La proposition de loi 1176, aussi dite « loi anti-airbnb » vise à corriger les déséquilibres du marché locatif en zones tendues. Elle été renommée en « proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale ». Adoptée au Sénat, cette nouvelle appellation reflète clairement l’orientation actuelle de nos élus. Le point sur la réforme en cours.
Projet de loi Le Meur anti-airbnb : vers un outil de régulation des locations touristiques
L’un des objectifs principaux de cette loi est de réguler l’activité de location meublée touristique de courte durée afin de prévenir la réduction du parc locatif destiné à l’habitation. Bien que la location meublée de tourisme ne soit pas l’unique responsable de la crise du logement, elle y contribue en détournant certains propriétaires de la location d’habitation traditionnelle, grâce à sa flexibilité, son absence de contraintes énergétiques et sa rentabilité élevée.
Le 21 mai dernier, après examen à l’Assemblée nationale, les sénateurs se sont penchés sur la proposition de loi Le Meur, dite « anti Airbnb ».
La loi meublé de tourisme, un chantier en cours de longue date…
Cette proposition de loi 1176, a enregistré de nombreuses références : 1928, 2639… il s’agit toujours d’adapter les réglementations en vigueur pour réguler le marché de la location touristique de courte durée. Voir ici les textes de la proposition de loi 1176 et de loi 2639.
Mais qu’en est-il vraiment de la « crise immobilière », les meublés touristiques vrais fautifs ?
On estime qu’il y a environ 800 000 logements dédiés à la location saisonnière, ce qui aggrave la crise immobilière. Cependant, ce chiffre inclut des résidences principales et secondaires, faussant ainsi l’analyse visant à remettre ces biens sur le marché locatif de longue durée (en effet ces biens ne sont pas substituables à la location longue durée). Ainsi les propositions successives en vue d’une « loi anti-airbnb » visent un secteur sans forcément comprendre la complexité du sujet et ses multiples intérêts économiques, variables selon les territoires.
Nouvelle loi location saisonnière 2024 ! A chaque territoire ses priorités !
La commission a orienté sa proposition de loi sur la mise en place d’un outil de régulation des locations touristiques de courte durée et prend conscience qu’il est difficile d’appliquer une règle générale car la location saisonnière répond à des objectifs économiques sur certains territoires alors qu’elle peut être perçue comme une nuisance sur d’autres.
Plus de pouvoirs pour les élus locaux
L’objectif est donc de modifier les réglementations en vigueur afin de donner plus de pouvoirs aux élus locaux pour réguler au mieux leur territoire et d’appliquer des règles de régulation qui en tiennent compte. 
La volonté de donner plus de pouvoirs aux élus locaux passe par la possibilité de mettre en place un outil de gestion de télédéclaration nationale au plus tard le 1er janvier 2026 (date à venir et à définir par décret), pour l’activité de location touristique afin de leur donner un moyen de contrôle :
- Possibilité de contrôler s’il l’activité locative est réalisée au sein de la résidence principale du loueur pour éviter les fausses déclarations.
- Possibilité de pouvoir suspendre un numéro d’enregistrement indispensable à la mise en location via les plateformes et de supprimer les numéros d’enregistrement des logements loués de manière illégale (location saisonnière au sein d’un logement social par exemple ou lorsqu’on est en présence d’un arrêté de péril avec la possibilité de contraindre le remboursement du loyer à l’occupant).
Les possibilités offertes aux communes par la loi anti-airbnb
Ainsi les communes pourront :
- Abaisser le nombre de nuitées de 120 jours à 90 jours selon délibération du conseil municipal.
- Opter pour le changement d’usage selon leur propre appréciation sans avoir recours à l’autorisation du préfet pour les territoires moins tendus. Aujourd’hui cette démarche administrative est obligatoire dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles situées dans les Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne ; elle est facultative pour les logements situés en zones tendues où la taxe sur les logements vacants est applicable ; et elle est soumise à autorisation préfectorale sur proposition du maire dans les autres communes.
- Décider du régime d’autorisation nécessaire pour la mise en location saisonnière des locaux professionnels.
- Accorder des autorisations au changement d’usage aux personnes morales (SCI, SARL par exemple) jusque-là interdites.
- Mettre en place un quota définit en volume et non en nombre initialement prévu.
- Imposer une déclaration sur l’honneur du demandeur de l’autorisation sur l’absence de clause interdisant la location meublée touristique au sein de la copropriété ainsi qu’une autorisation de louer dans le cadre d’une sous-location.
- Majorer les amendes administratives de 5 000 € en cas de manquement ou fausses déclarations selon le barème suivant Les montants sont portés à :
- 10 000 au lieu de 5 000 € pour l’amende civile en cas de défaut de déclaration transformée en amende administrative par la présente proposition de loi ;
- 20 000 au lieu de 15 000 € pour l’amende administrative créée par la présente proposition de loi en cas de fausse déclaration ou de faux numéro de déclaration ;
- 15 000 au lieu de 10 000 € pour l’amende civile prévue en cas de dépassement de la limitation du nombre de jours de location d’une résidence principale en tant que meublé de tourisme.
Des conséquences positives pour les territoires ET les loueurs en meublé
Dans ces conditions, cela devrait aider :
- Les loueurs à mieux appréhender leurs obligations déclaratives et réaliser leur activité conformément à la réglementation en vigueur.
- Les communes à obtenir une cartographie exhaustive des locations meublées sur leur territoire et aussi détecter les activités frauduleuses.
Par ailleurs, un amendement a été également adopté visant à imposer des règles de décence énergétique et de conformité des règles minimales de sécurité incendie et de sécurité électrique, dont les modalités sont fixées par décret.
Une classification DPE imposée en airbnb
Le diagnostic performance énergétique sera imposé pour tous les locations saisonnières avec un calendrier adapté au territoire :
- Toutes nouvelles locations saisonnière ayant besoin d’une autorisation au changement d’usage devra fournir un DPE classé E min. Cette nouvelle règle concernera uniquement les biens situés sur un territoire imposant le changement d’usage. En l’absence de démarche liée au changement d’usage la location saisonnière pourra perdurer malgré les règles de décence énergétique.
- Toutefois à compter du 1er janvier 2034, tous les loueurs saisonniers (à l’exception des loueurs réalisant une location au sein de leur résidence principale) devront proposer un bien à la location dont le DPE disposera d’une performance D minimale. Soit un alignement sur la location vide à cette même échéance. Les bailleurs auront donc 10 ans pour se préparer et organiser le financement de ses travaux.
Ces mesures devraient permettre une meilleure régulation de l’activité. Lors de l’examen de la loi, les sénateurs ont également allongé le délai laissé aux propriétaires de meublés touristiques pour se conformer aux exigences de décence énergétique.
Le fait de contraindre les professionnels à appliquer ces règles sous peine d’amendes civiles contribuera à la sensibilisation de tous dans un objectif commun.
Modification des plafonds de revenus et des abattements suite à la loi anti-airbnb
Et enfin dernier point, si la volonté de réintégrer les amortissements pratiqués pendant la période de détention au moment de la vente n’a pas été adoptée par le Senat, mais les plafonds de revenus ont encore été modifié ainsi que les abattements.
La loi de finances 2024 a modifié les seuils et les abattements de la location meublée touristiques ainsi :
| Avant la loi de finances 2024 | |||
| Activités | Location de tourisme
non classee |
Location de tourisme classée | Location meublée destinée à l’habitation |
| Plafond Micro BIC | 77 700 € | 188 700 € | 77 700 € |
| Abattement | 50% | 71% | 50% |
Nouvelle fiscalité airbnb 2024 :
| Nouveaux plafonds pour les revenus 2024 (depuis la loi de finances 2024) | |||
| Activités | Location de tourisme
non classee |
Location de tourisme classée | Location meublée destinée à l’habitation |
| Plafond Micro BIC | 15 000 € | 15 000 € | 77 700 € |
| Abattement | 30% | 30%+ 21%* | 50% |
*21% s’appliquent aux logements situés sur des territoires ne souffrant pas de déséquilibres locatifs et sous réserve que le chiffre d’affaires N-1 soit <15 000 €.
| Les nouveaux plafonds adoptés par le Sénat | |||
| Activités | Location de tourisme
non classee |
Location de tourisme classée | Location meublée destinée à l’habitation |
| Plafond Micro BIC | 23 000 € | 77 000 € | 77 700 € |
| Abattement | 30% | 50 % | 50% |
Pour conclure : plus de simplicité à venir, mais encore beaucoup de précisions manquantes
Bien que le rapporteur ait souligné la volonté de simplifier les règles pour que les contribuables s’y retrouvent, l’apparition d’un énième nouveau plafond sème le trouble dans la compréhension du loueur en meublé.
Le gouvernement retient également cette proposition en conditionnant son application aux prochains revenus locatifs 2025, laissant ainsi le temps nécessaire au propriétaire bailleur d’appréhender ces nouvelles règles.
L’abattement des 71 % disparaît définitivement du paysage de la location de meublé mais reste appliqué pour les loueurs de chambres d’hôtes qui relèvent d’une autre catégorie de revenus dont les règles fiscales et sociales diffèrent.
D’autres sujets ont été débattus sans être adoptés, nous retenons notamment l’abandon de taxer à la TVA les locations saisonnières ainsi que l’exonération de la CFE pour tous les loueurs en meublé dont la source de revenus locatifs est issue d’une gestion patrimoniale.
Nous attendons désormais le rapport de la député Annaïg LE MEUR. Celui-ci est à l’étude auprès de l’Inspection générale des finances. Il devrait nous éclairer sur les futures propositions du projet de loi de finances 2025.
Enfin encore une fois, les modifications de ces seuils et la sensibilisation de tous les professionnels de l’immobilier devraient concourir à la délivrance d’un meilleur conseil au profit de l’investisseur qui pourraient bien voir son imposition à la baisse en adoptant les bonnes options fiscales.
