Alors que le Projet de Loi de Finances a été adopté après déclenchement de l’article 49.3 ce lundi dernier, les mesures pour relancer l’immobilier et le logement sont dorénavant connues. Nous communiquons à ce sujet depuis plusieurs mois. Voici à suivre tous les changements introduits par le budget 2025. Plusieurs mesures clés se dessinent pour l’immobilier et la fiscalité. En premier lieu, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de vente en LMNP devient une réalité.
Que faut-il en penser ? Quels sont les impacts pour les loueurs en meublés à usage d’habitation ? Pour les meublés de tourisme ? A suivre notre analyse et le récap des points à retenir en attendant les commentaires de l’Administration qui viendront préciser les textes du PLF.
Les 3 nouvelles mesures à retenir après l’adoption du budget 2025
Suite au déclenchement du 49.3 le lundi 3 février, le gouvernement a engagé sa responsabilité afin de faire adopter le projet de Loi de Finances 2025 (PLF) sans le vote des députés. Sans motion de censure de la part de l’opposition, la nouvelle loi de finances entre en vigueur. Les discussions parlementaires s’appuyaient sur de nombreux amendements relatifs à l’immobilier. Dans le texte final, de nombreux sujets concernent l’immobilier cette année. En premier lieu, 3 points majeurs à retenir pour les loueurs en meublés :
1. Revente LMNP : la réintégration des amortissements confirmée lors de la revente en LMNP
2. TVA : l’abaissement du seuil de TVA à 25 000 €, puis sa suspension
L’abaissement du seuil de franchise en base à 25 000 € aurait pu impacter les loueurs de meublés de tourisme qui proposent des prestations de type para hôtelière en plus de la location ‘au moins 3 des 4 services para-hôteliers). Il y aurait eu assujettissement à la TVA lorsque vos recettes locatives dépassent donc ce nouveau seuil de 25 000 €.
🔥Mais revirement le 6 février ! Prévue pour entrer en vigueur au 1er mars 2025, la réduction du seuil d’exonération de la TVA de 37 500 à 25 000 € a finalement été suspendue par le ministre de l’Économie, Eric Lombard.
3. Réduction d’impôt pour adhésion à un CGA
Les loueurs qui adhéraient à un Centre de Gestion Agréée pouvaient jusqu’à présent prétendre à une réduction d’impôt pour frais de comptabilité. A ce sujet, l’article a été purement supprimé du Code Général des Impôts (suite à l’amendement n°I-2070 PLF 2025).
En résumé, la fiscalité immobilière 2025 pour les loueurs :
Meublés de tourisme | Révision des seuils et abattements au micro-bic, le régime réel toujours très avantageux. Voir les changements administratifs et obligations. |
Régime réel LMNP | Toujours le plus avantageux, malgré la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente. |
Revenus fonciers | Abattement pour la location vide porté à 50 %, sans changement du seuil de 15 000 €/an au micro-foncier. |
📢Réforme LMNP 2025 : quelle nouvelle loi pour les propriétaires et bailleurs en 2025 ?
1️⃣Réforme de la plus-value immobilière 2025
Dorénavant les amortissements appliqués pendant toute la durée d’exploitation du bien en location meublée seront réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente.
✅ Une correction logique, pas un bouleversement

Ce changement peut surprendre, mais il s’agit en fait d’une correction d’une anomalie. Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués pour réduire l’imposition des revenus locatifs n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value en cas de cession. Cela créait un déséquilibre fiscal qui est désormais ajusté avec un impact modéré.
✅ Ce qui est concerné et ce qui ne l’est pas !
🔹 Uniquement les ventes immobilières en LMNP
🔹 Aucun impact sur les donations ou les transmissions : pas de réintégration donc, si vous transmettez un bien à vos enfants !
🔹 Aucun impact en cas d’arrêt d’activité : si vous arrêtez votre activité LMNP sans vendre, pas d’impact !
🔹Avec des exceptions : les résidences services destinées aux étudiants, séniors et EHPAD ne sont pas concernées par cette mesure. Mais attention, cette exception ne s’applique pas aux résidences de tourisme.
✅ Un impact modéré à relativiser
Oui, ce changement modifie certaines lignes, mais l’impact est en réalité très limité. Sur un exemple concret : après 20 ans, seulement 55 % de la valeur d’un immeuble était amorti.
➡️ OUI en cas de revente, la plus-value augmente légèrement, mais elle reste largement atténuée par les abattements pour durée de détention.
➡️ A partir de 23 ans, la plus-value est exonérée d’impôt, et après 30 ans, elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux=> donc aucun impact s’il s’agit bien d’une modification du CGI !
✅ Pas de solution miracle pour y échapper
Certains pourraient penser à passer au micro-BIC, mais cela ne changera rien : l’abattement forfaitaire du micro-BIC intègre déjà cette notion d’amortissement.
Conclusion ? Mieux vaut travailler main dans la main avec un expert-comptable pour optimiser sa fiscalité sereinement.
✅ Rien d’alarmant, et certainement pas de quoi remettre en cause l’investissement en meublé
Pour aller plus loin, nous avions réalisé en 2024 une simulation pour analyser le véritable impact d’une réintégration dans la plus-value de revente.
2️⃣Fiscalité locative : un abattement renforcé
Le régime micro-foncier bénéficie d’un abattement relevé à 50 % (contre 30 % actuellement) mais le seuil des 15 000 € reste inchangé.
Rappelons que la loi dite « anti-airbnb » entrée en vigueur en novembre 2024 a déjà introduit dans la loi une refonte des seuils et abattements du régime micro-bic en location saisonnière. Si vous louez un meublé de tourisme, voir sur ce point notre article dédié à la nouvelle loi en location saisonnière.
3️⃣Flat tax 2025 :
Dans le projet de loi, il était question que la flat tax passe de 30 % à 33 %, impactant directement les revenus du capital.
Elle reste finalement à 30 % dans le texte adopté.
Le vote de la loi de finances pour 2025 et les suites à venir
Le 3 février, le Gouvernement Bayrou déclenchait l’article 49.3 prévu dans la constitution afin de faire adopter le budget 2025 sans le vote des députés.
🎯 Depuis le début de la semaine, les débats restaient ouverts dans l’attente d’une éventuelle motion de censure. En son absence, le texte du projet de loi de finances entre en vigueur.
Les nombreux commentaires publiés par l’Administration fiscale viendront très prochainement préciser ce texte. Nous ne manqueront pas de vous les partager dans cet article.
A suivre !
Pour rappel, un peu plus tôt en 2024…
Le projet de loi de finances pour 2025 avait été présenté en Conseil des ministres le 10 octobre 2024. Son examen parlementaire a débuté le 21 octobre 2024 à l’Assemblée nationale. Cependant, le 12 novembre 2024, l’Assemblée nationale a rejeté la première partie du projet, entraînant une situation exceptionnelle. En conséquence, une loi spéciale a été adoptée pour permettre la continuité des services publics.
Impôts et immobilier, quels autres changements pour les propriétaires en 2025 ?
- Élargissement du PTZ (prêt à taux zéro) pour l’achat d’un logements neuf, sur l’ensemble du territoire. L’État prévoyait d’étendre son champ d’action à l’ensemble du territoire, y compris pour les maisons individuelles.
- Hausse des droits de mutation à titre onéreux, autrement dit des frais de notaire
- Baisse du budget MaPrimeRenov’ pour le soutien à la rénovation des logements
- Sous certaines conditions, exonération fiscale pour les dons d’argent destinés à l’achat immobilier
- Donation de 100 millions d’euros destinés aux maires qui encouragent la construction sur leur territoire
Des questions pour vos investissements locatifs ?
Si vous êtes en passe de finaliser un l’achat d’un logement ou bien vous êtes déjà propriétaire d’un bien pour lequel vous vous posez des questions, consultez nos conseillers. Ils sont là pour vous aider à faire les bons choix au regard de votre situation fiscale personnelle. Il vous suffit de prendre RDV.
Quel avenir se dessine pour l’immobilier en 2025 ?
Le secteur immobilier s’est imposé comme l’un des sujet majeurs et les plus sensibles des discussions du projet de Loi de Finances pour 2025. Entre la pression exercée sur le secteur du logement, les besoins exprimés par les acteurs locaux sur les territoires tendus, et les objectifs climatiques ambitieux impulsés par l’Union européenne, les consensus à trouver étaient plus que complexes. Ces enjeux, qui touchent autant les particuliers que les professionnels ont imposés de nombreux arbitrages.
Alors l’investissement locatif en meublé est-il véritablement mis à mal à par ces changements de la loi ? Qu’en est-il des avantages fiscaux jusqu’à présent réservés aux loueurs en meublés ?
Au regard des différents sujets analysés dans cet article, il nous semble que justement non ! Les loueurs en meublé qui jusqu’à présent n’envisageaient que la location touristique vont devoir bien entendu se conformer aux nouvelles règles. Mais cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas d’opportunités à saisir. Les changements apportés offrent plus de latitude aux élus pour réglementer l’activité sur les territoires. Mais nombreux sont ceux qui au contraire, vont en profiter pour mieux gérer l’essor de l’activité touristique qui reste sur une grande partie du territoire un enjeu économique majeur.
Pour ce qui est de la plus-value réintégrée à la revente, les impacts sont à relativiser.
Ce petit ajustement ne change pas la réalité : la fiscalité du meublé reste infiniment plus avantageuse que celle des revenus fonciers. Le régime LMNP continue d’offrir des opportunités fiscales intéressantes et cet ajustement ne vient pas remettre en cause son attractivité.
Attendons les commentaires qui ne manqueront pas de venir préciser les textes du PLF 2025. Prochaine étape, la loi de finances rectificative pour 2025. D’ici là bien entendu, continuez à nous suivre sur nos réseaux et abonnez-vous à notre newsletter pour ne rien rater !
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