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Amortissement LMNP, comment le calculer ?

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Article mis à jour le 12 mai 2021
Amortissement LMNP, comment le calculer ?
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L’amortissement consiste en une manipulation comptable qui permet de diminuer le montant de vos impôts sur vos revenus locatifs. Si l’amortissement est une pratique bien connue des entreprises, il s’applique aussi en gestion immobilière avec une méthode propre : l’amortissement par composant. Un calcul comptable propre à l’immobilier qui vous permet d’amortir le coût d’acquisition de votre bien. Comment calcule-t-on l’amortissement en LMNP ? Quelle en est l’utilité ?

Amortissement LMNP, pourquoi le calculer ? A quoi ça sert ?

Les biens s’usent et perdent de leur valeur avec le temps. L’amortissement est la constatation comptable de cette perte de valeur. En immobilier, cette perte de valeur est découpée par composant. C’est ce qu’on appelle une ventilation du bien par composant : gros œuvre, toiture, étanchéité, installation générale et technique ainsi que l’agencement. En fait, on estime que tous les composants ne s’usent pas à la même vitesse. Le gros œuvre (murs, toiture…) s’use par exemple moins vite que la plomberie ou la peinture. Le bien immobilier est alors découpé en composants de façon à appliquer à chacun une durée d’amortissement différente.

Alors oui, votre bien perd de la valeur (seulement d’un point de vue comptable), mais en quoi cela change-t-il quelque chose ? En fait, les amortissements (en plus des charges) peuvent être déduits de votre résultat comptable. En d’autres termes, cela vous permet d’optimiser votre fiscalité immobilière et donc de réduire le montant de votre impôt.

Sachez toutefois que ceci n’est applicable en LMNP que si vous choisissez d’être imposé au régime réel. Mais alors comment cela fonctionne-t-il réellement ?

Calcul de l’amortissement de votre bien immobilier

Vous l’aurez compris, il faut d’abord décomposer le bien par composants pour calculer l’amortissement de votre bien en LMNP.

Ce qui diffère d’un composant à un autre :

  • le pourcentage alloué au composant selon le prix du bien,
  • la durée d’amortissement.

A titre d’exemple, voici comment peut se découper votre bien :

Composants du bien Durée d’amortissement La quote-part amortie
Gros œuvre 50 ans 45 %
Façade 20 ans 10 %
Installations générales 15 ans 15 %
Agencement 15 ans 15 %

 

La durée d’amortissement et le montant de la quote-part amortie varie en fonction de chaque bien immobilier.

En général, vous pouvez amortir 85 % de la valeur du bien. Les 15 % restants représentent le terrain qui ne se déprécie pas avec le temps. De ce fait, il n’est pas amortissable.

Prenons l’exemple d’un appartement dont la valeur d’acquisition est de 250 000 €. Quel est le montant des amortissements déductibles des recettes locatives sur une année ?

  Valeur amortissable (valeur du bien x quote-part) Taux d’amortissement (1/durée d’amortissement) Amortissement (valeur amortissable x taux d’amortissement)
Gros œuvre 112 500 € (250 000 x 45 %) 2 % 2 250 €
Façade 25 000 € (250 000 x 10 %) 5 % 1 250 €
Installations générales 37 500 € (250 000 x 15 %) 6,67 % 2 500 €
Agencement 37 500 € (250 000 x 15 %) 6,67 % 2 500 €
Total amortissement LMNP (sur 1 an) 8 500 €

 

Durant la période d’amortissement, vous pourrez alors déduire (fictivement) 8 500 € de vos recettes locatives chaque année.

Besoin d’estimer l’amortissement de votre bien, de vos travaux et du mobilier ? Faites une rapide estimation de ce que vous allez pouvoir déduire de votre résultat fiscal avec notre simulateur d’amortissements et recevez votre tableau d’amortissement en LMNP dans votre boîte mail.

Amortissement du mobilier en LMNP

amortissement LMNPComme pour chaque composant du bien, la durée d’amortissement du mobilier est liée à l’estimation de sa vétusté. Le but de cet amortissement est de vous permettre d’envisager un renouvellement du mobilier à la fin de la période d’amortissement. Toutes les dépenses n’auront donc pas la même durée d’amortissement. Pour le mobilier, les durées d’amortissement peuvent s’étendre de 5 à 10 ans.

A noter : faire passer le mobilier en charge peut être tentant pour diminuer votre résultat et donc réduire votre impôt dès votre premier exercice comptable. Mais en immobilisant votre mobilier, vous lissez votre impôt durant toute la période d’amortissement du mobilier.

Pour vous aider à distinguer une charge d’une immobilisation amortissable, l’administration fiscale estime que tout achat d’un montant inférieur à 500 € HT peut directement être passé dans les charges.

Amortissement des travaux de rénovation

Vous envisagez des travaux de rénovation pour votre bien en location meublée et vous vous demandez s’ils pourront être amortis ? En effet, vous pouvez tout à fait amortir les travaux sur une période d’amortissement pouvant aller de 5 à 25 ans. Si un revêtement de sol, type moquette, pourrait être amorti sur 5 ans, la durée d’amortissement de l’électricité sera bien plus longue (comptez 15 ans).

Amortissement des frais d’acquisition

Ce qu’on entend par frais d’acquisition, ce sont les frais de notaire ou encore les frais d’agence. Ces frais peuvent être comptabilisés de deux manières différentes :

  • Ils peuvent être comptabilisés en charges et donc être immédiatement déductibles de votre résultat fiscal,
  • Ou ils peuvent être comptabilisés comme une immobilisation.

Dans le deuxième cas (qui est la technique comptable préconisée), les frais d’acquisition viennent s’ajouter au prix d’achat du bien. Le montant des frais d’acquisition sera alors réparti sur la période d’amortissement de votre bien.

En cas de déficit, peut-on reporter l’amortissement en LMNP ?

Le montant de l’amortissement fiscalement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers perçus pendant l’exercice diminué du montant des autres charges. Ils ne peuvent pas produire de déficit selon l’article 39C du CGI.

Si tel est le cas, alors le montant de l’amortissement excédentaire qui n’a pas pu être déduit sur l’exercice comptable en cours est mis en réserve pour être reporté sur les exercices bénéficiaires suivants et ce, sans limitation de durée.

Amortissement en LMNP, quel impact à la revente ?

Le régime de la Location Meublée Non Professionnelle possède un autre atout fiscal, mais cette fois-ci, dans le cadre de la revente du bien. Effectivement, l’amortissement ne sera pas pris en compte pour le calcul de votre plus-value en LMNP. C’est bien la valeur d’achat de votre bien qui déterminera votre plus-value. Donc, pas d’impact lié à la diminution comptable de la valeur du bien sur le calcul de la plus-value. Les amortissements ne venant pas majorer le montant de la plus-value immobilière taxable, vous bénéficiez alors d’une imposition plus douce à la revente du bien.

Faites-vous accompagner pour limiter les erreurs déclaratives et optimiser la fiscalité de votre bien !

Cela va sans dire, les techniques d’amortissement sont une mécanique fastidieuse. C’est pour cette raison qu’il est conseillé de faire appel à un professionnel pour calculer les amortissements en LMNP mais aussi pour vous diriger vers les solutions fiscales les plus bénéfiques pour votre activité de location meublée.

Chez Amarris Immo, cabinet d’expertise-comptable immobilier spécialisé en location meublée, nous vous accompagnons pour toutes vos démarches concernant la déclaration de vos revenus locatifs. Demandez un devis et nos conseillers vous recontacteront dans les plus brefs délais.

Article créé le 12 mai 2021

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