Que recherchez-vous ?
L'actualité immobilière

L’encadrement des loyers à Paris, Lille… rebondissements, suite et fin ?

3 mn
Article mis à jour le 25 octobre 2019
L’encadrement des loyers à Paris, Lille… rebondissements, suite et fin ?
5 (100%) 1 vote

Instauré par la loi Alur en 2017, l’encadrement des loyers a déjà été testé à Paris et à Lille. Remis en question puis finalement réinstauré par la loi Élan, il était à nouveau en vigueur depuis juillet dernier. Mais une décision du Conseil d’Etat suspend à nouveau, en partie, l’encadrement des loyers. Où en est-on ? Quels sont les baux concernés ? Quel principe appliquer en l’absence de texte définitif ? Le point de la réforme passée, présente et en devenir.

Encadrement des loyers à Paris et Lille, une suspension provisoire…

Depuis mi-septembre 2019, l’encadrement des loyers pour les baux conclus sous le régime de la loi Alur, est suspendu dans l’attente d’une décision de la Cour administrative d’appel. En cause, la remise en question de la légalité de l’arrêté fixant les loyers de référence à Paris. Le texte de l’arrêt fixant seulement les loyers pour la commune de Paris, alors que selon les termes de la loi Alur, l’encadrement doit s’appliquer à l’ensemble de l’agglomération (action menée par l’UNPI, Union Nationale de la Propriété Immobilière).

Alors comment discerner la situation juridique applicable aux baux conclus depuis la loi ALUR et avant la loi ELAN ?

L’annulation de l’encadrement des loyers selon le dispositif de la loi Alur ayant été renvoyé en appel, la Cour d’appel de Paris, amenée à statuer sur un litige survenu entre un bailleur et son locataire, en a conclu qu’il était impossible de préjuger de la décision de la juridiction de renvoi.  

Toute prise de décision est donc reportée jusqu’à ce que la Cour administrative d’appel ait définitivement tranché le cas de l’arrêt préfectoral litigieux.

Pour le moment donc, rappelons-le, l’encadrement des loyers est suspendu pour tous les baux conclus sous le régime de la Alur

Pour mémoire, les étapes clés de l’encadrement des loyers

       1/ 1er encadrement avec la loi Alur, en 2015 :
La loi modifie l’article 18 de la Loi du 6/07/1989 en créant un dispositif de plafonnement des loyers pour les nouvelles locations ou relocations avec changement de locataire dans les zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu. Dans ces zones où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, le gouvernement souhaite fixer chaque année, par décret et grâce à l’observatoire des  loyers, un montant de loyer défini. Ainsi, le loyer d’un logement en peut excéder de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %. A partir de 2015 donc, l’encadrement des loyers commence à Paris et Lille.

       2/ En 2017, annulation de l’encadrement des loyers, à Paris et à Lille :
Le Tribunal Administratif lillois estime que l’encadrement des loyers ne peut s’appliquer à la seule commune de Lille, mais devrait être généralisée dans toute l’agglomération. S’en suit, le 28 novembre 2017, l’annulation par le Tribunal de Paris des trois arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence depuis le 1er août 2015.

       3/ Retour de l’encadrement des loyers avec la loi ELAN, juillet 2019 :
Par un décret publié au Journal officiel le 13 avril 2019, le Gouvernement impose l’expérimentation du dispositif d’encadrement des loyers, pour une durée de 5 ans, prévu par la loi Elan « sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris. ». Après un an et demi d’interruption, le dispositif s’apprête donc à faire son retour dans la capitale. Il s’applique pour les baux conclus depuis le 1er juillet 2019.

       4/ Septembre 2019, remise en question de la légalité de l’encadrement :
une décision juridique est en attente (cf. début de notre article). Si la fin de l’encadrement des loyers n’est probablement pas envisageable, celui n’a pas fini de faire parler de lui…

Alors, y’a-t-il ou non encadrement des loyers ? Quels sont les baux concernés ?

Compte tenu des récentes décisions, les baux conclus pendant la période d’application de la loi Alur et avant le nouvel encadrement des loyers issu de la loi Élan, ne font plus l’objet d’un encadrement des loyers. Si c’est le cas de votre location, vous n’êtes donc pas censé appliquer la règle des 20 % supérieurs et 30 % inférieurs du loyer de référence.

Attention, il ne s’agit pas d’une annulation mais d’une suspension de l’encadrement des loyers. Dès que la décision de la Cour d’administrative d’appel sera rendue, l’encadrement sera de nouveau de vigueur, selon les éventuelles modalités correctives adoptées.

Dans les faits, si vous avez un locataire en place, vous ne pouvez pas remodifier le montant de son loyer tant que celui-ci n’a pas quitté votre logement. En effet, malgré la remise en question de l’encadrement des loyers, celui-ci était toujours en vigueur en cas de relocation.

Des règles précises fixent ainsi le renouvellement du loyer. En zone tendue, le montant du loyer doit être identique à celui payé par le précédent locataire. Il peut être réévalué dans 3 cas seulement :

  • Si le loyer n’a pas déjà été réévalué dans les 12 derniers mois, selon l’indice de référence des loyers (IRL).
  • Si des travaux ont été réalisés pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, dans ce cas l’augmentation ne peut excéder 15% du coût réel des travaux engagés.
  • Si le bailleur prouve que le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, dans ce cas l’augmentation ne peut excéder la moitié de la différence entre l’ancien loyer et le loyer au prix du marché.

A noter, ne sont pas concernés par cet encadrement :

  • les logements faisant l’objet d’une première location,
  • les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.

Si l’encadrement de la loi Alur reste incertain, ce n’est pas le cas pour celui de la loi Élan. Donc, si vous avez signé un bail de location depuis la mise en application de la loi Élan, soit depuis le 1er juillet 2019, vous êtes soumis à l’encadrement des loyers.

A noter, seuls sont concernés les biens locatifs du parc privé, qu’ils soient loués vides ou meublés. En conséquence, les logements sociaux (HLM), les logements en loi de 48, les logements privés conventionnés APL, les logements de fonction, les locations touristiques, les meublés en résidences services ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers.

Comment déterminer le loyer avec l’encadrement fixé par la loi Élan ?

Le loyer imposé à votre locataire doit correspondre à un loyer de référence ou loyer médian déterminé par les Observatoires des loyers agréés. A titre d’exemple, pour Paris, c’est l’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) qui fixe les loyers de référence pour les 14 zones de loyers homogènes déterminés après observations des loyers des 80 quartiers de Paris.

Selon la règle imposée par l’encadrement des loyers, vous ne pouvez pas fixer un loyer (hors charges) :

  • supérieur à plus de 20 % du loyer de référence,

Ou :

  • inférieur à plus de 30 % du loyer de référence.

Mais si votre bien le justifie, vous pouvez appliquer un complément de loyer (prévu par la loi Alur et par l’article 140 de la loi Élan) lorsque le  logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort en comparaison avec des logements de même catégorie, dans le même secteur géographique. Ce qui pourrait probablement être justifiée dans le cadre d’une location meublée.

Exemple pour un loyer de référence de 550 € /mois :

  • Loyer maximum = 660 €
  • Loyer minimum = 385 €

Cet encadrement des loyers concerne les premières mises en location, les changements de locataires et les renouvellements de bail.

Que vous fassiez partie des quelques propriétaires en mesure de profiter de l’actuelle suspension de l’encadrement des loyers ou non, ou bien que votre commune ne soit pas encore concernée par ce dispositif mais l’envisage, il vous appartient en tant que bailleur de suivre de près son évolution. Rappelons en effet que l’encadrement issu de la loi Élan est optionnel. Les communes ont le droit de choisir si elles souhaitent y participer ou non.

Pour rester informé des dernières réformes en la matière, inscrivez-vous dès maintenant à notre newsletter (inscription en fin d’article).

Article créé le 9 février 2018

Votre expert-comptable pour votre location meublée destinée à l’habitation

La gestion comptable de votre location meublée à partir de
150€ HT