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Déclaration LMNP : quelles obligations en location meublée ?

5 mn
Article mis à jour le 3 septembre 2021
Déclaration LMNP : quelles obligations en location meublée ?
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Vous envisagez un investissement locatif en meublée ? Vous avez déjà investi ? Le plus immédiat bien sûr est de vérifier le bon équipement du logement pour prétendre au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Bien entendu, il vous faut aussi prévoir des démarches déclaratives à la création de votre activité de loueur en meublé, puis pour chaque année d’exercice : déclaration de votre création d’activité, de votre option fiscale, de vos revenus locatifs… Quelles déclarations vous concernent en LMNP et quand vous faut-il les remplir ? Pouvez-vous vous en charger seul ou faut-il vous faire accompagner par un expert-comptable ? Dans cet article, faites le point de toutes vos obligations en matière de déclaration LMNP.

Rappel : pour qui ? Pourquoi ? Comment se déclarer LMNP ?

Tout d’abord, êtes-vous concerné ? Le statut LMNP est un avantage fiscal pour beaucoup de bailleurs mais avez-vous bien la possibilité d’en profiter aussi ?

Pour bénéficier du statut LMNP, il faut qu’en cas de dépassement des 23 000 € de recettes locatives (loyers charges comprises), ces revenus restent inférieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

En LMNP, vous avez le choix entre deux options fiscales : régime micro-BIC ou régime réel. Si le statut LMNP au régime réel est privilégié par de nombreux bailleurs, c’est pour une raison bien précise. Au régime réel, vous pouvez déduire les charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…) et les amortissements (du bien et du mobilier) de vos recettes locatives. Ceci revient à diminuer (sur le plan comptable) vos revenus locatifs, ce qui par la même occasion, diminue votre base imposable. Donc moins d’impôt voire parfois même, pas d’impôt du tout !

Alors, comment déclarer une location meublée ?

déclaration LMNP

Vous débuter une activité en LMNP ? La toute première étape est de déclarer votre activité via le formulaire P0i (Cerfa 11921*05) que vous trouverez sur le site Infogreffe. Ce formulaire est à envoyer au greffe du tribunal de commerce compétent par voie dématérialisée dans les 15 jours suivant le début de votre activité de loueur en meublé. Cette immatriculation vous permet d’obtenir votre numéro SIRET, mais aussi de choisir votre régime fiscal (micro-BIC ou réel).

Lorsque vous louez en meublé un bien acquis en indivision, il vous faudra compléter le formulaire FCMB (Cerfa n° 11924*01).

Comment déclarer vos revenus locatifs sous le statut LMNP ?

En LMNP, les revenus que vous tirez de la location meublée sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ceux-ci doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Concernant les déclarations à effectuer, elles dépendront du régime fiscal choisi (régime micro-BIC ou régime réel).

Récap : régime micro-BIC ou régime réel ?

Quel régime fiscal s’applique par défaut ?
Régime micro-BIC Recettes locatives < 72 600 €/an
Régime réel Recettes locatives > 72 600 €/an

Même si vos revenus ne dépassent pas 72 600 €/an, vous pouvez opter pour le régime réel à la création de votre activité ou chaque année. Chaque année, vous avez jusqu’au 1er février pour notifier ce changement de régime fiscal au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont vous dépendez.

Déclaration en LMNP sous le régime micro-BIC

Au régime micro-BIC, le montant des revenus LMNP est à reporter dans le formulaire n° 2042 C-PRO dans la rubrique des « Professions non salariées » et la sous-rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Lorsque vous renseignez vos revenus locatifs, il s’agit du montant total. L’abattement dont vous bénéficiez sera calculé automatiquement par le fisc.

A noter : vous désirez changer d’option fiscale pour optimiser le montage fiscal ? Le passage du régime micro-BIC vers le régime réel implique d’envoyer un courrier de levée d’option au centre des impôts auquel le bien est rattaché et ce, avant le 1er février. En prévenant le fisc avant le 1er février 2021 de votre passage au régime réel, ce choix s’appliquera donc sur la déclaration 2022 des revenus 2021.

Déclaration en LMNP au régime réel

Le gros atout du régime réel est qu’il permet de générer des revenus peu ou pas fiscalisés. En contrepartie, vos obligations en matière de comptabilité sont plus complexes. Vous devez établir chaque année un bilan comptable et déclarer votre liasse fiscale (ensemble de documents fiscaux établis à la fin de votre exercice comptable).

Télédéclaration de la liasse fiscale

Chaque année, vous serez tenu de télédéclarer votre liasse fiscale et de déclarer le résultat de votre activité de loueur en meublé.

Pour commencer, vous devrez remplir le formulaire n°2031 et les formulaires n°2033-A à 2033-E lors de votre déclaration d’impôt.

Les déclarations LMNP à renseigner au régime réel :

  • Formulaire 2031 SD : impôt sur le revenu – Bénéfices industriels et commerciaux et son annexe (le formulaire 2031 Bis SD),
  • Formulaire 2033-A : bilan simplifié,
  • Formulaire 2033-B : compte de résultat simplifié,
  • Formulaire 2033-C : tableau des immobilisations, amortissements, plus-values, moins-values,
  • Formulaire 2033-D : relevé des provisions, amortissements dérogatoires, déficits reportables,

Déclaration de vos revenus

Après voir complété et envoyé votre liasse fiscale au SIE, vous devez compléter votre déclaration d’impôt sur le revenu (formulaire n° 2042 C-PRO) en reportant le bénéfice ou le déficit constaté ainsi que les éventuels déficits reportables.

Dates déclarations LMNP : quelles sont les échéances ?

Vous vous en doutez bien, pour la déclaration en LMNP de vos revenus locatifs, il vous faut respecter les échéances fiscales. Retrouvez toutes ces échéances dans notre calendrier de la fiscalité LMNP 2021.

Que faire si les échéances sont passées sans avoir déclaré ?

Pour tout loueur retardataire, il n’est jamais trop tard pour régulariser sa situation et nous vous conseillons de faire le nécessaire dès que possible. Si vous n’avez pas encore effectué vos démarches, vous pouvez prendre contact avec notre cabinet pour qu’on vous accompagne sur les démarches de régularisation.

Faut-il vous faire accompagner pour les démarches comptables de votre activité de loueur en meublé ?

Non obligatoire mais fortement recommandé, passer par un expert-comptable vous permet d’assurer la rentabilité de votre investissement locatif.

Faire appel à un expert-comptable spécialisé dans la déclaration des revenus locatifs est préconisé notamment pour :

  • Optimiser vos revenus locatifs (avec un expert-comptable, vous pourrez appréhender toutes les possibilités d’optimisation),
  • Réaliser une comptabilité conforme et suivre les amortissements,
  • Eviter les erreurs lors de vos déclarations fiscales,
  • Bénéficier d’un précieux accompagnement et d’un réel gain de temps.

Besoin d’un accompagnement pour démarrer votre activité LMNP ? Pour réaliser vos déclarations en LMNP ? Avec Amarris Immo, nous mettons à votre disposition notre outil « Mon Immo Online » avec lequel il vous suffit de transmettre tous les éléments comptables via votre espace client. C’est votre conseiller Amarris Immo qui se charge de télétransmettre votre liasse fiscale au SIE. Puis, votre expert-comptable réalise le bilan de votre activité de loueur en meublé.

 

Vous souhaitez sécuriser votre déclaration d’impôt en LMNP ? Vous souhaitez optimiser votre fiscalité immobilière ? Prenez rendez-vous ! Nos conseillers analysent pour vous ce qui sera le plus adapté pour votre projet locatif.

Article créé le 12 juillet 2021

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