Initialement envisagé dans le cadre d’une proposition de loi en vue de remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue fin 2023, cette réintégration a été remise sur le devant des discussions du projet de loi de finances pour 2025 (article 24) et adoptée depuis le vote de la loi de finances en février 2025. Alors bonne ou mauvaise nouvelle ? Quel est l’impact fiscal véritable ? Est-ce un motif suffisant pour revoir son modèle, vendre ou arrêter de louer ? A notre sens, certainement pas. La situation s’analyse bien sûr au cas par cas, mais pour la plupart, non, les avantages liés à la déduction des amortissements en cours de location compensent largement la majoration de la plus-value en cas de vente.
Réintégration des amortissements dans le calcul de la PV de revente LMNP, qui est concerné ?
En octobre 2024, un amendement majeur proposait de distinguer clairement la location meublée destinée à l’habitation (résidences étudiantes, seniors, etc.) de la location touristique.
L’amendement prévoyait d’exclure la location meublée à destination d’habitation de l’article 24 du Projet de Loi de Finances 2025. Dans ces conditions, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (en cas de vente) n’aurait concerné que la location saisonnière.
Suivre l’évolution des débats dans notre fil d’actualité dédié à la réforme LMNP 2024.
Mais cet amendement n’a pas été conservé lors du nouveau vote de la loi de finances en février 2025
🚨Donc, à compter de l’adoption du budget 2025, cette possible exclusion des biens meublés destinés à l’habitation n’est plus d’actualité. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de revente en LMNP, concerne bien tous les biens meublés.
Sauf, en cas de transmission du bien à titre gratuit ou en cas de revente
C’est le cas lorsque vous transmettez par exemple votre bien locatif à vos héritiers. Dans ces deux cas seulement, les amortissements ne sont pas repris dans l’estimation de la valeur du bien. A l’issue de la clôture comptable de l’activité, il n’y a donc pas de fiscalité.
Calcul de la plus-value à la revente d’un bien exploité en LMNP
A ce jour, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont soumis aux mêmes règles que les propriétaires-bailleurs ayant choisi la location vide, c’est-à-dire celles de la plus-value des particuliers.
Mais jusqu’à l’adoption de la loi de finances pour 2025, et au contraire des loueurs en meublé professionnels (LMP), les amortissements appliqués pendant toute la durée de location du bien n‘étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession.
Cela contribuait à offrir aux loueurs en meublé un “double amortissement”. En effet :
- Pendant la période de détention les bailleurs peuvent déduire leur achat immobilier via l’amortissement comptable.
- Au moment de la vente l’absence de ré-intégration comptable de ces amortissements, générait un double amortissment. C’est ce double avantage qui était questionné par l’article 24 du projet de loi de finances pour 2025 en proposant que :
« les amortissements admis en déduction [soient] réintégrés dans l’assiette de la plus-value imposable lors de la cession de locaux ayant fait l’objet d’une location meublée dans le cadre d’une activité exercée à titre non professionnel ».
Les amortissements à prendre en compte sont ceux qui :
- concernent l’immeuble sans tenir compte des amortissements admis en déduction au titre des travaux de construction, reconstruction, agrandissement, amélioration réalisés après l’achat,
- uniquement les amortissements admis en déduction (dans la limite de l’article 39C).
Les sommes amorties qui viennent en déduction des revenus locatifs sont donc conséquentes et contribuent dans la plus grande majorité des cas à réduire quasiment à néant l’imposition des revenus locatifs due au titre de l’activité locative (voir si besoin de faire le point notre article sur l’amortissement LMNP).
Le fait de ne pas réintégrer ces amortissements à la revente allégeait donc de facto votre montant de plus-value imposable. Mais la nouvelle doctrine de calcul de la plus-value, amoindrit-elle l’intérêt pour le statut LMNP ?
Plus-value LMNP, quel est l’impact de la réintégration des amortissements ?
Tout d’abord, la prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value est assez logique et ne remet pas en cause l’intérêt du LMNP pour plusieurs raisons.
1. Une souplesse de gestion toujours à l’avantage du loueur en meublé
En effet, la souplesse de sa gestion permet au propriétaire bailleur de meublé de pouvoir récupérer son bien plus aisément qu’en location vide.
2. Une moindre fiscalité en cours d’exploitation, sans comparaison avec le « coût » de la PV de revente
La location meublée permet d’obtenir des revenus non fiscalisés pendant la période de détention alors que la location vide limite le rendement avec des revenus locatifs taxés pour près de la moitié en moyenne.
En effet, la prise en compte des amortissements est minorée par la durée de détention, et peux même être sans incidence en cas de détention du bien pendant 22 ans pour la plus-value et 30 ans pour les prélèvements sociaux (cas d’exonération pour durée de détention à ce jour).
Prenons un exemple volontairement simplifié pour comprendre.
Exemple de calcul de la plus-value en LMNP :
Prenons l’exemple d’un bien acheté à 240 000 € et revendu à 300 000 €.
Malgré la réintégration des amortissements, la location meublée reste plus avantageuse, notamment grâce aux abattements pour durée de détention et aux autres avantages qu’elle offre.
Voici un exemple qui illustre l’intérêt de la location meublée, en prenant en compte la fiscalité des revenus locatifs pendant la période détention et l’impact de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus value vs la location vide.
Avantage comparé de l’amortissement à la revente VS en cours de mise en location du bien
| Vente à 20 ans | Vente à 30 ans | |||
| Comparaison | LMNP | FONCIERS | LMNP | FONCIERS |
| Revente | 360 000 € | 360 000 € | 400 000 € | 400 000 € |
| Achat | 240 000 € | 240 000 € | 240 000 € | 240 000 € |
| Amortissements déduits | 147 200 € | 168 800 € | ||
| Base plus-value (PV) | 267 200 € | 101 199 € | ||
| Impôts et prélèvements sociaux sur la PV | 43 465 € | 16 592 € | ||
| Loyers | 288 000 € | 288 000 € | 432 000 € | 432 000 € |
| Fiscalité loyers | _ € | 95 155 € | _ € | 142 732 € |
| Impôts total | 43 465 € | 62 034 € | _ € | 83 700 € |
Dorénavant donc, les propriétaires de meublés sont soumis à une plus-value majorée des amortissements. Mais il ne faut pas limiter cette analyse à cette majoration de la plus-value et prendre un peu de hauteur en intégrant le montant des loyers procurés en location saisonnière (beaucoup plus conséquent qu’un loyer d’un bien destiné à l’habitation) et l’absence d’impôts sur les revenus locatifs générés pendant ces 10 années.
Dans l’hypothèse d’une fiscalité calquée sur la plus-value actuelle avec la prise en compte des amortissements, le loueur serait donc fiscalisé de plus de 43 465 € au moment de la vente mais aurait économisé plus de 95 155 € pendant la période de détention et générés 288 000 € de loyers supplémentaires.
Le calcul de la plus-value à la revente est un sujet sensible. Cela fait partie des points à connaître pour la bonne gestion de votre patrimoine. Voir aussi tous les détails de la revente en LMNP.
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