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TVA et location meublée

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Article mis à jour le 28 novembre 2018
TVA et location meublée
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Nombreux sont les investisseurs ayant la volonté d’opter pour la location meublée, sous le statut LMNP ou LMP, en espérant récupérer la TVA lors de l’acquisition du logement neuf et/ou sur les travaux réalisés.

Pour récupérer la TVA sur l’acquisition d’un bien neuf ou sur les travaux réalisés, l’investisseur doit avoir une activité locative rentrant dans le champ d’application de la TVA. Or par principe, les locations meublées occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation sont exonérées de TVA.

Ma location meublée est-elle assujettie à la TVA ?

Il convient alors de se référer à l’article 261 D 2° du CGI pour savoir si l’opération de location meublée peut être soumise à la TVA car il existe quelques exceptions, notamment en location meublée.

En effet, dans les 6 cas suivants, les locations meublées à usage d’habitation rentrent dans le champ d’application de la TVA :

  • prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés ;
  • prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés ;
  • prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique ;
  • mise à disposition d’un local meublé ou garni lorsque l’exploitant fournit à titre onéreux et de manière habituelle l’hébergement  dans des conditions proches de l’hôtellerie. Il en est ainsi lorsqu’il offre, outre l’hébergement, au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ;
  • locations de locaux nus, meublés ou garnis consentis à l’exploitant d’un établissement d’hébergement entrant dans l’une des 4 catégories ci-dessus ;
  • prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme lorsque ceux-ci sont destinés à l’hébergement des touristes. Ils doivent être loués pour un contrat d’une durée d’au moins 9 ans à un exploitant, dans les conditions fixées par les articles R 323-1 s. du code du tourisme, et s’inscrire dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs lorsque les locaux sont achevés depuis plus de 9 ans.

En réalisant moi-même la location meublée et en fournissant 3 des 4 services para-hôteliers, puis-je prétendre à la récupération de la TVA payée lors de l’acquisition du logement neuf et/ou sur les travaux ?

La réponse n’est pas aussi simple…

En effet, le propriétaire qui souhaite proposer 3 des 4 services pour rentrer dans le champ d’application de la TVA pour locations meublées, et ainsi bénéficier de la récupération de TVA sur l’ acquisition d’un logement neuf et/ou sur les travaux, ne relèverait plus de la qualification du loueur en meublé car l’activité relèverait du contrat de louage de services (prestations para-hôtelières), et non du contrat de louage de chose (location), conformément à la doctrine administrative, sauf si les prestations de services sont limitées :

« Ainsi, l’exploitant qui fournit ou propose, en sus de l’hébergement, au moins trois des prestations mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts (CGI), à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception, même non personnalisée, de la clientèle, dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relève du régime de la para-hôtellerie, non du régime fiscal de la location meublée.

En revanche lorsque ces services sont fournis ou proposés de manière accessoire et dans des conditions non similaires aux établissements d’hébergement à caractère hôtelier, l’activité relève du régime fiscal de la location meublée. Tel est le cas par exemple si le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du changement de locataire, si la réception se limite à la simple remise des clés ou si la fourniture de linge n’est pas régulière. »

Notre conseil en tant que spécialiste de la déclaration des revenus locatifs

La barrière est mince et sujette à contentieux avec l’administration fiscale… avec un risque de neutralisation des gains, au terme des 20 ans, entre la TVA récupérée sur l’acquisition et la TVA collectée sur les loyers.

Quelles sont les opérations me permettant de récupérer la TVA sur l’acquisition en bénéficiant du statut du loueur en meublé LMNP ou LMP ?

L’investisseur faisant l’acquisition d’un bien en VEFA, neuf ou rénové, dans une résidence avec services (étudiantes, EHPAD, séniors, tourisme ou hôtelières) peut prétendre à la récupération de TVA en conservant son statut de loueur en meublé.

Pour cela, il conclut un bail commercial avec l’exploitant qui proposera au moins 3 des prestations de services mentionnées au b du 4° de l’article 261 D du code général des impôts (CGI). Mais il ne pourra être associé à la gestion ou au résultat de la société d’exploitation, ni à la fourniture de services sous peine de remise en cause de sa qualification de loueur en meublé LMNP ou LMP.

Pour connaître les étapes de la récupération de TVA en location meublée, consultez notre article : ici

Pour tout conseil ou renseignement sur la récupération de TVA dans le cadre de la location meublée, contactez nos équipes au 02 49 77 50 00.

Article créé le 1 décembre 2017