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Le régime réel : un véritable avantage en location meublée

4 mn
Article mis à jour le 2 juillet 2020
Le régime réel : un véritable avantage en location meublée
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Lorsque vous vous lancez dans une activité de location meublée, vos revenus locatifs sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de votre avis d’imposition. S’offrent alors à vous deux options : le régime micro-BIC ou le régime réel. Si le régime micro-BIC s’applique de plein droit, il serait pourtant dommage de ne pas considérer le choix du régime réel qui offre de nombreux avantages. Aurélie Templé, responsable développement chez Amarris Immo fait le point pour vous permettre de choisir l’option la plus adaptée à votre activité de loueur en meublé.

Il semblerait que le régime réel soit plus avantageux que le micro BIC, vous confirmez ?

En effet, dans plus de 85% des cas, le régime réel est l’option fiscale à retenir.
Pour commencer, resituons le contexte dans lequel nous sommes en location meublée :

  1. Dans un premier temps,  vous pouvez opter pour le régime du micro BIC. Ce régime va s’appliquer aux propriétaires ayant des revenus inférieurs à 70 000€ ou à 170 000€ pour un meublé de tourisme classé. Ils vont alors être taxés après un abattement sur leurs revenus locatifs. L’abattement est de 50% ou de 71% dans la cadre d’un meublé de tourisme classé. La notion du classement est extrêmement importante car si vous voulez faire de la location saisonnière ou de type Airbnb, vous ne pourrez pas bénéficier de cet abattement spécifique si le bien n’est pas classé.
  2. Dans un second temps, vous pouvez opter pour le régime réel. Bien que le régime micro-BIC s’applique de plein droit, vous avez donc la possibilité en tant que propriétaire de formuler votre option pour le régime réel.

Comment faire pour opter pour le régime réel ?

L’option pour le régime réel est une option à formuler au moment de la déclaration de votre activité ou avant le 1er février de chaque année. Par exemple : pour 2020, si vous souhaitez opter pour le régime réel vous devez formuler cette option avant le 1er février 2020.

Que permet le régime réel ?

L’option pour le régime réel va permettre aux investisseurs de déduire l’amortissement en sus de leurs charges. L’amortissement gomme, dans la majorité des cas, 40 à 80% des revenus locatifs. Il se peut même que dans des logements neufs, par exemple, on aille jusqu’à 100%. Cela neutralise donc une certaine partie des revenus locatifs et, dans certains cas très exceptionnels, la totalité.

Le régime réel permet également de déduire l’ensemble des charges liées au bien immobilier (charges de gestion locative, charges de copropriété, intérêts d’emprunt…). Il est important de comprendre que, dans le cadre de la location meublée, même si vous n’avez plus de charges, même si vous n’avez pas de travaux et même si vous n’avez pas de crédit immobilier, vous pourriez avoir tout intérêt à opter pour le régime réel

Dans quels cas va-t-on être concerné par le micro BIC ?

Malgré les nombreux avantages qu’offre le régime réel, le micro-BIC sera vraisemblablement plus adapté :

  • Lorsqu’un locataire fait de la location meublée : il n’est pas propriétaire du bien et n’aura donc pas la faculté d’amortir,
  • Lorsqu’un propriétaire a une forte rentabilité : c’est très rare mais certains investisseurs ont des rentabilités qui vont aller jusqu’à 15%. Ces mêmes personnes n’ont parfois pas de crédit ou peu de travaux,
  • Lorsqu’un propriétaire réalise de la location meublée en ayant opté pour le régime réel il y a 20 ou 30 ans : il a alors pratiqué une grosse partie de son amortissement.

Si vous avez une question ou un doute sur l’option fiscale liée à votre activité de location meublée n’hésitez pas à contacter nos spécialistes en déclarations des revenus locatifs ou utiliser notre simulateur en ligne.  

Article créé le 17 janvier 2020

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