Charges déductibles LMNP : la liste complète 2026

Micro-BIC ou régime réel : quel impact sur vos déductions fiscales ?

Avant de lister les charges, voici un point essentiel : votre capacité à déduire dépend entièrement du régime fiscal choisi pour votre location meublée non professionnelle. Pour plus de détails, consultez notre comparatif du régime micro-bic vs réel.

Critère	Micro-BIC	Régime réel
Déduction	Abattement forfaitaire uniquement	Charges réelles + amortissements
Seuil (meublé classique)	83 600 €/an	Aucune limite
Seuil (meublé de tourisme non classé)	15 000 €/an	Aucune limite
Déficit possible ?	Non	Oui, reportable 10 ans
Comptabilité	Aucune obligation	Liasse fiscale 2031/2033 obligatoire

Micro-BIC : un abattement simple, mais figé

Au micro-BIC, vous ne déduisez aucune charge réelle. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire fixe sur vos recettes :

• 50 % pour le meublé classique (location longue durée ou meublé de tourisme classé) avec un plafond à 83 600 € de recettes annuelles
• 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis la loi Le Meur 2024, avec un plafond abaissé à 15 000 €

Ce régime est simple à gérer, mais rarement optimal : si vos charges réelles dépassent ces abattements, ce qui est quasi systématique avec un emprunt en cours, vous payez plus d’impôt que nécessaire.

Régime réel : le choix optimal pour déduire ses charges LMNP et réduire ses impôts

Le régime réel est presque toujours plus favorable dès que vos charges réelles + amortissements dépassent 50 % de vos revenus locatifs. En pratique, c’est le cas dès que vous remboursez un crédit immobilier ou que vous avez réalisé des travaux.

Exemple concret : pour un studio loué 9 600 €/an, avec 4 200 € de charges réelles et 4 800 € d’amortissements :

• Au régime réel → résultat imposable : 600 €
• Au micro-BIC → résultat imposable : 4 800 €
• Économie d’imposition estimée : environ 1 900 €/an au TMI 30 %

Les 3 conditions pour qu’une charge soit déductible (article 39 CGI et BOFiP)

Au régime réel, toute charge déductible doit remplir 3 critères cumulatifs selon l’article 39 du Code général des impôts :

1. Engagée dans l’intérêt de l’exploitation : la dépense doit être directement liée à votre activité locative meublée, les dépenses personnelles sont exclues.
2. Justifiée par une pièce comptable : conservez factures, reçus et relevés bancaires pendant 6 ans minimum (10 ans pour les livres comptables).
3. Comptabilisée dans le bon exercice fiscal : la charge s’impute sur l’année où elle est engagée, pas sur celle où elle est payée.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP au régime réel ? La liste complète

Voici les grandes catégories de dépenses imputables sur vos revenus locatifs. Chaque charge doit être justifiée et rattachée directement à votre bien.

Intérêts d’emprunt et garantie : un poste de déduction majeur

Les charges financières liées à votre financement immobilier constituent souvent le montant de déduction le plus élevé, notamment les premières années du prêt :

• Intérêts du crédit immobilier contracté pour l’acquisition du bien.
• Assurance emprunteur (décès, invalidité, incapacité de travail).
• Frais de dossier bancaire et honoraires de courtier.
• Garantie d’emprunt : hypothèque, caution (ex. Crédit Logement), privilège de prêteur de deniers (PPD).
• Frais de tenue de compte bancaire dédié à l’activité LMNP.

Taxes et impôts fonciers liés à la location

Plusieurs impôts locaux sont intégralement déductibles de vos revenus locatifs :

• Taxe foncière — 100 % déductible pour le bien loué meublé (hors part TEOM récupérable sur le locataire).
• Cotisation foncière des entreprises (CFE) de la location meublée — due dès la 2e année d’activité, souvent oubliée par les nouveaux loueurs en meublé lors d’un premier investissement locatif.
• Taxe de séjour — déductible pour les meublés de tourisme (reversée à la commune).

Assurances

Toutes les primes d’assurance liées à votre bien sont déductibles, sans seuil d’amortissement :

• Assurance propriétaire non occupant (PNO), obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR.
• Garantie loyers impayés (GLI).
• Assurance multirisques immeuble (si vous en êtes redevable en tant que propriétaire).

Charges de copropriété

Seule la partie non récupérable sur le locataire est déductible. Voici ce qui entre, et ce qui n’entre pas, dans vos charges déductibles applicables :

• ✅ Charges courantes d’entretien, de syndic, d’ascenseur, de ménage des parties communes…
• ✅ Quote-part des travaux votés en AG (ravalement, toiture…)
• ❌ Fonds de prévoyance, fond de roulement, fonds travaux ALUR → ces provisions ne sont pas déductibles tant que les travaux ne sont pas réellement effectués

Travaux d’entretien et de réparation

Matériaux, outils, main d’oeuvre… En matière de travaux, la règle clé : 500 € HT (soit 600 € TTC) est le seuil qui distingue une charge immédiate d’une dépense amortissable :

• Dépenses < 500 € HT (plomberie, électricité, peinture, petites réparations…) → déductibles immédiatement.
• Travaux d’amélioration > 500 € HT → à amortir sur plusieurs années selon leur nature.
• Entretien courant (chaudière, VMC, remplacement à l’identique…) → déductibles en charges.

Déduction des frais comptable et autres frais de gestion

Tous les frais liés à la gestion courante de votre activité sont déductibles, sans seuil d’amortissement :

• Honoraires d’agence immobilière (mise en location, gestion locative courante).
• Frais d’expert-comptable ou de cabinet comptable spécialisé LMNP, intégralement déductibles.
• Logiciel de comptabilité LMNP.
• Frais de diagnostics immobiliers (DPE, amiante, électricité…).
• Honoraires d’avocat ou de conseil fiscal.
• Frais de publication d’annonces (Leboncoin, PAP, Airbnb, SeLoger…).
• Frais postaux, papeterie, abonnements professionnels liés à l’activité.
• Adhésion à un organisme de gestion agréé (OGA).

Internet, essence et autres frais de déplacement

Si la gestion de votre bien vous demande des déplacements, ces dépenses sont déductibles :

• Essence et frais de carburant : déductibles via le barème kilométrique BIC (ex. : 3 000 km × 0,636 €/km pour un véhicule thermique 5 CV = 1 908 € déductibles) ou via les frais réels, mais pas les deux simultanément.
• Péages, parking, billets de train, hébergement lors de déplacements professionnels (visite du bien, états des lieux, suivi de travaux).
• Abonnement Internet du logement loué, courant en location saisonnière.
• Téléphone : quote-part professionnelle justifiée si usage mixte.

Vaisselle, ménage et fournitures (surtout en location saisonnière)

Pour les meublés de tourisme, des dépenses spécifiques viennent s’ajouter aux charges classiques :

• Produits ménagers, produits d’accueil, café, thé, consommables…
• Vaisselle, petite literie, petits équipements < 500 € HT → déductibles directement en charges l’année d’achat.
• Frais de conciergerie et de ménage entre les séjours.
• Linge de maison (draps, serviettes) si fourni par le propriétaire.

Frais de notaire et frais d’acquisition : déductibles ou amortissables ?

Les frais engagés lors de l’acquisition du bien méritent une attention particulière. Vous avez le choix entre deux traitements fiscaux :

• Déduction immédiate en charges : frais de notaire (~7-8 % dans l’ancien), honoraires d’agence à l’achat, frais de caution… réduisent votre résultat dès la 1ère année et peuvent générer un déficit reportable.
• Amortissement sur la durée du bien : l’avantage fiscal est lissé dans le temps.

L’amortissement LMNP : la déduction qui ne coûte rien

L’amortissement est la grande spécificité de la location meublée non professionnelle, et son levier fiscal le plus puissant. Il traduit la perte de valeur progressive du bien, sans aucune sortie d’argent supplémentaire pour vous. Chaque année, une fraction de la valeur totale du bien vient s’imputer sur vos revenus locatifs.

Ce qu’on peut amortir en LMNP :

• Le bâti (hors terrain — le terrain n’est jamais amortissable, il représente en général ~15 % de la valeur totale).
• Le mobilier et l’électroménager.
• Les travaux de rénovation d’amélioration (> 500 € HT).
• Les frais d’acquisition si vous choisissez de les amortir plutôt que de les déduire immédiatement.

Durées d’amortissement des meubles et composants du bien

Chaque composant du bien est amorti selon sa durée de vie estimée :

Composant	Durée d’amortissement
Gros œuvre (structure)	30 à 40 ans
Toiture	25 à 35 ans
Réseaux (plomberie, électricité)	25 à 30 ans
Aménagements intérieurs	12 à 15 ans
Travaux de peinture	10 ans
Mobilier (canapé, table, literie…)	5 à 10 ans
Électroménager	5 à 8 ans

Ce que l’amortissement ne peut pas faire

• L’amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C du CGI). Sa déduction est plafonnée à la différence entre loyers perçus et autres charges déductibles de l’exercice.
• En revanche, l’excédent d’amortissement non déduit est reportable sans limite de durée sur les prochaines années — contrairement au déficit sur charges, qui lui ne se reporte que sur 10 ans.

Déficit LMNP : que faire quand les charges dépassent les loyers ?

Si vos charges déductibles (hors amortissements) dépassent vos recettes locatives, vous générez un déficit LMNP. C’est une situation courante et fiscalement avantageuse les premières années d’exploitation.

• Le déficit est reportable pendant 10 ans sur vos revenus de location meublée non professionnelle.
• Il ne s’impute pas sur votre revenu global — contrairement au déficit foncier de la location nue.
• Il peut s’accumuler d’une année sur l’autre et se consomme progressivement dès que votre activité redevient bénéficiaire.

Comment déclarer ses charges déductibles pour les déduire de ses revenus locatifs meublés ?

Au régime réel, la déclaration LMNP de vos charges déductibles passe par une liasse fiscale spécifique, différente de la déclaration classique des revenus fonciers :

• Formulaire 2031 + annexes 2033 à télétransmettre à l’administration fiscale avant la date limite annuelle.
• Tenue d’une comptabilité en partie double obligatoire.
• Chaque charge doit correspondre à une facture ou un justificatif référencé et conservé.

Les revenus locatifs issus du LMNP au régime réel sont déclarés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) — et non dans les revenus fonciers réservés à la location nue.