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Encadrement des loyers à Lille et Paris

3 mn
Article mis à jour le 5 juillet 2019
Encadrement des loyers à Lille et Paris
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L’encadrement des loyers permet de limiter la hausse du loyer d’un logement lors sa remise en location ou du renouvellement du bail. Annulée fin 2017, cette mesure refait son apparition dans la capitale et n’a pas fini de faire parler d’elle ! Dès le 1er juillet 2019, les loyers parisiens seront de nouveau encadrés.

L’encadrement du loyer avec la loi ALUR

A l’origine, le loyer était fixé librement par le bailleur sauf en cas de dispositifs particuliers.

En 2015, la Loi ALUR a modifié l’article 18 de la Loi du 6/07/1989 en créant un dispositif de plafonnement des loyers pour les nouvelles locations ou relocations avec changement de locataire dans les zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu.

Dans ces zones où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, la volonté du gouvernement était de fixer chaque année, par décret et grâce à l’observatoire des loyers, un montant de loyer défini. Ainsi, le loyer d’un logement ne pouvait excéder de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %.

Paris et Lille exemptés de l’encadrement des loyers

La fin d’année 2017 s’était conclue sur une note positive pour les propriétaires bailleurs avec la fin de l’encadrement des loyers à Lille et Paris.

En effet, le 17 octobre 2017, le Tribunal Administratif de Lille avait annulé le dispositif d’encadrement des loyers mis en place à l’origine en février 2017. Avec Paris, Lille était l’une des seules villes a appliqué cette réglementation. Le Tribunal administratif avait alors estimé que l’encadrement des loyers  « ne pouvait pas être appliqué dans la seule commune de Lille » et aurait dû concerner « l’ensemble de l’agglomération lilloise ».

S’en était suivi, en date du 28 novembre 2017, la décision du Tribunal Administratif de Paris qui annulait trois arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence depuis le 1er août 2015.

Toutefois, le plafonnement du loyer en cas de relocation était toujours d’actualité.

En effet, bien qu’en zone tendue, le montant du loyer doit être identique à celui payé par le précédent locataire. Il peut être réévalué dans 3 cas seulement :

  1. Si le loyer n’a pas déjà été réévalué dans les 12 derniers mois, selon l’indice de référence des loyers (IRL).
  2. Si des travaux ont été réalisés pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, dans ce cas l’augmentation ne peut excéder 15% du coût réel des travaux engagés.
  3. Si le bailleur prouve que le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, dans ce cas l’augmentation ne peut excéder la moitié de la différence entre l’ancien loyer et le loyer au prix du marché.

La fixation du loyer depuis la loi ELAN, où en est-on ?    

Nouveau revirement de situation fin 2018 quand le gouvernement décide de mettre en place la loi Elan pour essayer de contrôler le montant des loyers dans les zones de forte demande. La mesure d’encadrement des loyers est une des mesures phares de la loi Elan et en cours d’essai pour les 5 prochaines années.

Contrairement à la loi Alur, la loi Elan est optionnelle. Les communes ont le droit de choisir si elles souhaitent y participer ou non. Qu’en est-il pour Paris et Lille ?

L’encadrement des loyers à Paris

Par un décret publié au Journal officiel le 13 avril 2019, le Gouvernement autorise la mise en place de l’encadrement des loyers prévu par la loi Elan « sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris. ». Si cette décision est prise, c’est que le Gouvernement constate que sont réunies les quatre conditions nécessaires à la mise en place du dispositif :

  • un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
  • un niveau de loyer médian élevé ;
  • un faible taux de logements en cours de construction rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
  • des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celle-ci.

Après un an et demi d’interruption, le dispositif s’apprête donc à faire son retour dans la capitale. Il s’appliquera pour les baux conclus à partir du 1er juillet 2019.

A noter, l’encadrement des loyers n’est pas la seule contrainte pesant sur les propriétaires bailleurs parisiens. Nombre de  nuitées annuelles et changement d’usage limité… des règles encadrent la location touristique à Paris.

L’encadrement des loyers à Lille

Dans la capitale du Nord, la loi Elan relance le débat sur l’encadrement des loyers. La mairie de Lille milite depuis 2014 en faveur de cette mesure. Il y a fort à parier que la municipalité s’appuie sur la loi Elan pour réinstaurer l’encadrement des loyers dans sa ville, un dossier qu’elle juge « absolument nécessaire de réactiver ».

Cette mesure n’a donc pas fini de faire parler d’elle ! Pour toute information complémentaire sur le sujet contactez nos équipes spécialistes dans la déclaration des revenus locatifs.

Article créé le 9 février 2018

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