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Bail de location meublée, 9 mentions obligatoires et beaucoup de précisions utiles à connaître

3 minutes mn
Article mis à jour le 22 décembre 2020
Bail de location meublée, 9 mentions obligatoires et beaucoup de précisions utiles à connaître
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La location meublée n’est pas qu’une histoire d’équipement du bien. Contrairement à la location nue, vous avez plusieurs possibilités pour la rédaction de votre bail de location meublée. Et à chaque fois, le bail en location meublée présente quelques spécificités et clauses impératives. Récap de vos obligations pour vous assurer un démarrage de location parfaitement dans les règles !

Un bail de location meublée, 1 mois, 9 mois, 1 an ou plus ?

Pour rappel en location meublée et contrairement à la location nue, vous bénéficiez d’un éventail plus large pour déterminer la durée de votre bail de location.

Il y a deux situations possibles :

1.     Le bien loué constitue la résidence principale de votre locataire

Dans ce cas, 3 durées de location sont possibles :

  • 1 an via un contrat de location meublée renouvelable classique (c’est la durée de location prévue en location meublée par défaut),
  • 9 mois via un contrat de location meublée pour étudiant,
  • De 1 à 10 mois avec un bail mobilité (non renouvelable).

2.     Le locataire n’a besoin du logement qu’à titre de pied-à-terre

Dans ce cas, vous devez signer un autre type de contrat de location. Il s’agit d’un bail de location meublée pour une résidence secondaire ou logement de fonction.

I. Le bail de location meublée, quelles mentions obligatoires ?

La loi ALUR a aligné le régime de la location meublée à celui de la location nue en intégrant un Titre 1er bis à loi du 6 juillet 1989. Le bail d’habitation doit donc répondre aux mêmes règles que celles de la location vide et notamment en respectant le bail type. En effet,  Le décret du 29 mai 2015 (n°2015-587), a instauré un bail type pour les locations meublées à titre de résidence principale. Tout bail de location meublée signé à compter du 1er Août 2015 doit donc suivre à la lettre ce bail type (il est forcément écrit, tel que stipulé par l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). Soyez vigilant si vous transformez un bien loué nu en meublé, il convient d’adapter vos habitudes en suivant précisément ce modèle type en location meublée.

Ce modèle-type de bail en location meublée précise les clauses obligatoires, interdites et les documents à joindre obligatoirement au bail de location meublée. C’est-à-dire :

Les clauses obligatoires du bail de location meublée :

  1. Identification des parties :
  • nom et adresse du propriétaire et de son éventuel mandataire,
  • nom et dénomination du locataire,
  1. Durée de la location + date de mise à disposition du bien (peut être différente de la date de signature du bail).
  2. Description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) avec mention de la surface.
  3. Liste précise des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication présents dans le bien.
  4. Enumération des parties communes.
  5. Description de l’usage du bien loué (destination): vous devez préciser ici s’il s’agit d’habitation ou d’un usage d’habitation comprenant également un usage professionnel.
  6. Loyer:
    • montant et termes prévus pour son versement,
    • conditions de la révision annuelle du loyer,
    • si le précédent locataire a quitté le logement depuis moins de 18 mois : précision du montant et de la date du dernier loyer acquitté par ses soins.
  7. Travaux : nature des opérations effectuées dans le logement depuis la fin de la dernière location et leur montant.
  8. Dépôt de garantie (caution) lorsque celui-ci est prévu. Ce dépôt est limité à 2 mois de loyer hors charges (à noter, il est interdit dans le cadre d’un bail mobilité, voir les mentions spécifiques ci-après).

A ces clauses obligatoires du bail en location meublée, des mentions doivent être ajoutées dans les cas particuliers suivants :

  • Implantation en zones tendues :
En zones tendues avec encadrement de l’évolution des loyers En zones d’encadrement expérimental des loyers*
Vous devez faire figurer au sujet du loyer :
·        les conditions appliquées au précédent locataire,

·        la date du précédent versement et de sa dernière révision.

·        loyer de référence et loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement dans le secteur,

·        les éléments justifiant un éventuel complément de loyer.

  • Mise en location par l’intermédiaire d’un mandataire rémunéré :

Dans ce cas votre bail de location meublée doit comprendre également (sous peine de nullité) :

  • les dispositions légales (les trois premiers alinéas du paragraphe I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989),
  • les montants des honoraires de location pouvant être à la charge du locataire.

bail location meublée

Et quid des infos pour résilier le bail de location meublée ?

Celles-ci ne font effectivement pas partie des mentions obligatoires à faire figurer dans un bail de location meublée, toutefois les conditions de résiliation sont indiquées dans la notice d’information obligatoirement annexées au contrat de location. Assurez-vous toutefois que vos documents sont bien à jour à chaque nouvelle signature. A noter, pour résilier un bail en meublé à usage d’habitation :

Votre locataire : doit respecter un mois de préavis (bail d’un an renouvelable et de 9 mois) et vous communique son intention de quitter le logement par lettre avec accusé de réception ou remise par un huissier ou en main propre contre récépissé et émargement. Le paiement du loyer est dû pendant tout le préavis sauf si vous autorisez le locataire sortant a quitter le logement avant l’échéance du bail en raison de l’arrivée d’un nouveau locataire pendant la durée du préavis d’un mois.

En tant que bailleur : vous pouvez résilier le bail meublé à l’échéance du bail, en respectant un préavis de 3 mois à partir du moment où vous avez prévenu votre locataire soit : par lettre avec AR, remise par huissier en ou main propre contre récépissé et émargement. Trois motifs peuvent être invoqués :

  1. la vente du bien,
  2. la reprise dite personnelle : pour votre usage ou celui de votre famille proche : conjoint, ascendants ou descendants ou ceux de votre conjoint,
  3. pour motif légitime et sérieux : par exemple une faute grave du locataire (impayés importants, défaut d’assurance, sous-location non autorisée, dégradations ou troubles auprès du voisinage).

6 documents à joindre obligatoirement au bail de location meublée :

  1. Notice d’information : obligatoire pour tous les logements loués en meublé à compter du 1 août 2015**, celle-ci précise :
  • les droits et obligations des locataires et des bailleurs,
  • les voies de conciliation et de recours ouvertes pour régler leurs litiges.
  1. État des lieux : ce document vous permet de constater par écrit l’état de votre bien lors de la remise des clés à votre locataire. Plus celui-ci sera précis, plus il facilitera l’état des lieux de « sortie ». Votre locataire dispose de 10 jours pour compléter l’état des lieux réalisé à l’entrée dans le logement. Cette obligation (rédaction et/ou réalisation sur place) peut être confiée à un professionnel.
  2. Inventaire et état détaillé du mobilier : il s’agit de la liste précise des meubles et équipements mis à la disposition de votre locataire.
  3. Attestation d’assurance contre les risques locatifs : elle est remise par le locataire à la signature du bail, puis chaque année.
  4. Dossier rassemblant les diagnostics techniques obligatoires :
  • Diagnostic de performance énergétique
  • Constat des risque d’exposition au plomb
  • État des risques technologiques ou naturels (si implantation dans une zone couverte par un plan de prévention) ou sismiques (en zone de sismicité, cf. ADIL)
  • État de l’installation intérieure d’électricité et de gaz de plus de 15 ans
  • Information concernant l’exposition au bruit des aérodromes (si implantation dans une zone couverte par un Plan d’exposition au bruit).
  1. Extraits du règlement de copropriété si l’immeuble est en copropriété : vous devez dans ce cas mettre à disposition du locataire les extraits concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, le nombre de millièmes associé au logement pour chaque catégorie de charges.

Les clauses interdites pour la signature d’un bail de location meublée :

Un certain nombre de dispositions atteignant à la liberté des locataires ne peuvent figurer dans le bail de location meublée. Les mentions que nous listons ci-après ne remettent pas en question la validité de votre bail, en revanche, elles seraient considérées, en cas de différend avec votre locataire, comme nulles et non écrites.

Il s’agit des clauses imposant :

  • une compagnie particulière pour la souscription d’une assurance habitation sauf dans la cadre de la colocation,
  • la souscription d’un contrat de location d’équipements,
  • la possibilité de visite du logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables dans le cas d’une mise en vente ou d’une relocation du bien,
  • le paiement du loyer par prélèvement automatique,
  • la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes,
  • la responsabilité automatique du locataire en cas de constat de dégradations dans le logement,
  • des pénalités en cas de manquement du locataire aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l’immeuble,
  • la résiliation du bail pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d’une assurance des risques locatifs,
  • des frais de relance ou d’expédition de la quittance.

Ou interdisant au locataire :

  • l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle,
  • l’hébergement de personnes ne vivant pas habituellement avec lui,
  • de demander une indemnité en cas de travaux supérieurs à 21 jours.

Rappelons enfin que le bail de location meublée peut être signé :

  • Librement entre les parties sur papier libre (« sous seing privé ») et réalisé en deux exemplaires originaux (un pour chaque partie), avec ou sans l’aide d’un professionnel de l’immobilier (agence immobilier, huissier, notaire).
  • Ou via un notaire (bail notarié). Dans ce cas, le coût de l’acte sera partagé entre le bailleur et le locataire. L’acte confère au bail de location meublée une date certaine opposable aux tiers, une force probante et rend ses clauses incontestables par les parties et à l’égard des tiers.

Le choix de l’une ou l’autre option vous appartient. Mais si vous optez pour la 1re, à vous de vous assurer que votre bail de location meublée comprend bien toutes les mentions obligatoires.

II. Bail mobilité : les mentions obligatoires et interdites

Concernant le bail meublé, celui-ci doit comprendre, en plus des mentions listées pour le bail meublé, des mentions propres liées à ses caractéristiques (bail conclu pour un mois minimum et 10 maximum, non renouvelable et non reconductible).

Le bail mobilité doit donc mentionner bien entendu l’identité des parties (y compris d’un éventuel mandataire), l’adresse du bien faisant l’objet du bail mais aussi :

  • La date de prise d’effet du bail (date à laquelle le bail entre en vigueur),
  • La durée du bail : sans cette mention dans le bail mobilité, celui-ci ne serait pas applicable,
  • La mention stipulant qu’exiger le versement d’un dépôt de garantie est interdit.

En matière de clauses interdites, le bail mobilité est également concerné par les mentions interdites dans le bail meublé classique (listées précédemment donc). Il ne doit pas, en plus, comprendre des clauses prévoyant :

  • le versement d’un dépôt de garantie
  • une solidarité entre les colocataires ou leurs cautions,
  • le renouvellement ou la reconduction du bail mobilité (le bail peut être prolongé dès lors qu’il ne dépasse pas 10 mois – au-delà on bascule sur un contrat de location évoqué ci-dessus)).

Alors, attention aux proposition de bail location meublée gratuit !

Évidemment si vous êtes fin connaisseur de la législation imposée en matière de location meublée et des subtilités de rédaction des baux de location, vous pouvez très facilement utiliser un modèle de bail location meublée gratuit à télécharger directement en ligne et le modifier à votre guise.

Toutefois, nous vous invitons toujours à faire preuve de vigilance et à relire toutes les clauses avant de faire signer un tel document par vos locataires. Car bien évidemment, toutes mentions signées (ou non signées par omission) vous engage !

Vous avez le moindre doute concernant la rédaction de votre bail de location meublé ?

Téléchargez notre modèle de bail meublé gratuit dont la conformité a été validée par nos experts de la location meublée.

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* Paris et Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020.

** Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale.

Article créé le 10 décembre 2020

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