La loi Le Meur, adoptée en première lecture le 21 mai 2024, a été validée en commission mixte paritaire fin octobre 2024 et publiée au Journal Officiel le 21 novembre 2024. Cette « loi anti-Airbnb », officiellement intitulée loi n°2024-1039, vise à renforcer la régulation des meublés de tourisme.
Si ce texte suscite des inquiétudes parmi les loueurs en meublé, il convient de relativiser : les avantages du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) restent nombreux, notamment en matière de fiscalité. Cet article fait le point sur les changements majeurs introduits par cette nouvelle loi 2024.
Les meublés touristiques vrais fautifs de la « crise immobilière » ?
On estime qu’il y a environ 800 000 logements dédiés à la location saisonnière, ce qui aggrave la crise immobilière. Cependant, ce chiffre inclut des résidences principales et secondaires, faussant ainsi l’analyse visant à remettre ces biens sur le marché locatif de longue durée (en effet ces biens ne sont pas substituables à la location longue durée). Ainsi les propositions successives en vue d’une « loi anti-airbnb » visent un secteur sans forcément comprendre la complexité du sujet et ses multiples intérêts économiques, variables selon les territoires.
Pour mémoire, après la dissolution de l’Assemblée nationale le 9 juin dernier, le travail parlementaire sur la proposition de loi de la députée Anaïg Le Meur a été interrompu au cours de l’été. Ce projet de loi avait été adopté le 21 mai 2024 avec modifications en première lecture. Les discussions du texte entre députés se sont donc étalées entre octobre et novembre.
Nouvelle loi location saisonnière 2024 : 6 mesures validées à l’assemblée nationale
La commission a orienté sa proposition de loi sur la mise en place d’un outil de régulation des locations touristiques de courte durée et prend conscience qu’il est difficile d’appliquer une règle générale car la location saisonnière répond à des objectifs économiques sur certains territoires alors qu’elle peut être perçue comme une nuisance sur d’autres.
1. Plus de pouvoirs pour les élus locaux… A chaque territoire ses priorités !
L’objectif est donc de modifier les réglementations en vigueur afin de donner plus de pouvoirs aux élus locaux pour réguler au mieux leur territoire et d’appliquer des règles de régulation qui en tiennent compte.
La loi sur la location saisonnière 2024 offre donc plus de latitude aux maires. Ceux-ci pourront prendre des mesures pour réguler l’activité touristique ou au contraire l’encourager pour les territoires où cell-ci représente une manne économique essentielle.
📅 ACTU du 21 novembre 2024 : réforme fiscale, les nouveaux seuils de chiffres d’affaires
La loi modifie les plafonds de chiffre d’affaires et les abattements fiscaux applicables au régime micro-BIC, rendant cette option moins avantageuse pour les locations saisonnières.
Nouveaux seuils et abattements :
- Location de tourisme non classée : abattement de 30 % si CA < 15 000 €
- Location de tourisme classée : abattement de 50 % si CA < 77 700 €
- Location meublée d’habitation : abattement de 50 % si CA < 77 700 €
👉 Au-delà de ces seuils, le régime réel devient obligatoire, mais reste avantageux. En matière de fiscalité, ce régime offre dans la plupart des cas le plus de possibilités pour optimiser vos revenus locatifs. Il permet ainsi de déduire toutes les charges, y compris l’amortissement comptable des biens permettant d’obtenir des revenus nets d’impôts.
2. Lutte contre les passoires énergétiques
La loi impose une sortie progressive des logements énergétiquement inefficaces :
- À partir du 1er janvier 2025 : interdiction de location pour les logements classés DPE G.
- Progression prévue :
- 2028 : interdiction pour les DPE F
- 2034 : interdiction pour les DPE E.
⚠️ Sanctions : jusqu’à 100 € /jour pour absence de diagnostic énergétique ou jusqu’à 5 000 € d’amende par logement non conforme.
3. Déclaration d’activité locative unique
Dès 2026, toutes les locations meublées de tourisme devront être déclarées via un téléservice national unique, incluant même les résidences principales louées en courte durée.
Numéro d’enregistrement :
Un numéro sera attribué pour chaque bien déclaré, facilitant le contrôle des activités.
4. Encadrement des jours de location
Les maires disposent désormais du pouvoir de réduire le seuil maximal de 120 jours /an à 90 jours /an pour les résidences principales, selon les besoins locaux.
5. Zones réservées aux résidences principales
Les règlements locaux d’urbanisme (PLU) peuvent délimiter des zones exclusivement réservées aux résidences principales, excluant la location touristique.
6. Transparence en copropriété
À partir du 19 novembre 2024, les règlements de copropriété doivent explicitement mentionner si la location meublée touristique est autorisée ou interdite.
Analyse et impact pour les loueurs en meublé
Une opportunité pour le régime réel
La réforme pousse les loueurs saisonniers, majoritairement au micro-BIC, à explorer les avantages du régime réel, souvent plus intéressant pour optimiser la fiscalité.
Une meilleure régulation des locations touristiques
Cette loi apporte des outils concrets pour encadrer les locations touristiques, tout en donnant davantage de pouvoir aux élus locaux. Les mesures incluent :
- Un contrôle renforcé : suspension ou suppression des numéros d’enregistrement en cas de manquement.
- Des sanctions dissuasives :
- jusqu’à 20 000 € pour fausses déclarations,
- jusqu’à 15 000 € pour dépassement des jours de location autorisés.
Conclusion : un cadre plus structurant
Si cette réforme complexifie les obligations des loueurs en meublé, elle peut également améliorer la transparence et inciter à adopter des stratégies fiscales plus efficaces. Les élus locaux, dotés de nouveaux pouvoirs, pourront mieux adapter les règles à leurs territoires.
💡 Et maintenant ?
Pour les loueurs saisonniers qui déclarent au micro-bic (80 % d’entre vous) avec le statut LMNP, cette loi pourrait donc donner vous l’occasion de découvrir les nombreux atouts du régime réel. Si vous n’avez pas encore fait l’expérience de comparer l’imposition de vos revenus locatifs selons ces deux options fiscales, faites rapidement le test via notre simulateur micro-bic VS régime réel.
D’autres sujets en perspective ?
A date, dans le cadre du projet de loi de finances 2025, il est question d’une réforme qui toucherait l’ensemble des loueurs en meublé, les meublés de tourisme comme les meublés à usage d’habitation. Ce projet se focalise sur la vente en LMNP avec la volonté de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value.
Voir aussi sur ce point l’impact d’une réintégration de l’amortissement LMNP dans le calcul de la plus-value.
Rappel des modifications des plafonds de revenus et des abattements de 2023 à 2024
| Avant la loi de finances 2024 | |||
| Activités | Location de tourisme non classee | Location de tourisme classée | Location meublée destinée à l’habitation |
| Plafond Micro BIC | 77 700 € | 188 700 € | 77 700 € |
| Abattement | 50 % | 71 % | 50 % |
| Nouveaux plafonds depuis les revenus 2023 (la loi de finances 2024) | |||
| Activités | Location de tourisme non classee | Location de tourisme classée | Location meublée destinée à l’habitation |
| Plafond Micro BIC | 15 000 € | 15 000 € | 77 700 € |
| Abattement | 30 % | 30 %+ 21 %* | 50 % |
| Les nouveaux plafonds depuis le 21 novembre 2024 | |||
| Activités | Location de tourisme non classee | Location de tourisme classée | Location meublée destinée à l’habitation |
| Plafond Micro BIC | 15 000 € | 77 000 € | 77 700 € |
| Abattement | 30 % | 50 % | 50 % |
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Quelques rappels utiles pour faire du Airbnb en France
Qui a le droit de faire du airbnb ?
La location touristique vous l’avez compris est très encadrée. Mais en tant que tel, tout le monde peut l’envisager. Simplement, en fonction de vos projets, vos obligations ne seront pas les mêmes. Première distinction à prendre en compte : quel est le bien que vous mettre à la disposition de vos hôtes ?
- S’il sagit de votre résidence principale, cette location ne pourra dépasser 120 nuitées par an. Mais les revenus générés seront exonérés d’impôt s’ils ne dépassent pas les plafonds prévus sur ce type de location.
- Dans le cas d’une résidence secondaire ou d’un bien entièrement destiné à la location saisonnière, vous n’avez pas de limite de temps, mais vos revenus airbnb seront imposés de manière différente en fonction de vos revenus locatifs. La location saisonnière est toutefois soumis à un certain formalisme et dans des zones tendues, elle peut être soumise à autorisation. Vous devez donc impérativement respecter les règles imposées en la matière :
- déclaration de l’activité en mairie avec numéro de télédéclarant,
- demande de changement d’usage si la localité du bien l’impose,
- officialisation de l’activité auprès des impôts, voir sur ce point notre guide dédié pour sécuriser toutes vos démarces s’il s’agit de votre première mise en location d’un bien meublé.
Quelles sont les limites de airbnb ?
On vient de les voir dans la question précédente ! Mais au-delà du cadre légal entourant la location saisonnière et le statut LMNP, se pose la question de la pertinence de votre offre locative. Faire le choix du saisonnier n’est pas forcément toujours la meilleure solution sur votre territoire.
Avez-vous déjà comparé la performance d’un bien loué meublé à usage d’habitation ? En fonction des territoires que vous visiez pour investir, il peut être judicieux de vérifier quel inestissement présenterait la meilleure rentabilité locative pour vous.
Vous avez un projet d’achat et vous vous interrogez sur les bonnes options pour louer ou pour déclarer vos revenus ? Consultez nos conseillers pour valider vos choix avec des spécialistes de la fiscalité locative.
L’activité Airbnb peut-elle être interdite dans mon immeuble ?
Le sujet a longtemps fait couler beaucoup d’encre. Mais de nombreuses décisions de jurisprudence sont venues clarifier les choses. Rappelons que l’usage de votre bien vous appartient. En effet, les copropriétaires peuvent louer librement leur logement tant que cette pratique ne nuit pas à la destination de l’immeuble et qu’elle n’entraîne pas de troubles de voisinage (article 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965).
La nature commerciale des revenus airbnb a pourtant longtemps laisser peser un doute sur le sujet. Mais dans une décision de janvier 2024, la Coure de cassation a rappelé que le régime fiscal appliqué aux revenus perçus dans le cadre d’une location touristique n’est pas opérant pour emporter la qualification d’activité commerciale.
De plus, la décision d’interdire la location meublée saisonnière au sein d’un immeuble doit dorénavant être prise à l’unanimité des propriétaires au sein d’une copropriété. Ainsi, une seule voix suffit pour annuler cette prise de décision, la vôtre par exemple !
Quelles sont les nouvelles règlementations fiscales en france pour airbnb ?
Notre article fait le point des avancées apportées par la nouvelle loi location saisonnière de 2024, mais l’immobilier fait toujours l’objet de nombreuses discussions de nos députés. Chaque année le projet de loi de finances apporte des nouveautés qui font évoluer le secteur.
Pour vous assurer de rester toujours parfaitement informé des actualités et réformes qui touchent en particulier la location meublé et le statut LMNP, abonnez-vous à notre newsletter mensuelle. Un condensé pratique et synthétique de l’actualité et des conseils d’experts pour optimiser vos investissements immobiliers.
A suivre, le décryptage du projet de loi Le Meur ⤵️
ARCHIVES
ARCHIVES – Analyse du projet de loi Le Meur anti-airbnb : vers un outil de régulation des locations touristiques
L’un des objectifs principaux de cette loi est de réguler l’activité de location meublée touristique de courte durée afin de prévenir la réduction du parc locatif destiné à l’habitation. Bien que la location meublée de tourisme ne soit pas l’unique responsable de la crise du logement, elle y contribue en détournant certains propriétaires de la location d’habitation traditionnelle, grâce à sa flexibilité, son absence de contraintes énergétiques et sa rentabilité élevée.
Le 21 mai dernier, après examen à l’Assemblée nationale, les sénateurs et députés se sont penchés sur la proposition de loi Le Meur, dite « anti Airbnb ».
La loi meublé de tourisme au Sénat, un chantier en cours de longue date…
Cette proposition de loi 1176, a enregistré de nombreuses références : 1928, 2639… il s’agit toujours d’adapter les réglementations en vigueur pour réguler le marché de la location touristique de courte durée. La location meublée a de nombreuses fois déjà fait l’objet de discutions des députés avec de nombreuses propositions d’amendements. Voir ici les textes de la proposition de loi 1176 et de loi 2639.
Mais qu’en est-il vraiment de la « crise immobilière » ?
Au sein du parc immobilier, on estime à 800 000 le nombre de logements dédiés à la location saisonnière. Un part de marché importante donc qui peut contribuer à la crise immobilière. Cependant, ce chiffre inclut des résidences principales et secondaires, faussant ainsi l’analyse visant à remettre ces biens sur le marché locatif de longue durée (en effet ces biens ne sont pas substituables à la location longue durée). Ainsi les propositions successives en vue d’une « loi anti-airbnb » visent un secteur sans forcément comprendre la complexité du sujet et ses multiples intérêts économiques, variables selon les territoires.
La commission a orienté sa proposition de loi sur la mise en place d’un outil de régulation des locations touristiques de courte durée.
Plus de pouvoirs pour les élus locaux
L’objectif est donc de modifier les réglementations en vigueur afin de donner plus de pouvoirs aux élus locaux pour réguler au mieux leur territoire.
La volonté de donner plus de pouvoirs aux élus locaux passe par la possibilité de mettre en place un outil de gestion de télédéclaration nationale au plus tard le 1er janvier 2026 (date à venir et à définir par décret), pour l’activité de location touristique afin de leur donner un moyen de contrôle :
- Possibilité de contrôler s’il l’activité locative est réalisée au sein de la résidence principale du loueur pour éviter les fausses déclarations.
- Possibilité de pouvoir suspendre un numéro d’enregistrement indispensable à la mise en location via les plateformes et de supprimer les numéros d’enregistrement des logements loués de manière illégale (location saisonnière au sein d’un logement social par exemple ou lorsqu’on est en présence d’un arrêté de péril avec la possibilité de contraindre le remboursement du loyer à l’occupant).
Les possibilités offertes aux communes par la loi anti-airbnb
Ainsi les communes pourront :
- Abaisser le nombre de nuitées de 120 jours à 90 jours selon délibération du conseil municipal.
- Opter pour le changement d’usage selon leur propre appréciation sans avoir recours à l’autorisation du préfet pour les territoires moins tendus. Aujourd’hui cette démarche administrative est obligatoire dans les grandes villes de plus de 200 000 habitants et celles situées dans les Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne ; elle est facultative pour les logements situés en zones tendues où la taxe sur les logements vacants est applicable ; et elle est soumise à autorisation préfectorale sur proposition du maire dans les autres communes.
- Décider du régime d’autorisation nécessaire pour la mise en location saisonnière des locaux professionnels.
- Accorder des autorisations au changement d’usage aux personnes morales (SCI, SARL par exemple) jusque-là interdites.
- Mettre en place un quota définit en volume et non en nombre initialement prévu.
- Imposer une déclaration sur l’honneur du demandeur de l’autorisation sur l’absence de clause interdisant la location meublée touristique au sein de la copropriété ainsi qu’une autorisation de louer dans le cadre d’une sous-location.
- Majorer les amendes administratives de 5 000 € en cas de manquement ou fausses déclarations selon le barème suivant Les montants sont portés à :
- 10 000 au lieu de 5 000 € pour l’amende civile en cas de défaut de déclaration transformée en amende administrative par la présente proposition de loi ;
- 20 000 au lieu de 15 000 € pour l’amende administrative créée par la présente proposition de loi en cas de fausse déclaration ou de faux numéro de déclaration ;
- 15 000 au lieu de 10 000 € pour l’amende civile prévue en cas de dépassement de la limitation du nombre de jours de location d’une résidence principale en tant que meublé de tourisme.
Des conséquences positives pour les territoires ET les loueurs en meublé
Dans ces conditions, cela devrait aider :
- Les loueurs à mieux appréhender leurs obligations déclaratives et réaliser leur activité conformément à la réglementation en vigueur.
- Les communes à obtenir une cartographie exhaustive des locations meublées sur leur territoire et aussi détecter les activités frauduleuses.
Par ailleurs, un amendement a été également adopté visant à imposer des règles de décence énergétique et de conformité des règles minimales de sécurité incendie et de sécurité électrique, dont les modalités sont fixées par décret.
Une classification DPE imposée en airbnb
Le diagnostic performance énergétique sera imposé pour tous les locations saisonnières avec un calendrier adapté au territoire :
- Toutes nouvelles locations saisonnière ayant besoin d’une autorisation au changement d’usage devra fournir un diagnostic performance énergétique (DPE) classé E min. Cette nouvelle règle concernera uniquement les biens situés sur un territoire imposant le changement d’usage. En l’absence de démarche liée au changement d’usage la location saisonnière pourra perdurer malgré les règles de décence énergétique.
- Toutefois à compter du 1er janvier 2034, tous les loueurs saisonniers (à l’exception des loueurs réalisant une location au sein de leur résidence principale) devront proposer un bien à la location dont le DPE disposera d’une performance D minimale. Soit un alignement sur la location vide à cette même échéance. Les bailleurs auront donc 10 ans pour se préparer et organiser le financement de ses travaux.
Ces mesures devraient permettre une meilleure régulation de l’activité. Lors de l’examen de la loi, les sénateurs ont également allongé le délai laissé aux propriétaires de meublés touristiques pour se conformer aux exigences de décence énergétique.
Le fait de contraindre les professionnels à appliquer ces règles sous peine d’amendes civiles contribuera à la sensibilisation de tous dans un objectif commun.
