Vous envisagez de revendre le bien que vous exploitez en LMNP ? Le calcul de la plus-value immobilière participe à la rentabilité nette de votre projet. Cet article vous guide dans vos estimations en vous exposant notamment les règles d’imposition, les mécanismes d’abattement, la réforme de 2025 au sujet de la réintégration des amortissements, les cas d’exonération. Repartez avec des pistes concrètes pour limiter votre fiscalité et optimiser votre plus-value.
Ce qu’il faut retenir
- La plus-value LMNP correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition corrigé.
- Depuis la loi de finances 2025 (art. 84), les amortissements pratiqués sur le bien au régime réel sont réintégrés dans la base imposable à la revente.
- Les loueurs au micro-BIC ne sont pas concernés par cette réintégration : ils n’ont pas d’amortissements immobiliers déduits à réintégrer.
- La plus-value LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : elle est imposée à hauteur de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total.
- Le vendeur peut bénéficier d’abattements pour durée de détention : il échappe totalement à l’IR après 22 ans et aux prélèvements sociaux après 30 ans.
Qu’est-ce que la plus-value imposable en LMNP ?
On parle de plus-value immobilière lorsqu’un vendeur cède son bien à un prix supérieur au prix d’acquisition. S’il remplit les conditions LMNP, les plus-values réalisées à l’occasion de la cession sont imposées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Ce n’est donc pas le même régime que pour les loueurs en meublé professionnels (LMP) qui, eux, relèvent desplus-values professionnelles.
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Régime de plus-value | Particuliers (art. 150 U CGI) | Professionnel (art. 39 duodecies CGI) |
| Abattements durée de détention | ✅ Oui (22 ans pour l’IR / 30 ans pour les prélèvements sociaux) | ❌ Non |
| Exonération possible | Durée de détention, résidence principale et autres cas prévus par le CGI | Art. 151 septies CGI sous conditions |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | Cotisations sociales TNS |
⚠️ Attention : si vos recettes locatives dépassent 23 000 €/an et sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal, vous remplissez les deux conditions cumulatives pour relever du statut de LMP. Les règles de plus-value changent alors du tout au tout. En cas de doute, consultez votre expert-comptable avant de signer le compromis de vente.
Comment calculer la plus-value sur la revente d’un LMNP ?
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Notre simulateur de plus-value LMNP vous permet de calculer précisément votre imposition selon votre durée de détention, vos amortissements et votre prix de revente envisagé.
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Résultat de la simulation
Simulation indicative réalisée sur la base des articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts et de l’article 84 de la loi de finances pour 2025 (réintégration des amortissements pour les cessions à compter du 15 février 2025, régime réel BIC). Cet outil ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : rapprochez-vous de votre notaire ou de votre expert-comptable pour valider le calcul définitif.
Étape 1 : déterminer le prix de cession
Le prix de cession correspond au prix mentionné dans l’acte de vente, majoré des charges versées par l’acheteur et minoré des frais que vous avez payés pour son compte (par exemple, une mainlevée d’hypothèque).
Pour bien comprendre comment se détermine le prix de cession net, prenons l’exemple de Claire, qui vend son studio meublé à Nantes.
Claire a signé un compromis de vente pour son studio au prix de 210 000 €. C’est le prix de vente « brut » affiché dans l’annonce. Cependant, pour calculer sa plus-value, elle ne va pas retenir ce montant tel quel. Plusieurs frais viennent ajuster ce chiffre :
- Prix de vente stipulé dans l’acte : 210 000 €
- Frais de diagnostics obligatoires (DPE, amiante, électricité…) : – 450 € (payés par Claire pour la vente)
- Commission d’agence immobilière : – 10 000 € (Claire a mandaté l’agence et les honoraires sont contractuellement à sa charge)
- Frais de mainlevée d’hypothèque : – 550 € (Claire doit rembourser son crédit par anticipation, ce qui entraîne des frais de notaire pour lever la garantie)
Dans ce scénario, le prix de cession retenu par l’administration fiscale sera de : 210 000 € – 450 € – 10 000 € – 550 € = 199 000 €.
C’est ce montant de 199 000 € qui servira de base pour faire la différence avec son prix d’acquisition. On voit ici que la prise en compte des frais de vente permet à Claire de réduire mécaniquement sa plus-value imposable de plus de 11 000 €.
Étape 2 : estimer le prix d’acquisition corrigé
Les frais à intégrer
Le prix d’acquisition corrigé (article 150 VB du CGI) correspond au prix d’achat du bien, auquel peuvent s’ajouter certains frais et dépenses :
- Frais d’acquisition : montant réel sur factures ou forfait de 7,5 % du prix d’achat ;
- Travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration : montant réel sur factures ou forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
⚠️ Attention : si vous avez déduit ces travaux en charges lors de votre activité de location, vous ne devez pas les intégrer une seconde fois dans le prix d’acquisition.
Reprenons notre exemple de Claire, qui a fait l’acquisition de son studio meublé à Nantes en 2017 pour un montant net vendeur de 150 000 €. Elle décide de le mettre en vente en 2026. Pour calculer sa plus-value, elle doit d’abord déterminer son prix d’acquisition corrigé en appliquant les règles de l’article 150 VB du CGI :
- Prix d’achat initial : 150 000 €
- Frais d’acquisition (forfait de 7,5 %) : + 11 250 € (Claire choisit le forfait, plus simple et souvent avantageux, plutôt que les frais de notaire réels).
- Forfait travaux (15 %) : + 22 500 € (Comme elle détient le bien depuis plus de 5 ans, elle peut appliquer ce forfait sans avoir à justifier de factures, à condition de ne pas avoir déjà déduit ces travaux en charges réelles).
Son prix d’acquisition corrigé est donc de : 150 000 € + 11 250 € + 22 500 € = 183 750 €.
Choisir le forfait légal ou les frais réels ?
Le cas de Claire montre l’intérêt d’utiliser les forfaits légaux (7,5 % pour les frais d’acquisition et 15 % pour les travaux) : ils lui permettent ici de majorer son prix d’achat de 33 750 €, réduisant ainsi considérablement l’assiette de son impôt sans même avoir à fournir de justificatifs de rénovation.
Néanmoins, si vous avez pratiqué d’importants travaux comme un ravalement de façade ou une rénovation complète, vos frais réels pourraient dépasser ce forfait. Aussi conservez précieusement toutes vos factures de travaux car ces frais peuvent augmenter votre prix d’acquisition corrigé et donc réduire votre plus-value imposable.
Étape 3 : minorer le prix d’acquisition avec les amortissements pratiqués
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 introduit un changement majeur : les amortissements immobiliers pratiqués au régime réel entrent désormais dans le calcul de la plus-value imposable. La réintégration de l’amortissement LMNP s’applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, y compris pour les meublés de tourisme.
Autrement dit, les amortissements déduits fiscalement pendant la période de location diminuent le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
La formule de calcul est donc la suivante :
Prix d’acquisition = prix d’acquisition corrigé – amortissements pratiqués
Ne sont en revanche pas concernés :
- Les amortissements du mobilier et des équipements ;
- Les amortissements en report (non encore imputés sur les revenus locatifs) ;
- Les amortissements pratiqués sur certains logements situés en résidences services : EHPAD, résidences étudiantes, résidences pour seniors ou établissements accueillant des personnes handicapées.
⚠️ Attention : ne confondez pas résidence de tourisme classée et meublé de tourisme. Si vous louez un meublé de tourisme classique, même classé, vos amortissements restent concernés par la réintégration.
Reprenons l’exemple de Claire. Au régime réel, elle a pratiqué 25 200 € d’amortissements immobiliers depuis l’acquisition de son studio à Nantes en 2017 jusqu’à sa revente en 2026. Conformément à la réforme issue de la loi de finances 2025, ces amortissements viennent désormais minorer son prix d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement sa base imposable lors de la cession.
- Prix d’acquisition corrigé : 183 750 €
- Amortissements immobiliers pratiqués : 25 200 €
Son prix d’acquisition est donc de : 183 750 € – 25 200 € = 158 550 €.
Étape 4 : soustraire le prix d’acquisition au prix de cession
L’estimation de la plus-value brute s’effectue ensuite ainsi :
Plus-value brute = Prix de cession – Prix d’acquisition
En reprenant les chiffres de Claire, nous pouvons désormais finaliser le calcul de sa plus-value brute :
- Prix de cession net de 199 000 €
- Prix d’acquisition corrigé de 158 550 €
- Plus-value brute : 199 000 € (Prix de cession) – 158 550 € (Prix d’acquisition corrigé) = 40 450 €.
La plus-value brute de Claire s’élève donc à 40 450 €. C’est sur cette base que l’administration fiscale appliquera ensuite, le cas échéant, les abattements pour durée de détention pour obtenir la plus-value nette imposable.
Voici le tableau récapitulatif des étapes de calcul pour le dossier de Claire :
| Poste de calcul | Montant retenu |
|---|---|
| Prix de vente « brut » | 210 000 € |
| Diagnostics | – 450 € |
| Frais d’agence | – 10 000 € |
| Mainlevée | – 550 € |
| PRIX DE CESSION CORRIGÉ | 199 000 € |
| Prix d’achat « net vendeur » | 150 000 € |
| Frais d’acquisition (+ 7,5 %) | + 11 250 € |
| Forfait travaux (+ 15 %) | + 22 500 € |
| Amortissements immobiliers réintégrés | – 25 200 € |
| PRIX D’ACQUISITION CORRIGÉ | 158 550 € |
| PLUS-VALUE BRUTE | 40 450 € |
Fiscalité à la revente : comment calculer l’imposition sur la plus-value LMNP ?
Étape 1 : appliquer les abattements pour durée de détention
Plus le propriétaire conserve son bien longtemps, plus la plus-value imposable diminue grâce aux abattements pour durée de détention. Ces derniers s’appliquent à des rythmes différents selon l’impôt : plus rapidement pour l’IR, plus lentement pour les prélèvements sociaux.
Tableau des abattements selon la durée de détention
| Durée de détention | Abattement pour l’IR | Abattement pour les prélèvements sociaux (PS) |
|---|---|---|
| Jusqu’à la 5e année | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de la 30e année | Exonération totale | Exonération totale |
Exemple : Claire revend son studio meublé en 2026 après 9 ans de détention (acquisition en 2017). Pour une plus-value brute de 40 450 €, elle bénéficie des abattements suivants :
- Pour l’impôt sur le revenu : un abattement de 24 % (soit 4 années de détention au-delà de la 5e × 6 %). Sa base imposable à l’IR est réduite à 30 742 €.
- Pour les prélèvements sociaux : un abattement de 6,6 % (soit 4 années × 1,65 %). Sa base imposable pour les prélèvements sociaux est de 37 780 €. Grâce à ses 9 ans de détention, Claire réduit déjà son assiette fiscale globale avant même l’application des taux d’imposition.
Tableau des abattements cumulés selon les paliers de détention
| Années de détention révolues | Abattement cumulé (Impôt sur le revenu) | Abattement cumulé (Prélèvements sociaux) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % |
| 22 ans | 100 % (Exonération totale) | 28 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % (Exonération totale) |
Comme vous pouvez le constater, le gain fiscal devient particulièrement notable après la 22e année, date à laquelle l’impôt sur le revenu disparaît totalement.
Pour les prélèvements sociaux, l’effort de détention doit se poursuivre jusqu’à la 30e année pour atteindre une « purge » fiscale complète.
Si vous approchez de l’une de ces échéances, il est souvent judicieux de décaler la signature de l’acte authentique de quelques mois pour basculer sur le palier supérieur.
Étape 2 : calculer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux
Une fois les abattements appliqués, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
| Composante | Taux |
|---|---|
| Impôt sur le revenu (IR) | 19 % (taux forfaitaire) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % |
| Total | 36,2 % |
Reprenons notre exemple de Claire, qui a acheté son studio 150 000 € net vendeur en 2017 et qui le revend 210 000 € net de frais en 2026. Voici le calcul de son imposition finale :
| Poste de calcul | Base imposable (après abattements) | Taux d’imposition | Montant de l’impôt |
|---|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (IR) | 30 742 € | 19 % | 5 841 € |
| Prélèvements sociaux (PS) | 37 780 € | 17,2 % | 6 498 € |
| TOTAL À PAYER | – | 36,2 % | 12 339 € |
Étape 3 : vérifier si la surtaxe sur les plus-values élevées s’applique
Lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, l’administration applique une surtaxe progressive selon les règles prévues par l’article 1609 nonies G du CGI.
Cette surtaxe est calculée sur la plus-value immobilière nette imposable après application des abattements pour durée de détention.
Le montant de la taxe dépend du niveau de la plus-value réalisée. Le barème prévoit un taux progressif compris entre 2 % et 6 %, avec des formules de lissage pour atténuer la charte fiscales au point de bascule entre les tranches.
Voici le tableau présent dans le BOI-RFPI-TPVIE-20 :
| Montant de la plus-value nette imposable (PV) | Taux de la surtaxe | Formule de calcul de la taxe |
|---|---|---|
| De 50 001 € à 60 000 € | 2 % | PV × 2 % – (60 000 – PV) × 1/20 |
| De 60 001 € à 100 000 € | 2 % | PV × 2 % |
| De 100 001 € à 110 000 € | 3 % | PV × 3 % – (110 000 – PV) × 1/10 |
| De 110 001 € à 150 000 € | 3 % | PV × 3 % |
| De 150 001 € à 160 000 € | 4 % | PV × 4 % – (160 000 – PV) × 15/100 |
| De 160 001 € à 200 000 € | 4 % | PV × 4 % |
| De 200 001 € à 210 000 € | 5 % | PV × 5 % – (210 000 – PV) × 20/100 |
| De 210 001 € à 250 000 € | 5 % | PV × 5 % |
| De 250 001 € à 260 000 € | 6 % | PV × 6 % – (260 000 – PV) × 25/100 |
| Supérieur à 260 000 € | 6 % | PV × 6 % |
Ce barème s’apprécie par cédant. En cas de détention en indivision ou par un couple (marié ou pacsé), le seuil de 50 000 € s’applique sur la quote-part de plus-value revenant à chaque co-vendeur.
Exemple : Claire réalise finalement une plus-value nette imposable de 60 000 € après application des abattements. Elle est donc soumise à la surtaxe sur les plus-values élevées. Le montant de la surtaxe s’élève à 1 200 € (60 000 € × 2 %). Cette somme s’ajoute à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
À partir de quand vendre son bien LMNP ? Simulations
La question est donc de savoir à quel moment la revente devient fiscalement intéressante. La réponse dépend notamment du montant des amortissements LMNP réintégrés dans la plus-value imposable et des abattements pour durée de détention. Pour vous aider, voici une simulation comparative sur un même bien.
Hypothèse : Julie a acheté son bien 160 000 € (frais de notaire au forfait de 7,5 % inclus) et le revend 235 000 €. Au régime réel, elle a pratiqué 32 000 € d’amortissements immobiliers.
- Plus-value avant réintégration des amortissements : 75 000 €
- Amortissements réintégrés : 32 000 €
- Plus-value imposable après réforme 2025 : 107 000 €
Les abattements pour durée de détention permettent ensuite de calculer la plus-value nette imposable, qui sert de base au calcul de l’impôt et de la surtaxe sur les plus-values élevées.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS | IR estimé | PS estimés | Surtaxe | Total estimé |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 0 % | 0 % | 20 330 € | 18 404 € | 2 910 € | ≈ 41 644 € |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 14 231 € | 16 886 € | 1 498 € | ≈ 32 615 € |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % | 8 132 € | 15 367 € | 0 € | ≈ 23 499 € |
| 22 ans | 100 % | 28 % | 0 € | 13 251 € | 0 € | ≈ 13 251 € |
| 30 ans | 100 % | 100 % | 0 € | 0 € | 0 € | 0 € |
Cette simulation est donnée à titre indicatif. Le montant réel de l’impôt peut varier selon les caractéristiques du bien, les frais retenus, les travaux réalisés et la situation fiscale du cédant.
Comment optimiser sa plus-value LMNP à la vente de son appartement meublé ?
Pour maximiser votre rentabilité lors de la cession, une simple mise en vente ne suffit pas. Voici nos conseils stratégiques pour alléger votre note fiscale et valoriser votre actif.
Privilégier la détention longue pour purger l’impôt
La stratégie la plus efficace reste la patience. En conservant votre bien au-delà de la 22e année, vous bénéficiez d’une exonération totale d’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération complète intervient après 30 ans. Si vous approchez d’un palier, décalez la signature de l’acte authentique de quelques mois pour basculer sur le taux d’abattement supérieur.
Isoler le prix du mobilier dans l’acte de vente
En LMNP, la plus-value immobilière ne porte que sur « les murs » (l’immeuble). Une astuce légale et très efficace consiste donc à ventiler le prix du mobilier, c’est-à-dire à séparer officiellement la valeur des meubles de celle du logement dans l’acte de vente.
Concrètement, comment ça marche ? Au lieu d’indiquer un prix global de 200 000 €, le notaire va préciser que la vente se décompose en :
- 190 000 € pour l’appartement (soumis à l’impôt sur la plus-value) ;
- 10 000 € pour les meubles (exonérés d’impôt sur la plus-value).
Cette pratique est généralement acceptée par l’administration fiscale sans justificatifs poussés jusqu’à 5 % du prix global, mais peut monter à 10 % si vous disposez d’un équipement de qualité. Pour le vendeur, c’est un gain immédiat : l’assiette de calcul de votre impôt diminue de 10 000 €. Pour l’acheteur, c’est aussi un avantage, car il ne paiera pas de frais de notaire sur la partie mobilier.
Conserver toutes les factures de travaux
Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez opter pour le forfait de 15 % pour travaux. Cependant, en cas de rénovation lourde, les frais réels peuvent être bien plus avantageux. Conservez précieusement chaque facture : elles permettent de majorer votre prix d’acquisition corrigé et donc de diminuer votre plus-value brute. Attention, ces travaux ne doivent pas avoir déjà été déduits en charges au régime réel.
Envisager la donation pour purger la plus-value LMNP latente
La transmission reste, même après la réforme de 2025, l’un des leviers les plus puissants pour optimiser votre fiscalité. Contrairement à une vente, la donation d’un bien LMNP (ou de la nue-propriété via un démembrement) n’entraîne pas de taxation sur la plus-value immobilière pour le donateur.
Mieux encore, cette opération permet de « purger » la plus-value latente : le donataire (celui qui reçoit) repart sur une nouvelle valeur d’acquisition correspondant à la valeur vénale au jour de la donation. Les amortissements pratiqués par le donateur ne sont pas réintégrés, offrant ainsi un compteur remis à zéro pour les héritiers.
⚠️ Attention : cette transmission génère des droits de mutation à titre gratuit, dont le montant dépend du lien de parenté et des abattements disponibles.
Le passage en LMP : une stratégie d’exonération totale
En LMP, vous relevez des plus-values professionnelles. Si ce régime impose par principe la réintégration des amortissements, il ouvre la porte à une exonération totale (article 151 septies du CGI) si vous exercez l’activité depuis plus de 5 ans et que vos recettes moyennes sont inférieures à 90 000 € HT.
Ce basculement, parfois subi, peut donc devenir une opportunité fiscale majeure lors de la revente, à condition d’avoir anticipé l’assujettissement aux cotisations sociales (SSI).
ℹ️ Bon à savoir : Service-public.fr met à disposition un modèle spécifique de lettre de congé pour le bail mobilité.
Comment éviter l’impôt sur la plus-value en LMNP ?
L’exonération pour durée de détention
C’est le cas de figure le plus courant. Comme nous l’avons vu, en attendant suffisamment longtemps, votre impôt fond progressivement jusqu’à disparaître : exonération totale d’IR après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans. C’est la stratégie la plus simple et la plus sûre, à condition de ne pas avoir besoin de liquidités rapidement.
L’exonération pour résidence principale
Si vous occupez le bien comme résidence principale au jour de la cession, la plus-value immobilière est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Condition : le bien doit constituer votre résidence habituelle et effective au moment de la vente, et non une résidence secondaire ou un logement encore loué.
Certains propriétaires LMNP envisagent de transformer leur bien en résidence principale avant de vendre. C’est légal, mais l’administration fiscale vérifie la réalité de l’occupation. Le risque de redressement existe si la démarche paraît artificielle.
Les autres cas d’exonération
En dehors des cas classiques liés à la durée de détention ou à la résidence principale, le Code Général des Impôts (CGI) prévoit des dispositifs spécifiques permettant de réduire, voire d’annuler, l’imposition sur la plus-value lors de la revente de votre bien meublé.
| Cas d’exonération | Conditions majeures | Source légale |
|---|---|---|
| Petites cessions | Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € (apprécié par quote-part en cas d’indivision). | Article 150 U, II-6° du CGI |
| Première vente (hors résidence principale) | Absence de propriété de la résidence principale les 4 ans avant la vente + remploi du prix dans l’achat de la future résidence principale sous 24 mois. | Article 150 U, II-1° bis du CGI |
| Retraités et Invalides | Titulaire pension/carte invalidité + conditions de ressources (RFR N-2) + non-assujettissement à l’IFI N-2. | Article 150 U, III du CGI |
| Cession à un organisme HLM | Vente à un organisme de logement social ou collectivité avec engagement de construction/gestion de logements sociaux. | Article 150 U, II-7° et 8° du CGI |
| Non-résidents | Exonération limitée à 150 000 € de plus-value nette, sous réserve d’avoir été fiscalement domicilié en France au moins 2 ans. | Article 150 U, II-2° du CGI |
Comment déclarer la plus-value LMNP ? Les formalités
Contacter son notaire
C’est votre notaire qui se charge des formalités liées à la plus-value lors de la vente. Il calcule le montant imposable en tenant compte du prix d’acquisition, du prix de vente, des frais de notaire et, depuis la réforme de 2025, des amortissements à réintégrer.
Le notaire vérifie aussi si vous pouvez bénéficier d’un abattement pour durée de détention ou d’un dispositif d’exonération.
ℹ️ Bon à savoir : pour garantir un calcul exact, vous devez fournir plusieurs documents à votre notaire : l’acte d’acquisition, le tableau d’amortissements cumulés, les liasses fiscales 2031/2033 des années de location et toutes les factures de travaux.
Vérifier le formulaire 2048-IMM
Il complète ensuite le formulaire 2048-IMM . Il s’agit de la déclaration utilisée pour calculer et déclarer la plus-value immobilière réalisée lors de la vente. Ce document récapitule l’ensemble des éléments retenus pour le calcul : prix de vente, prix d’acquisition, frais pris en compte, amortissements, abattements applicables et montant de l’impôt à payer.
En tant que vendeur LMNP au régime réel, vous devez vérifier ce document avant de le signer : assurez-vous que le montant des amortissements réintégrés correspond exactement à ce que votre expert-comptable a déclaré dans vos liasses fiscales. Une erreur peut être coûteuse.
Reporter la plus-value sur sa déclaration annuelle de revenus
Même si le notaire a déjà prélevé l’impôt lors de la vente, vous devez mentionner cette plus-value sur votre déclaration de revenus annuelle (formulaire 2042). Cette formalité permet à l’administration de prendre en compte cette opération dans votre situation fiscale.
La plus-value peut augmenter votre revenu fiscal de référence. Ce montant sert à déterminer l’accès à certains dispositifs fiscaux et sociaux.
ℹ️ Bon à savoir : si le bien appartient à plusieurs propriétaires, chaque indivisaire paie l’impôt sur sa part de la plus-value, et non sur le montant total.
Cas particulier : la cessation d’activité LMNP
Si vous vendez votre bien et que vous arrêtez votre activité de LMNP, vous devez effectuer quelques démarches supplémentaires auprès de l’administration fiscale.
Il faut :
- Déclarer la cessation de votre activité de loueur en meublé auprès du guichet unique de l’INPI ;
- Transmettre une dernière déclaration de résultats (formulaire 2031-SD) au service des impôts des entreprises (SIE) dans un délai de 60 jours suivant la cessation.
En cas d’oubli, l’administration fiscale peut appliquer des pénalités.
Questions courantes sur la plus-value en LMNP
Non. La réintégration des amortissements ne concerne que les LMNP au régime réel, puisqu’ils sont les seuls à pouvoir déduire des amortissements de leur résultat fiscal. Au micro-BIC, votre plus-value est calculée comme celle d’un particulier classique, sans réintégration.
Si vous revendez votre bien moins cher que vous ne l’avez acheté, vous réalisez une moins-value. Dans ce cas, vous n’acquittez aucun impôt sur la vente. En revanche, cette perte ne vous permet pas de réduire l’impôt dû sur d’autres revenus ou sur la plus-value d’un autre bien vendu la même année : le montant de la moins-value est définitivement perdu.
Non. Seuls les amortissements effectivement déduits du résultat de l’activité LMNP sont réintégrés. Les amortissements en report, non encore utilisés, ne sont pas concernés par la réforme 2025.
Les non-résidents fiscaux peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une exonération de plus-value immobilière lors de la vente d’un bien situé en France. Ce dispositif dépend notamment de leur ancienne résidence fiscale en France, de la date de cession et du montant de la plus-value. Les règles relatives aux prélèvements sociaux dépendent aussi du régime de sécurité sociale dont dépend le vendeur à l’étranger.
En SARL de famille soumise à l’IR, la plus-value de cession relève du régime des particuliers. Le calcul s’effectue au niveau de la société, mais l’imposition est répartie entre les associés au prorata de leurs parts sociales.
L’avantage majeur réside dans la transparence fiscale : vous bénéficiez des abattements pour durée de détention (exonération d’IR après 22 ans), tout en ayant amorti le bien au réel. Depuis 2025, ces amortissements sont toutefois réintégrés dans le calcul global.
Textes légaux à l’appui de cet article
- Article 150 U du CGI : régime d’imposition des plus-values immobilières LMNP.
- Article 39 duodecies du CGI : régime des plus-values professionnelles LMP.
- Article 151 septies du CGI : conditions d’exonération des plus-values professionnelles pour les loueurs en meublé.
- Article 150 VB du CGI : modalités de calcul du prix d’acquisition corrigé (frais d’acquisition et forfaits travaux).
- Loi de finances pour 2025 (Article 84) : réforme majeure de réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value LMNP.
- Article 1609 nonies G du CGI : calcul de la taxe forfaitaire sur les plus-values immobilières élevées (surtaxe).
- BOI-RFPI-TPVIE-20 : barème et les formules de lissage de la surtaxe sur les plus-values élevées.
- Article 150 U, II-6° du CGI : exonération pour les cessions d’un montant inférieur ou égal à 15 000 €.
- Article 150 U, II-1° bis du CGI : exonération au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale sous condition de remployer le prix dans l’achat de la résidence principale.
- Article 150 U, III du CGI : conditions d’exonération pour les titulaires de pensions de retraite ou de cartes d’invalidité sous conditions de ressources.
- Article 150 U, II-7° et 8° du CGI : exonérations en cas de cession à des organismes de logement social (HLM).
- Article 150 U, II-2° du CGI : conditions d’exonération partielle pour les cédants non-résidents fiscaux en France.