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Le régime réel : un véritable avantage en location meublée

4 mn
Article mis à jour le 16 septembre 2022
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Lorsque vous vous lancez dans une activité de location meublée, vos revenus locatifs sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de votre avis d’imposition. S’offrent alors à vous deux options : le régime micro-BIC ou le régime réel. Si le régime fiscal du micro-BIC s’applique de plein droit, il serait pourtant dommage de ne pas considérer le choix du régime réel qui offre de nombreux avantages.

Location meublée : régime réel ou micro-bic ?

Aurélie Templé, responsable développement chez Amarris Immo fait le point pour vous permettre de choisir l’option la plus adaptée à votre activité de loueur en meublé.

Micro-BIC location meublée : moins avantageux que le régime réel ?

En effet, dans plus de 85% des cas, le régime réel est l’option fiscale à retenir pour votre activité de fourniture de logement.
Pour commencer, resituons le contexte dans lequel nous sommes en location meublée :

  1. Dans un premier temps,  vous pouvez opter pour le régime du micro BIC. Ce régime va s’appliquer aux propriétaires ayant des revenus inférieurs à 72 600€ ou à 176 200€ pour un meublé de tourisme classé. Ils vont alors être taxés après un abattement sur leurs revenus locatifs. L’abattement est de 50% ou de 71% dans la cadre d’un meublé de tourisme classé. La notion du classement est extrêmement importante car si vous voulez faire de la location saisonnière ou de type Airbnb, vous ne pourrez pas bénéficier de cet abattement spécifique si le bien n’est pas classé.
  2. Dans un second temps, vous pouvez opter pour le régime réel. Bien que le régime micro-BIC s’applique de plein droit, vous avez donc la possibilité en tant que propriétaire de formuler votre option pour le régime réel.

Comment faire pour opter ?

L’option pour le régime réel est une option à formuler au moment de la déclaration de votre activité ou, jusqu’en 2021 avant le 1er février. Par exemple : pour 2020, si vous souhaitiez opter pour le régime réel vous deviez formuler cette option avant le 1er février 2020. Depuis 2022, ce délai d’option a été allongé. Vous pouvez désormais opter jusqu’à la date limite de dépôt de votre déclaration personnelle de revenus (déclaration n° 2042), entre mai et juin, selon votre département de résidence.

Que permet le régime réel ?

L’option pour le régime réel va permettre aux investisseurs de déduire l’amortissement en sus de leurs charges. L’amortissement gomme, dans la majorité des cas, 40 à 80% des revenus locatifs. Il se peut même que dans des logements neufs, par exemple, on aille jusqu’à 100%. Cela neutralise donc une certaine partie des revenus locatifs et, dans certains cas très exceptionnels, la totalité.

Le régime réel permet également de déduire l’ensemble des charges liées au bien immobilier (charges de gestion locative, charges de copropriété, intérêts d’emprunt…). Il est important de comprendre que, dans le cadre de la location meublée, même si vous n’avez plus de charges, même si vous n’avez pas de travaux et même si vous n’avez pas de crédit immobilier, vous pourriez avoir tout intérêt à opter pour le régime réel

Simulation d’impôt : micro-BIC ou avec le régime réel ?

Rien n’est plus parlant que les chiffres. Comparons ensemble une simulation d’imposition.

Prenons l’exemple d’un couple qui investit dans un immeuble d’une valeur de 280 000 € avec un loyer annuel de 10 000 €.

Cet investissement génère également les charges suivantes :

  • 2 500 € d’intérêts d’emprunt
  • 1 000 € de taxe foncière
  • 300 € d’administration et de gestion locative

Ils ont 45 000 € de revenus annuels. Quel est l’impact en choisissant le régime micro-BIC ou le régime réel dans leur déclaration fiscale (2042 c pro) ?  

Micro-BicRéel simplifié
Loyers encaissés10 00010 000
Abattement forfait ou charge5 0003 643
Intérêts d’emprunt et assurance emprunteur 2 500
Honoraires Comptabilité 0
Amortissements 10 163
Résultat5 000-6 306
Montant retenu pour l’imposition5 0000

Dans un tel exemple, les revenus générés par un investissement en location meublée sont parfaitement indolores sur le plan fiscal. Notre couple investit sans aucun supplément d’impôt.

D’une situation à l’autre, bien sûr, et compte tenu des spécificités de chaque projet d’investissement, l’optimisation sera plus ou moins forte. Cela suppose bien sûr de maîtriser l’application de l’amortissement de la valeur d’acquisition, un calcul comptable complexe qui suppose l’intervention d’un comptable familier des pratiques propres à l’immobilier.

Lorsque vous vous apprêtez à investir le choix de votre option fiscale est donc déterminant car d’une option à l’autre, l’impact fiscal sera très différent. Même avec les 50 % d’abattement permis par le régime micro-BIC, 5 000 € de revenus peut contribuer à faire évoluer votre TMI (tranche marginale d’imposition).

Pour sécuriser l’ensemble de vos démarches, consultez un spécialiste de la gestion des revenus locatifs.

Nos experts fiscalistes confient la gestion de votre dossier à des comptables formés spécifiquement à l’immobilier et peuvent mesurer avec vous l’impact fiscal de votre investissement au regard de votre situation personnelle. L’occasion de vérifier que votre projet d’achat et le bénéfice imposable dégagé ne génère ne contribue pas à augmenter votre pression fiscale. Il suffit de prendre RDV pour comparer vos différentes options avec un conseiller fiscaliste !

Dans quels cas va-t-on être concerné par le micro BIC en location meublée ?

Malgré les nombreux avantages qu’offre le régime réel, le micro-BIC et son abattement forfaitaire pour charges sera vraisemblablement plus adapté :

  • Lorsqu’un locataire fait de la location meublée : il n’est pas propriétaire du bien et n’aura donc pas la faculté d’amortir,
  • Lorsqu’un propriétaire a une forte rentabilité : c’est très rare mais certains investisseurs ont des rentabilités qui vont aller jusqu’à 15%. Ces mêmes personnes n’ont parfois pas de crédit ou peu de travaux,
  • Lorsqu’un propriétaire réalise de la location meublée en ayant opté pour le régime réel il y a 20 ou 30 ans : il a alors pratiqué une grosse partie de son amortissement.

Les points clés à retenir avec le régime micro-BIC

• A noter, vous pouvez opter pour le micro-BIC, sous réserve de ne pas dépasser 72 600 € de recettes locatives (176 200 € pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classé).
• Dans ce cas un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur vos recettes locatives pour le calcul de l’imposition à l’impôt sur le revenu (ou de 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes).
• La simple tenue d’un journal des recettes suffit pour remplir vos obligations comptables.

Voir pour plus de précisions voir aussi notre article dédié au micro-BIC en location meublée.

Le conseil en fiscalité locative fait partie des missions d’un expert comptable spécialisé lmnp. Si vous souhaitez être accompagné pour cette étape et sécuriser votre déclaration de revenus de location meublée, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec nos conseillers. Vous pouvez également évaluer vous-même les différentes options à votre disposition en utilisant notre simulateur « régime réel ou micro-bic ».  

Article créé le 24 janvier 2022

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