société dont les titres sont transmis.
A noter également, les activités des « holdings animatrices » sont depuis la loi de finances 2024 également éligibles au dispositif. Leur activité étant considérée comme opérationnelle.
Attention, et c’est une précision apportée par la loi de finances également : dans le cas d’une activité mixte, à la fois opérationnelle et civile, le dispositif Dutreil pourrait s’appliquer, si l’activité opérationnelle est bien prépondérante.
📅 Ces nouvelles règles sont applicables rétroactivement à compter du 17 octobre 2023.
Voir également sur ce point notre article dédié sur le cumul de la location meublée et du Pacte Dutreil.
6. Sociétés à prépondérance immobilière et droits de mutation
Pour rappel, ces sociétés sont soumises aux droits de mutation à titre onéreux (DMTO) au taux de 5 %. La Loi de finances, sans le cadre du plan de lutte contre les fraudes fiscales a renforcé les obligations déclarations déclaratives imposées dans le cadre de la vente de parts ou d’actions.
Dorénavant, en cas de vente de parts ou d’actions de sociétés à prépondérance immobilière, les actes et déclarations associées devront mentionner les cas où :
- Les parts ou actions vendues relèvent d’une société immobilière de copropriété ;
- La vente octroie à l’acquéreur la jouissance de tout ou partie de l’immeuble détenu par la société qui fait l’objet de la vente de parts ou d’actions ;
- L’acquéreur a payé ou s’engage à payer des dettes contractées par la société auprès du cédant, telles que les avances en compte courant d’associés, en précisant, le cas échéant, leur montant.
7. Prime rénov : de nombreuses adaptations
L’aide financière MaPrimeRénov’ de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) connaît de nombreux changements à compter du 1er janvier 2024. Entre autres, ces modifications comprennent des hausses de budget et des montants de prime octroyés.
Afin de mieux s’adapter aux besoins des ménages, l’aide à l’amélioration énergétique des logements est segmentée en 3 aides :
- MaPrimeRénov’ : visant en particulier l’installation de système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire décarboné, c’est-à-dire fonctionnant avec une énergie moins polluante, et plus économe.
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné : pour financer des travaux de rénovation ambitieux permettant un gain de 2 classes énergétiques au minimum.
- MaPrimeRénov’ Copropriété : pour la rénovation des parties communes en copropriété.
Pour faire le point des travaux financés, des montants de prime et des plafonds de ressources imposés, consultez le guide actualisé des aides financières 2024 par l’Agence nationale de l’habitat.
Un doute sur votre situation fiscale ? Vous vous interrogez sur les meilleurs choix à opérer en prévision de votre prochaine déclaration annuelle de revenus ? Nos conseillers fiscalistes spécialistes du meublé locatif sont à votre écoute pour analyser avec vous les meilleurs scenarii possibles en fonction de votre situation. Il suffit de prendre RDV !
🔎Voir aussi les changements introduits par la loi de finances pour 2023.
