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Les plus-values LMNP et LMP, imposition et optimisation

2 min mn
Article mis à jour le 30 novembre 2021
Les plus-values LMNP et LMP, imposition et optimisation
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Lorsque vous exercez une activité de location meublée, vous bénéficiez de statuts spécifiques selon le montant de vos recettes annuelles. Et en matière de plus-value immobilière, la fiscalité diffère si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). Les experts d’Amarris Immo vous détaillent le mode d’imposition et les exonérations possibles.

L’imposition de la plus-value LMNP

Lorsque votre situation vous permet d’être considéré comme un loueur meublé non professionnel, vous n’êtes pas soumis au régime de la plus-value professionnelle. Au contraire, vous êtes imposé selon la plus-value privée.

Quels taux pour la plus-value LMNP ?

Dans le cadre du statut LMNP, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré des charges et indemnités à régler lors de cette transaction. Cette plus-value LMNP est ensuite imposée à hauteur de 19 %, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %.

Lorsque vous bénéficiez du régime des particuliers, des abattements sont prévus sur cette taxe selon la durée de détention de votre bien. Lorsque vous êtes propriétaire depuis 22 ans, vous profitez d’une exonération de l’imposition sur cette plus-value. Les prélèvements sociaux sont également supprimés lorsque vous détenez le bien depuis 30 ans.

A noter : les amortissements obtenus en tant que loueur en meublé non professionnel n’entrent pas en compte dans le calcul de plus-value immobilière.

Le calcul de l’impôt sur la plus-value LMNPLa plus-value professionnelle en LMP ou LMNP

La plus-value imposable est déterminée grâce aux abattements applicables en fonction de la durée de détention du bien :

  • 6 % pour chaque année de détention, de la 5e à la 21e année ;
  • 4 % au-delà de 22 ans de détention.

En ce qui concerne les prélèvements sociaux, des abattements ont également été prévus :

  • 1,65 % entre la 5e et la 21e année de détention ;
  • 1,60 % pour la 22e année de détention ;
  • 9 % après la 22e année.

Plus vous conservez votre bien longtemps, plus vos chances de profiter d’abattements et d’une exonération de la plus-value LMNP lors de la revente se multiplient.

Quelles exonérations sur la plus-value LMNP ?

Tout comme pour la plus-value professionnelle, des cas d’exonérations existent pour la plus-value LMNP. Vous pouvez donc éviter cette taxe lorsque vous êtes dans une des situations suivantes :

  • La vente de la résidence principale ;
  • La vente d’un bien immobilier d’une valeur inférieure ou égale à 15 000 € en pleine propriété ;
  • La 1re cession d’un logement (qui n’est pas considéré comme une résidence principale), si le propriétaire n’était pas propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années et qu’il remploie le prix de cession dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale dans un délai de 24 mois ;
  • Retraités ou invalides sous conditions de revenus et pour les personnes en maison de retraite ;
  • Immeuble sinistré ;
  • Expropriation.

Le régime de la plus-value LMP

Lorsque vous êtes considéré comme loueur en meublé professionnel, le calcul de la plus-value LMP se base sur les règles concernant les bénéfices industriels et commerciaux. On distingue donc la plus-value professionnelle à court terme de celle à long terme.

La plus-value professionnelle à court terme

Les amortissements réalisés sur un bien détenu depuis plus de deux ans sont considérés comme des plus-values à court terme. Elles sont donc imposées au titre de l’impôt sur le revenu en fonction de la tranche marginale d’imposition du foyer auquel s’ajoute des cotisation sociales (cotisation Sécurité sociale des indépendants).

La plus-value professionnelle à long terme

Cette plus-value LMP correspond à la différence entre le prix de vente et celui de l’achat lorsque vous possédez le logement depuis plus de deux ans. Le taux d’imposition est celui de la flat tax, soit 30 %.

Les cas d’exonération de la plus-value professionnelle

Lorsque vous pratiquez l’activité de LMP, vous êtes dans la majorité des cas exonéré de plus-value. Pour cela, vous devez réaliser cette activité à titre professionnel depuis plus de 5 ans (5 années continues ou discontinues), et respecter certains seuils de chiffre d’affaires :

  • L’exonération est totale pour tout chiffre d’affaires annuel inférieur à 90 000 € ;
  • Une exonération partielle lorsque le montant de votre chiffre d’affaires est compris entre 90 000 € et 126 000 € pendant au moins deux ans.

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Article créé le 27 octobre 2021

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