Le sujet a fait beaucoup parler parmi les acteurs de l’accompagnement à la création d’entreprise, le guichet unique s’est imposé au 1er janvier 2023 pour toutes les formalités des entreprises. Cela concerne donc aussi les bailleurs immobiliers, avec le statut LMNP ou LMP, qui doivent eux aussi créer une entreprise. C’est ce qui leur permettra ensuite de déclarer leurs revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comment faire la démarche d’immatriculation LMNP ? Quelles sont les étapes clés à anticiper pour recevoir votre numéro Siret dans les meilleurs délais ?
La déclaration d’activité LMNP /LMP via le guichet unique
Tous les propriétaires investisseurs qui démarrent une activité de mise en location meublée doivent faire connaître leur activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.
Attention ! Vous devez réaliser cette formalité dans les 15 jours qui suivent votre démarrage en location meublée. Alors quelle est la bonne date de début ?
C’est soit la date de signature de votre acte d’achat, soit la date de mise en location. Parfois pour tenir compte des travaux engagés pour la mise en location du bien (ce qui impactera l’optimisation de vos recettes locatives), il peut être plus intéressant de vous enregistrer dès la date d’achat. Consultez nos spécialistes si vous avez le moindre doute à ce sujet !
La fin du formulaire P0i
Jusqu’au 31 décembre 2022, quel que soit votre régime d’imposition (micro-bic ou réel), cette déclaration s’effectuait via le formulaire P0i (Cerfa 11921*5) ou FCMB en cas d’indivision. Vous aviez déjà la possibilité de réaliser cette formalité en ligne, mais vous pouviez aussi l’envoyer au format papier au Greffe du Tribunal de Commerce dans les 15 jours suivant le début de votre activité de loueur en meublé.
Depuis le 1er janvier 2023, la déclaration de toutes les activités de location meublée (longue durée à usage d’habitation, de courte durée, touristique…) s’effectue à travers le Guichet Unique de l’INPI. Cette nouvelle mesure, instaurée par le gouvernement, vise à moderniser et à simplifier la déclaration des activités de location meublée.
Création LMNP en ligne : un portail unique pour tous les loueurs
Dorénavant, vous devez donc impérativement passer par cette plateforme en ligne pour déclarer votre activité de location meublée en dématérialisé.
Celle-ci a dorénavant vocation à réunir l’ensemble des formalités des entreprises.
Pour quelles formalités en LMNP /LMP ?
Le Guichet Unique est un portail web permettant d’effectuer cette nouvelle obligation des actes déclaratifs et rectificatifs.
En tant que loueur en meublé, vous devrez donc recourir aux services du Guichet unique pour :
- Déclarer un bien loué en meublé
- Modifier ou cesser votre activité
Le guichet unique remplace donc également l’ancien formulaire de modification ou cessation d’activité P2p4i.
Réception de votre numéro de Siret LMNP
A l’issue de votre immatriculation LMNP, l’Insee va vous communiquer le certificat d’inscription au répertoire SIRENE sous 15 jours. Celui-ci comprend votre numéro Siret qui vous sera demandé pour la plupart de vos obligations administratives en tant que loueur en meublé. C’est le cas avec le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP), comme qu’en location meublée professionnelle (LMP).
⬇️Le tuto pas à pas votre inscription en LMNP⬇️
Pour vous aider, découvrons maintenant comment réaliser votre immatriculation LMNP en ligne. C’est assez simple, mais la démarche n’est pas forcément des plus intuitive aux premiers abords.
Nous allons ici nous focaliser sur les points qui interrogent la plupart des loueurs et vous donner des indications pour vous repérer plus facilement.
Étape 1 : connectez-vous au site des formalités des entreprises, le Guiche unique de l’Inpi
Ouvrez le portail procédures sur le site de l’Inpi : https://procedures.inpi.fr/
Vous pouvez vous connectez soit en vous créant un compte avec identifiant et mot de passe, soit en utilisant l’accès sécurisé FranceConnect.
Étape 2 : dans le menu Entreprises, choisissez le dépôt d’une formalité de création d’entreprise
Puis cliquez sur « Créer une entreprise » :
Puis :
En tant que professionnel LMNP, déclarant vos loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, vous devez en effet créer une entreprise. Et c’est vrai qu’en tant que simple investisseur particulier, cela ne tombe pas sous le sens ! C’est pourtant le point déterminant de votre déclaration LMNP.
A partir de là, la formalité sera un peu différente selon les options que vous allez choisir :
1. Si vous choisissez le régime réel de la location meublée ou bien celui du micro-BIC pour le calcul de vos bénéfices imposables
Ce dernier vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire pour charges de 30, 50, ou 71 % (ce pourcentage change selon certains critères lorsque vous effectuez de la location saisonnière). Ce fonctionnement très simplifié est souvent séduisant car synonyme d’une comptabilité réduite. En revanche, dans 90 % des cas, cette option n’est pas la plus pertinente pour l’optimisation de votre imposition. Voir à la fin du tuto d’immatriculation LMNP pourquoi il faut régulièrement questionner cette option fiscale.
Choisissez l’option micro-entreprise si vous avez validé que le régime micro-Bic est le plus pertinent pour vous :
Si vous avez le moindre doute, consultez un conseiller en fiscalité immobilière. Il pourra réaliser une simulation au regard de toutes les caractéristiques de votre investissement et vous aider à faire le bon choix.
2. Si vous immatriculez votre activité seul ou en indivision (si vous investissez ou détenez le bien loué à plusieurs). Dans ce cas, vous êtes d’office au régime réel
Donc, voilà pourquoi le formulaire aborde votre forme juridique et vous propose ensuite de préciser si vous êtes LMNP en indivision (exploitation en commun) ou si vous êtes une société (personne morale) ou un entrepreneur individuel (quand vous exploitez votre bien seul et lorsque vous investissez en couple sous le régime de la communauté).
En indivision, le formulaire vous demande le type d’exploitation de votre entreprise :
Nous ne rentrons pas dans les détails des questions formulées ensuite qui sont assez simples. En tant que loueur vous n’êtes pas logiquement, une extension d’une entreprise étrangère…
Étape 3 : les informations relatives à votre création d’entreprise
D’abord vous allez renommer le brouillon de votre procédure. Et bien sûr, vous allez devoir indiquer toutes les informations relatives à votre identification (nom, prénom, adresse mail, numéro de sécurité sociale…) en tant que loueur et au sujet de votre bien loué.
Si vous exploitez plusieurs biens : vous devez indiquer les coordonnées de votre établissement ou bien principal, c’est-à-dire celui qui génère le plus de chiffre d’affaires parmi vos revenus locatifs.
Ici, vous ne choisirez de fixer l’adresse de votre entreprise à votre domicile que si vous louez une partie de votre résidence principale. Sinon, l’adresse de l’entreprise est logiquement celle du bien que vous louez.
En indivision, vous allez mentionner parmi les indivisaires, celui qui aura le rôle de mandataire gérant de l’entreprise (personne ayant le pouvoir d’engager l’établissement). Tous les indivisaires devant être identifiés dans la formalité.
Si vous exercez en société, vous indiquerez également qu’il s’agit d’une personne morale.
Étape 4 : la déclaration d’insaisissabilité
Par principe, la résidence principale d’un entrepreneur est insaisissable. C’est une protection de droit. Le formulaire vous demande ensuite si vous souhaitez y renoncer. Donc, très logiquement, vous allez répondre non !
Passez ensuite l’étape des résidences secondaires qui ne profitent pas de cette protection :
Puis, il vous sera demandé de préciser si vous avez des salariés ou un nom de domaine. Ce sont des informations qui vous concernent très rarement en tant que loueur en meublé.
Étape 5 : le choix de votre option fiscale pour votre activité de loueur
Nous en avons déjà parlé en début de tutoriel, cette étape est sans doute l’une des plus importantes de votre formalité. C’est là que vous allez choisir entre micro-Bic ou régime réel pour l’imposition de votre chiffre d’affaires (vos revenus locatifs). Si vous choisissez le régime réel, vous choisissez : réel simplifié BIC.
Sachez toutefois que cette option est toujours révocable. Vous pouvez la modifier pour l’imposition de vos recettes annuelles jusqu’à la date de déclaration de vos revenus (entre juin et mai selon votre situation géographique).
Concernant la TVA et la franchise en base de TVA, vous êtes pour la plupart exonéré, donc sélectionnez la mention : Activité hors champs ou exonérée de TVA.
Attention ce n’est pas votre cas si vous investissez en résidences services : résidence étudiante, senior, Ehpad ou résidence tourisme. Mais dans ce cas, vos formalités d’entreprise sont généralement prises en charge par un expert-comptable qui se chargera de la procédure d’immatriculation.
Autre mention importante : la date de clôture de l’exercice comptable !
Nous vous recommandons de mentionner le 31 décembre ce qui vous permet de gérer la déclaration de vos recettes annuelles en année civile, même si votre mise en location intervenait en novembre. C’est souvent le plus simple d’un point de vue administratif.
Étape 6 : pièces justificatives et enregistrement
Vous êtes invité à télécharger un justificatif d’identité pour conclure votre formalité. Vous pouvez ajouter d’autres pièces comme un acte notarié. En principe, il n’y a pas d’obligation en la matière.
Précision, l’encadré « représentant ou mandataire » est utile si vous avez mandaté un tiers pour la gestion de votre activité de loueur, notamment la partie formalités en la confiant à un expert-comptable immobilier.
Enfin, vous pouvez porter à la connaissance de l’Administration fiscale des observations. C’est à vous de juger sur ce point. Encore une fois, en principe, ce n’est pas nécessaire.
⚠️ Vos informations sont enregistrées dans le répertoire Sirène géré par l’Insee. Pour éviter qu’elles soient accessibles à des tiers, nous vous conseillons de cocher cette case. De même pour la mise à disposition de vos données personnelles à des fins de prospection !
Vous allez pouvoir maintenant vérifier le récapitulatif de votre déclaration puis valider votre dossier. Votre immatriculation d’activité en LMNP est faite ! Bravo !
Ensuite vous pourrez retourner dans votre espace Inpi. Un tableau de bord vous permet de retrouver toutes vos informations et suivre l’état d’avancement de vos formalités.
Dans les 15 jours, vous allez recevoir votre numéro Siret.
Quelles sont vos obligations après votre immatriculation LMNP ?
Votre déclaration sur le Guichet unique de l’Inpi n’est qu’un point de départ en matière de formalités. Mais c’est bien l’étape la plus cruciale puisqu’elle est le sésame pour poursuivre vos démarches. Tout au long de votre première année de location, vous allez devoir enchaîner les étapes suivantes.
1. L’adhésion à un centre de gestion agréé
Tous les loueurs en meublé, ayant opté pour le régime réel peuvent adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA), et peuvent ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt sur leurs revenus (IR).
Généralement si vous payez l’impôt sur le revenu et si vous n’êtes pas en indivision, vous avez très probablement un intérêt certain à adhérer à un CGA.
2. Vérifier votre choix d’option fiscale : régime réel ou micro-BIC ?
Dans la plupart des cas, nous vous conseillons de choisir le régime réel qui vous permet de déduire l’ensemble des charges déductibles engagées pour votre activité locative. Cette optimisation est déjà très intéressante, mais elle devient redoutable lorsque vous pouvez en plus déduire la valeur d’acquisition de votre bien via le mécanisme comptable de l’amortissement LMNP. Vous mesurez l’efficacité pour optimiser l’imposition de vos recettes annuelles. C’est donc cette option qui dans 90 % des cas se révèle la plus pertinente. Il offre la possibilité à de nombreux loueurs d’effacer l’imposition due sur les loyers.
Encore une fois, ce choix est stratégique et selon les années, le bon choix à faire n’est pas toujours le même ! Donc, n’hésitez pas à consulter un spécialiste sur ce point déterminant pour l’optimisation de vos revenus locatifs.
3. Création de votre espace sur impots.gouv.fr en vue de la déclaration de vos revenus locatifs
La création d’un compte professionnel sur impots.gouv.fr vous permettra de faciliter vos échanges avec l’Administration fiscale. Et cette étape est obligatoire puisque c’est dans cet espace que vous pourrez régler votre cotisation foncière des entreprises (CFE) et la TVA si vous y êtes assujetti.
En tant que loueur non professionnel (statut LMNP), la création d’un espace professionnel simplifié est suffisante.
Dans votre espace particulier, vous serez ensuite amené à réaliser :
- La déclaration de vos revenus locatifs tous les ans en mai/juin via le formulaire 2042 C Pro où vous communiquerez votre chiffre d’affaires généré par votre activité locative.
- La déclaration d’occupation et de loyers via « Mes Biens Immobiliers » : elle devra être actualisée pour chaque bien en cas de changement.
4. Renseigner la déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises (CEFE) via le formulaire 1447
Le formulaire 1147-C-SD vous est envoyé par les impôts. Il fait suite à votre déclaration d’activité LMNP sur le Guichet unique pour vous permettre de vous acquitter de la CFE. Vous devez l’adresser au Service des Impôts des Entreprises dont dépend votre logement meublé. Les coordonnées de votre SIE figurent en haut du document.
📆 Il doit être envoyé et complété avant le 1er janvier de l’année !
Si vous avez le moindre doute quant aux formalités à réaliser pour la mise en location d’un bien, consultez nos conseillers spécialistes de la location meublée. Ils vous aident à y voir plus clair et à choisir les bonnes options pour déclarer vos revenus locatifs. Prenez RDV, c’est gratuit.
