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Tout ce qu’il faut savoir avant de louer sa résidence principale

6 mn
Article mis à jour le 21 juillet 2021
Tout ce qu’il faut savoir avant de louer sa résidence principale
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Vous envisagez de louer votre résidence principale ? Attention, qu’il s’agisse de la location meublée destinée à l’habitation ou de la location saisonnière, vous ne pouvez pas faire comme bon vous semble. Louer votre résidence principale vous permet de bénéficier d’une exonération d’impôt dans certains cas. Mais pour cela, il vous faut vous conformer à certaines règles. Lesquelles ?

Louer sa résidence principale : comment ? Quelles sont les conditions ?

Louer la totalité de sa résidence principale en location saisonnière

Il est possible de louer entièrement votre résidence principale en votre absence si les conditions suivantes sont respectées :

  • En fonction du lieu de situation de l’immeuble, vous ne pouvez louer votre résidence principale plus de 120 jours par année civile. Pour louer au-delà de 120 jours, cela implique que le logement n’est plus votre résidence principale et qu’il faut dans certaines villes une autorisation au changement d’usage. Attention, sur certains territoires, l’absence vous expose à une amende de maximum 50 000 €.
  • S’il s’agit d’une location de tourisme, la clientèle doit être de passage. Les locataires ne pouvant pas y élire domicile, la durée d’un séjour ne peut excéder 90 jours.

Louer une partie de sa résidence principale (type chambre chez l’habitant)

Il s’agit bien souvent de la location d’une chambre et dans ce cas de figure, la limite des 120 jours par an ne s’applique pas puisque vous êtes présent au moment de la location. Veillez toutefois à bien respecter les règles de décence et de salubrité (superficie, mobilier, accès sanitaires et cuisine équipée…). Ici, vous pouvez louer en location saisonnière ou cette chambre peut également être la résidence principale de votre locataire.

Attention aussi à ne pas confondre avec les chambres d’hôtes. Ces locations sont touristiques et l’hébergement est assortie d’autres prestations (petit-déjeuner, fourniture du linge de maison…).

Comment être exonéré d’impôt sur ses revenus locatifs ?

En location meublée, les loyers que vous percevez sont normalement imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Toutefois, en louant ou sous-louant votre résidence principale (tout logement occupé au moins 8 mois par an) en location meublée, les loyers peuvent dans certains cas être exonérés d’impôt. Cet avantage fiscal s’étend jusqu’au 31 décembre 2023. Comment en bénéficier ?

Plafonds de loyer par m²

Vous pouvez mettre en location votre résidence principale et bénéficier de l’exonération d’impôt si vous remplissez les 3 conditions suivantes :

  • Les pièces louées constituent une partie de votre résidence principale,
  • La location constitue la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire (contrat de travail saisonnier ou CDD d’usage doivent pouvoir le justifier),
  • Vous proposez des loyers raisonnables :
    • 191 € du m² par an (hors charges) pour les logements situés en Île-de-France,
    • 141 € du m² par an (hors charges) pour toutes les autres régions.

En cas de dépassement de ses plafonds, la totalité des montants encaissés sont taxés dans la catégorie des BIC soit au régime réel ou au micro-BIC.

Exemple

Vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale d’une superficie totale de 50 m² à Paris à un locataire y élisant domicile. Dans ce cas les loyers ne doivent pas dépasser 791 € par mois ((190 x 50) /12) pour être totalement exonéré d’impôt.

Louer sa résidence principale, comment procéder ? Quelles démarches ?

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale

louer sa résidence principale

En location meublée, vous devez établir une déclaration d’activité LMNP auprès du greffe du tribunal de commerce en complétant le formulaire P0I. Cette déclaration doit être effectuée dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de location meublée.

Si vous louez à une personne y élisant domicilie, en principe, aucune autre déclaration préalable n’est à effectuer auprès de la mairie.

En revanche, si vous louez à une clientèle de passage, vous devez déclarer l’activité de location de tourisme auprès de la mairie et peut-être vous voir attribuer un n° de télédéclarant à mentionner sur votre annonce.

Si vous habitez dans une copropriété, vérifiez bien que le règlement de copropriété n’interdit pas la location saisonnière.

Attention, pour louer votre résidence principale en location meublée, celle-ci doit comporter les équipements nécessaires.

Vous êtes locataire de votre résidence principale

Les règles sont les mêmes que vous soyez propriétaire ou locataire. Mais à la différence du propriétaire, vous devez :

  • obtenir une autorisation écrite de votre propriétaire et la transmettre au sous-locataire avec la copie du bail,
  • appliquer un loyer qui ne dépasse le vôtre,
  • vous assurer que votre assurance multirisques habitation couvre cette activité locative.

Comment bien déclarer son activité de location meublée ? Quel régime d’imposition choisir si vous ne remplissez pas les critères vous permettant d’être exonéré ? Nos conseillers vous accompagnent pour faciliter la déclaration de vos revenus locatifs et pour vous orienter vers une fiscalité plus avantageuse.

Article créé le 18 février 2021

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