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Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non professionnel) : définition et conditions

6 mn
Article mis à jour le 25 août 2022
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En location meublée, deux « statuts » existent : celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le statut LMNP est le statut le plus répandu pour le propriétaire bailleur qui veut optimiser ses revenus locatifs et représente l’un des investissements les plus intéressants du marché. Dans la plupart des cas, il vous permet de vous générer des revenus immobiliers en quasi-franchise d’impôt. Comment fonctionne ce statut ? Comment en bénéficier ?

Statut LMNP, comment fonctionne-t-il ?

C’est le montant de vos revenus dégagés par votre activité de loueur en meublé et des revenus professionnels du foyer qui vont déterminer le choix du statut. Quel est le seuil pour bénéficier du statut LMNP ? Quelles sont les particularités de ce statut ?

LMNP conditions et plafonds de revenus à respecter

Il n’y a pas véritablement de seuil. Le loueur en meublé non professionnel est celui qui ne répond pas aux critères du loueur en meublé professionnel.

Et pour être loueur en meublé professionnel, il faut réunir 2 conditions cumulatives :

  • générer au moins 23 000 € de revenus locatifs,
  • générer des revenus locatifs qui soient supérieurs aux autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.

On peut donc tout à fait être LMNP et avoir des revenus de locations meublés supérieurs à 23 000 €, si les revenus locatifs ne sont pas la source essentielle des revenus du foyer.

Exemple, avec un revenu annuel professionnel de 35 000 €, et 27 000 € de recettes locatives, vous continuez à bénéficier du statut LMNP !

En revanche, si vos revenus locatifs sont de 27 000 € et vos revenus du foyers sont de 20 000 €, alors vous basculez en Loueur en Meublée Professionnel (LMP).

Quel régime fiscal pour optimiser vos revenus locatifs en LMNP ?

En LMNP, vos revenus locatifs sont à déclarer sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Sous ce régime, vous avez le choix entre deux options fiscales :

  • le régime micro-bic,
  • le régime réel.

Régime micro-bic

Le régime micro-bic s’applique de plein droit si vos recettes locatives ne dépassent pas 72 600 €. Avec ce régime, vous bénéficiez d’un abattement de 50 % sur vos recettes ou 71 % si vous avez des locations meublées de tourisme classées. Dès lors, seule la moitié de vos recettes locatives (ou 29 % en location meublée classée) sont imposables. A 1re vue, l’option semble très avantageuse donc. Mais, c’est finalement rarement le cas.

Régime réel

Au-delà de 72 600 € vous relevez de plein droit du régime réel mais vous avez aussi la faculté de formuler cette option au début de votre activité ou chaque année. Pas d’abattement pour ce régime fiscal mais la possibilité de déduire toutes vos charges peu importe la nature de la dépense (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux…) et l’amortissement de votre immeuble. En clair, le montant d’achat du bien se convertit en une charge fictive déductible de vos revenus. Vous vous en doutez, le calcul est rapidement très intéressant.

Si le régime micro-bic paraît tentant en raison de l’abattement de 50 % ou 71 %, il est donc bien souvent plus favorable de s’orienter vers le régime réel pour bénéficier d’une économie d’impôt. Vérifiez lequel des deux régimes fiscaux sera le plus avantageux avec notre simulateur.

statut lmnp

Statut LMNP et dispositif Censi-Bouvard, est-ce cumulable ?

Connaissez-vous les avantages fiscaux liés au dispositif Censi-Bouvard ? Le statut LMNP est cumulable avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard avec lequel vous bénéficiez d’une réduction d’impôt, si le bien est situé dans une résidence de services éligible au dispositif. Toutefois, l’amortissement de votre bien en LMNP (au régime réel) n’est, par contre, pas cumulable avec la réduction d’impôt proposée par la loi Censi-Bouvard.

Bon à savoir : le cumul de l’amortissement et du dispositif Censi-Bouvard est impossible en LMNP au régime réel, sauf si la valeur de votre bien dépasse le plafond de 300 000 €. La partie excédentaire peut alors être amortie.

Le report de déficit, possible également ?

Vous dégagez un déficit si vos recettes issues de la location meublée sont inférieures à vos charges. En LMNP, vos déficits sont reportables pendant 10 ans mais ce, exclusivement sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle.

Imposition des plus-values, comment ça marche en LMNP ?

En LMNP, vous êtes soumis au régime des plus-values des particuliers. Vous bénéficiez alors d’une exonération d’impôt (sauf prélèvement sociaux) sur vos plus-values après la 22ème année de détention du bien. Pour être totalement exonéré (prélèvements sociaux inclus), il vous faudra attendre 30 ans.

Comment déclarer votre location meublée sous le statut LMNP ?

Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez déclarer (via le formulaire P0I) la création de votre activité auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de commerce. Cette déclaration est à effectuer dans un délai de 2 semaines.

Après avoir réalisé cette démarche, vous recevrez votre numéro SIRET. Celui-ci sera à inscrire sur vos déclarations de revenus. Chacun de vos logements meublés disposent d’un numéro SIRET.

A noter :  vous êtes propriétaire de plusieurs logements situés dans différentes villes ? Vous devrez dans ce cas transmettre votre formulaire au CFE ou au greffe dans la ville du logement avec lequel vous générez le plus de revenus.

Investir en LMNP, finalement qu’est-ce que vous y gagnez ?

Si la location meublée à le vent en poupe, ce sont pour ses nombreux avantages :

  1. Une fiscalité avantageuse : comme vu précédemment, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux (micro-BIC et réel). L’un d’eux est le plus favorable dans la plupart des cas puisqu’il permet de faire de réelles économies d’impôts via la déduction des charges et l’amortissement du bien.
  2. En cas de déficit au régime réel, celui-ci est reportable pendant 10 ans sur les bénéfices que vous aurez tirés de votre activité LMNP.
  3. Récupération de la TVA possible à condition de proposer au minimum 3 des 4 services suivant : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle.
  4. Louer en LMNP, c’est préférer la location meublée à la location vide. Un choix gagnant puisque l’ameublement d’un bien vient augmenter votre rentabilité locative. Tout dépend bien entendu de la demande locative qui elle-même dépend de la situation géographique du bien. Par exemple, un bien meublé trouvera facilement preneur dans une ville étudiante. Evaluez gratuitement le type de location le plus avantageux pour vous avec notre simulateur.
  5. A la revente du bien, plus vous avez conservé votre bien longtemps et plus vous bénéficiez d’une exonération sur l’imposition de la plus-value. A noter : les amortissements ne viennent pas impacter le calcul de la plus-value immobilière, ce qui représente aussi un réel avantage.

La clé d’un investissement immobilier réussi, c’est aussi prendre le temps de comprendre comment atteindre la rentabilité locative que vous vous êtes fixée.

SI la notion de cash flow est un terme qui vous est pour l’instant inconnu, nous vous invitons à poursuivre votre lecture vers notre article dédié : Cash flow immobilier : comment le calculer, l’interpréter et l’améliorer ?

Alors LMNP ou LMP ? Nos conseillers répondent à vos questions

Statut LMNP ou statut LMP… Qu’est-ce qui diffère entre ces deux statuts ? Les éléments sur lesquels on observe une différence de traitement fiscal sont notamment :
– Le déficit : imputé totalement ou en partie sur vos revenus selon le statut (LMNP ou LMP),
– La gestion des plus-values : exonération partielle ou totale,
– L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : exonération possible selon le montant de vos recettes locatives (donc généralement selon le statut) et selon votre activité principale.
Le traitement fiscal de votre location meublée dépend de nombreuses composantes. Bien réfléchir sur chacune d’elles permet d’optimiser efficacement votre fiscalité.
Si vous avez besoin d’un accompagnement comptable et fiscal, notre équipe se tient à votre écoute pour vous accompagner dans chacune de vos décisions fiscales.

Pour en savoir encore plus sur ces statuts et vous aider à choisir entre LMNP vs LMP, on vous invite à visionner cette vidéo :

Article créé le 23 décembre 2020

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