Vous louez votre bien en meublé depuis plusieurs années et vous envisagez de le vendre ? Depuis le 15 février 2025, les règles ont changé. La réintégration des amortissements LMNP peut alourdir votre plus-value imposable à la revente. Explications.
Ce qu’il faut retenir
- Depuis le 15 février 2025, si vous vendez un bien loué en LMNP au régime réel, les amortissements que vous avez déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de votre plus-value imposable.
- La réintégration concerne les amortissements effectivement déduits, y compris ceux constatés avant l’entrée en vigueur de la réforme de 2025.
- Elle ne concerne pas les biens situés dans les résidences services pour étudiants ou personnes âgées/handicapées (EHPAD/seniors).
- Plus vous conservez longtemps votre bien, moins l’impact est important, grâce aux abattements progressifs pour durée de détention.
- Malgré la réforme, l’amortissement LMNP conserve un avantage fiscal particulièrement intéressant sur le long terme.
L’amortissement en LMNP : comment ça marche ?
L’idée est simple : le bâtiment et certains de ses composants perdent progressivement de la valeur avec le temps. En comptabilité, on prend acte de cette usure en déduisant chaque année une partie du coût des éléments amortissables des revenus locatifs imposables. Ce mécanisme s’applique pendant toute la période de location du bien. Plus la durée de location est longue, plus le montant total des amortissements cumulés peut être important.
Résultat : la fiscalité appliquée sur les loyers devient très avantageuse. Les amortissements LMNP diminuent la base imposable de votre activité de location meublée. Cela permet souvent de réduire fortement, voire d’annuler, l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
📎 Bon à savoir : le terrain n’est pas amortissable, car il ne se déprécie pas avec le temps. Sa valeur est généralement estimée entre 10 et 30 % de la valeur totale du bien, selon la localisation et les caractéristiques du logement. Seule la partie du coût correspondant au bâtiment entre dans le calcul des amortissements.
La réforme 2025 : impact concret de la réintégration des amortissements pour votre plus-value
Ce que la nouvelle loi prévoit (BOFiP)
Avant 2025, la plus-value immobilière était calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, sans tenir compte des amortissements déduits pendant la location. Vous profitiez donc d’un avantage à deux niveaux : une fiscalité réduite sur vos loyers grâce aux amortissements et une plus-value calculée sans tenir compte de ces déductions.
La loi de finances pour 2025 a modifié la fiscalité en LMNP. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value LMNP lors de la vente du bien.
📜 Ce que dit la loi : « Le prix d’acquisition […] est diminué du montant des amortissements admis en déduction […] dans le cadre de l’activité de location meublée exercée à titre non professionnel. » (Article 150 VB du CGI, modifié par l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025).
En clair : si par exemple vous avez déduit 40 000 € d’amortissements pendant la location, ce sont 40 000 € qui s’ajoutent mécaniquement à votre plus-value imposable au moment de la vente.
Quels amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de votre LMNP ?
La réintégration ne concerne pas tous les amortissements. Certains viennent augmenter la plus-value imposable, tandis que d’autres restent exclus du calcul.
| Type d’amortissement | Réintégré dans la plus-value ? |
|---|---|
| Amortissements sur le bâtiment (structure, toiture, façade…) effectivement déduits | ✅ Oui |
| Frais d’acquisition amortis (notaire, agence) | ✅ Oui |
| Amortissements sur le mobilier (meubles, électroménager, literie) | ❌ Non |
| Amortissements non encore utilisés : les ARD (voir ci-dessous) | ❌ Non |
| Travaux d’amélioration, construction ou agrandissement réalisés après l’achat | ❌ Non (sauf cas particuliers) |
| Biens en résidences gérées (EHPAD, résidences étudiantes, seniors) | ❌ Non |
| Transmission par donation ou succession | ❌ Non |
Résultat fiscal déficitaire : les amortissements non utilisés sont-ils concernés ?
Certaines années, un propriétaire LMNP peut avoir plus de charges déductibles que de revenus locatifs. Son résultat fiscal devient alors déficitaire : il ne dégage pas de bénéfice imposable cette année-là. Dans ce cas, les amortissements calculés ne peuvent pas tous être immédiatement utilisés : ils sont mis « en réserve » pour les années suivantes. On les appelle les amortissements réputés différés, ou ARD.
Il ne faut pas réintégrer ces amortissements non utilisés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien.
💡 Exemple : si vous avez 18 000 € d’amortissements « en stock » non utilisés au moment de la vente, ces 18 000 € ne viennent pas alourdir votre plus-value imposable. Ils disparaissent.
Qui est concerné par la réintégration des amortissements LMNP ?
Les LMNP au régime réel sont concernés depuis le 15 février 2025
La réintégration des amortissements s’applique depuis le 15 février 2025 aux propriétaires qui louent un logement meublé sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel.
Conformément à la loi de finances, cette nouvelle règle s’applique quelle que soit la date à laquelle ils ont acheté le bien. Un appartement acheté en 2008, loué en meublé depuis cette date et vendu après le 15 février 2025 peut donc être concerné : les amortissements effectivement déduits depuis 2008 entrent dans le calcul de la plus-value.
Les situations où la réintégration ne s’applique pas
- Les résidences gérées pour étudiants, personnes âgées ou dépendantes (EHPAD) ;
- La transmission à titre gratuit, comme une donation ou une succession ;
- La vente de votre résidence principale, lorsque le logement remplit les conditions d’exonération de plus-value ;
- Les amortissements non utilisés (ARD).
Suis-je concerné si je suis au micro-BIC ?
Au régime micro-BIC, vous ne déduisez pas vos charges réelles et vous ne pratiquez pas d’amortissements sur votre bien, les travaux ou le mobilier. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire sur vos recettes (50 % ou 30 % selon le type de location). Le régime micro-BIC n’est donc pas concerné par la réintégration des amortissements.
Calcul de la plus-value LMNP avec réintégration des amortissements
La nouvelle formule de calcul
Depuis le 15 février 2025, voici comment calculer votre plus-value imposable :
Étape 1 : déterminer le prix d’acquisition corrigé
Prix d’acquisition (frais de notaire et travaux déductibles inclus) − amortissements effectivement déduits concernés par la réforme
Étape 2 : calculer la plus-value brute
Prix de vente − prix d’acquisition corrigé
Étape 3 : appliquer les abattements pour durée de détention
La plus-value obtenue est réduite selon la durée de détention du bien.
Concernant la durée de détention, plus vous conservez votre bien longtemps, plus les abattements réduisent la plus-value imposable (article 150 VC du CGI).
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,6 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Étape 4 : calculer l’impôt à payer
Plus-value nette × (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux)
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Notre simulateur de plus-value LMNP vous permet de calculer précisément votre imposition selon votre durée de détention, vos amortissements et votre prix de revente envisagé.
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Résultat de la simulation
Simulation indicative réalisée sur la base des articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts et de l’article 84 de la loi de finances pour 2025 (réintégration des amortissements pour les cessions à compter du 15 février 2025, régime réel BIC). Cet outil ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : rapprochez-vous de votre notaire ou de votre expert-comptable pour valider le calcul définitif.
Exemples chiffrés avant et après la réforme
Exemple 1 : Lucas revend son bien après 5 ans
Lucas a acheté un appartement 150 000 € en 2021 et le revend 170 000 € en 2026, après 5 ans de location meublée. Sur cette période, il a effectivement déduit 15 000 € d’amortissements sur le bâtiment (3 000 €/an).
C’est le scénario le plus défavorable : aucun abattement pour durée de détention ne s’applique avant 5 ans révolus.
| Valeur | Avant la réforme | Après la réforme 2025 |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition | 150 000 € | 150 000 € |
| Amortissements déduits | — | 15 000 € |
| Prix d’acquisition corrigé | 150 000 € | 135 000 € |
| Prix de vente | 170 000 € | 170 000 € |
| Plus-value brute | 20 000 € | 35 000 € |
| Abattement IR (5 ans) | 0 % | 0 % |
| Abattement PS (5 ans) | 0 % | 0 % |
| Plus-value imposable (IR et PS) | 20 000 € | 35 000 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 3 800 € | 6 650 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 3 440 € | 6 020 € |
| Impôt total estimé | 7 240 € | 12 670 € |
La réintégration augmente l’impôt de Lucas de + 75 %. Sans abattement pour atténuer l’effet, le surcoût de la réforme pèse au maximum. Une revente dans les premières années de détention reste la situation la plus coûteuse pour un propriétaire LMNP qui a amorti son bien.
Exemple 2 : Sophie revend son bien après 10 ans
Sophie a acheté un appartement 200 000 € en 2016 et l’a loué en meublé depuis cette date. Elle le revend 250 000 € en 2026. Sur 10 ans de location meublée, elle a effectivement déduit 40 000 € d’amortissements sur le bâtiment.
| Valeur | Avant la réforme | Après la réforme 2025 |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition | 200 000 € | 200 000 € |
| Amortissements déduits | — | 40 000 € |
| Prix d’acquisition corrigé | 200 000 € | 160 000 € |
| Prix de vente | 250 000 € | 250 000 € |
| Plus-value brute | 50 000 € | 90 000 € |
| Abattement IR (10 ans)* | – 15 000 € | – 27 000 € |
| Abattement PS (10 ans)** | – 4 125 € | – 7 425 € |
| Plus-value imposable (IR) | 35 000 € | 63 000 € |
| Plus-value imposable (PS) | 45 875 € | 82 575 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 6 650 € | 11 970 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 7 890 € | 14 203 € |
| Impôt total estimé | 14 540 € | 26 173 € |
* Abattement IR : 5 années × 6 % = 30 % (de la 6e à la 10e année)
** Abattement Prélèvements Sociaux (PS) : 5 années × 1,65 % = 8,25 % (de la 6e à la 10e année)
La réintégration des amortissements augmente donc la plus-value imposable de Sophie et entraîne un coût fiscal supplémentaire à la revente. Toutefois, sur 10 ans, les amortissements lui ont permis de réduire chaque année sa fiscalité sur les loyers. Il est donc important d’évaluer l’intérêt du régime LMNP sur l’ensemble de la période de détention.
Exemple 3 : Sophie conserve son bien 22 ans, que se passe-t-il ?
Reprenons la situation de Sophie (achat 200 000 € en 2016). Plutôt que de vendre en 2026, elle décide de conserver son appartement jusqu’en 2038, soit 22 ans de location meublée. La valeur du bien atteint alors 290 000 €. Sur 22 ans, elle a effectivement déduit 88 000 € d’amortissements (4 000 €/an).
| Avant la réforme 2025 | Après la réforme | |
| Prix d’acquisition | 200 000 € | 200 000 € |
| Amortissements déduits | — | 88 000 € |
| Prix d’acquisition corrigé | 200 000 € | 112 000 € |
| Prix de vente | 290 000 € | 290 000 € |
| Plus-value brute | 90 000 € | 178 000 € |
| Abattement IR (100 % après 22 ans) | 90 000 € | 178 000 € |
| Abattement PS (28 % après 22 ans)* | 25 200 € | 49 840 € |
| Plus-value imposable (IR) | 0 € | 0 € |
| Plus-value imposable (PS) | 64 800 € | 128 160 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 0 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | ≈ 11 146 € | ≈ 22 043 € |
| Impôt total estimé | ≈ 11 146 € | ≈ 22 043 € |
* Abattement PS : 16 années × 1,65 % = 26,4 % + 1,6 % pour la 22e année = 28 %.
Réintégrer 88 000 € d’amortissements fait fortement grimper la plus-value brute. Mais après 22 ans de détention, l’impôt sur le revenu (19 %) disparaît totalement. Seuls les prélèvements sociaux restent dus, et la base taxable bénéficie d’un abattement de 28 %.
💡 Ce que montrent ces trois exemples : à 10 ans (Exemple 2), Sophie paie 26 173 € après réforme. À 22 ans (Exemple 3), malgré 48 000 € d’amortissements supplémentaires réintégrés, elle ne paierait plus que 22 043 €. Attendre réduit l’impôt total, même après réforme. La durée de détention réduit l’impact de la réintégration des amortissements LMNP grâce aux abattements progressifs.
À quel moment le surcoût de la réintégration des amortissements est-il le plus élevé ? Simulation
Pour décider du meilleur moment pour vendre, voici une projection du surcoût généré par la réintégration selon la durée de détention. La simulation repose sur un bien acheté 180 000 €, revendu 240 000 €, avec des amortissements de 3 600 €/an.
| Durée de détention | Amortissements cumulés | Impôt avant réforme | Impôt après réforme | Surcoût de la réforme |
|---|---|---|---|---|
| 5 ans | 18 000 € | 21 720 € | 28 236 € | + 6 516 € |
| 10 ans | 36 000 € | 17 449 € | 27 916 € | + 10 467 € |
| 15 ans | 54 000 € | 13 177 € | 25 038 € | + 11 861 € ← pic |
| 22 ans | 79 200 € | 7 430 € | 17 237 € | + 9 807 € |
| 30 ans | 100 000 €* | 0 € | 0 € | 0 € |
* L’amortissement du bâtiment est généralement achevé avant 30 ans. Hypothèses : bien acheté 180 000 €, revendu 240 000 €, amortissement de 3 600 €/an, sans frais de notaire pour simplifier.
📊 Observation : le surcoût de la réforme culmine autour de 15 ans de détention (+ 11 861 €), puis recule à mesure que les abattements progressifs augmentent. À 30 ans, l’exonération totale neutralise complètement l’impact. La fenêtre de 10 à 20 ans reste la période où la réintégration pèse le plus lourd, sans encore bénéficier des abattements les plus généreux.
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Les conséquences pour les investisseurs LMNP en 2026
L’amortissement reste-t-il intéressant malgré la réintégration ?
La loi de finances pour 2025 modifie la fiscalité à la revente en LMNP, mais elle ne supprime pas l’intérêt de l’amortissement pour l’investisseur. Le mécanisme permet toujours de déduire chaque année une partie du coût du bien du résultat imposable. Cela peut fortement limiter, voire annuler, l’imposition sur les loyers.
La question n’est donc pas de savoir si l’amortissement reste avantageux, mais plutôt d’évaluer l’impact de cette réintégration sur l’ensemble du projet : montant des loyers, durée de détention envisagée et objectif de revente.
⚠️ L’erreur à ne pas faire : arrêter d’amortir votre bien uniquement par peur de la nouvelle mesure sur la réintégration. L’amortissement continue de réduire vos revenus locatifs imposables pendant la location : l’avantage immédiat peut largement compenser l’impact fiscal à la revente.
La surtaxe : quand la réintégration fait franchir un seuil critique
Moins connu, ce mécanisme peut pourtant alourdir significativement la facture. Lorsque la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 € après abattements, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s’ajoute à l’impôt classique (article 1609 nonies G du CGI).
Avant la réforme, de nombreux propriétaires restaient sous ce seuil. Avec la réintégration des amortissements, leur plus-value peut désormais le franchir sans qu’ils aient réalisé un gain supplémentaire. Un bien vendu avec une plus-value nette de 45 000 € avant réforme peut dépasser les 50 000 € après réintégration, déclenchant cette surtaxe de manière inattendue.
⚠️ À vérifier avant de signer : si vos amortissements cumulés sont importants, demandez à votre expert-comptable de simuler précisément votre plus-value nette après réintégration, y compris l’éventuelle surtaxe. L’écart peut représenter plusieurs milliers d’euros supplémentaires que beaucoup n’anticipent pas.
Comment limiter l’impact de la réintégration en 2026 ?
Jouer sur la durée de détention
C’est la stratégie la plus efficace. Les abattements progressifs réduisent votre plus-value imposable à partir de la 6e année. Après 22 ans de détention, l’impôt sur le revenu (19 %) s’efface totalement. Après 30 ans, les prélèvements sociaux aussi. Si vous conservez votre bien suffisamment longtemps, l’impact de la réintégration des amortissements dans la plus-value est quasi nul, comme l’illustre l’exemple ci-dessus de Michel.
Transmettre plutôt que vendre
Si votre objectif est de transmettre votre patrimoine à vos enfants, la donation ou la succession ne déclenchent pas de réintégration des amortissements. C’est souvent l’option la plus intéressante fiscalement si vous n’avez pas besoin de récupérer votre capital à court terme. Vous pouvez faire appel à un expert-comptable LMNP pour simuler votre projet.
Reprendre le bien comme résidence principale
Oui, sous conditions strictes. C’est l’une des stratégies les plus efficaces sur le plan fiscal depuis la réforme, mais elle exige une préparation sérieuse et une occupation véritablement effective.
Le principe repose sur l’article 150 U II 1° du CGI : la vente de la résidence principale bénéficie d’une exonération totale de plus-value. Cette exonération couvre la totalité de la plus-value, y compris la part correspondant aux amortissements réintégrés. Autrement dit : si le bien vendu constitue votre résidence principale au moment de la cession, vous ne payez aucun impôt sur la vente, même si vous avez déduit des dizaines de milliers d’euros d’amortissements pendant la période de location meublée.
Les conditions à respecter :
- Une occupation effective et réelle : le logement doit constituer votre habitation principale au sens fiscal, c’est-à-dire le lieu où vous résidez habituellement. Une simple domiciliation administrative ne suffit pas.
- Une durée d’occupation suffisante : la loi ne fixe pas de durée minimale. Mais un séjour de quelques mois seulement expose à un risque sérieux de requalification en abus de droit par l’administration fiscale. En pratique, une occupation d’au moins 12 à 18 mois est recommandée pour sécuriser l’opération.
- L’arrêt complet de la location : le bien ne doit plus faire l’objet d’aucune location (meublée ou nue) pendant la période d’occupation.
- Les formalités de cessation LMNP : vous devez déclarer la cessation de votre activité de loueur en meublé (radiation auprès du Guichet Unique INPI, déclaration de cessation dans les 60 jours), et déposer une dernière liasse fiscale LMNP (2031/2033).
- La vente dans un délai raisonnable : si vous quittez les lieux avant la signature de l’acte, la vente doit en principe intervenir dans un délai apprécié à environ un an. Au-delà, le bien peut ne plus être considéré comme votre résidence principale.
Exemple : Claire est propriétaire d’un appartement en LMNP depuis 2012. En 15 ans, elle a déduit 60 000 € d’amortissements. En janvier 2028, elle cesse la location meublée, effectue sa radiation INPI et s’installe dans l’appartement comme résidence principale. Elle met le bien en vente en mars 2029 et signe l’acte en juin 2029, après 18 mois d’occupation effective. Résultat : la plus-value totale de 80 000 €, dont 60 000 € liés à la réintégration des amortissements, bénéficie de l’exonération résidence principale. Claire ne paie aucun impôt sur la vente.
⚠️ Risque d’abus de droit : si l’administration fiscale démontre que l’occupation n’était pas sincère (logement réellement inhabité, installation de façade, autre résidence principale de fait), elle peut remettre en cause l’exonération et appliquer la totalité de l’impôt sur la plus-value, assortie de pénalités. Cette stratégie n’est efficace que si l’occupation est véritable. Consultez un expert-comptable ou un notaire avant de vous engager.
Simuler sa fiscalité avant de vendre
N’entamez jamais la cession d’un bien sans avoir étudié votre situation avec précision. Votre plus-value nette dépend de nombreux paramètres propres à votre dossier : durée de gestion locative, montant des amortissements effectivement déduits (et non les ARD), frais d’achat réels, travaux éligibles… L’écart entre une estimation rapide et un calcul rigoureux peut représenter plusieurs milliers d’euros d’impôt. Là aussi, il est recommandé de se rapprocher d’un expert de la LMNP.
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Les fausses solutions face à la réintégration des amortissements en LMNP
Location nue ou LMNP : lequel est vraiment plus avantageux depuis la réforme ?
Depuis la réforme, certains propriétaires s’interrogent : vaut-il mieux louer vide pour éviter la réintégration ? Pour répondre à cette question, il faut poser les deux plateaux de la balance : l’imposition annuelle sur les loyers d’un côté, et le coût fiscal à la revente de l’autre.
Prenons un exemple concret. Appartement acheté 200 000 €, loyer mensuel 1 000 €. Tranche marginale d’imposition (TMI) à 30 %. En LMNP au régime réel, les amortissements annuels s’élèvent à 4 000 €. Chaque euro amorti génère une économie de :
4 000 € × (30 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) = 1 888 €/an économisés sur les loyers
En location nue, ces 1 888 € s’ajoutent chaque année à votre facture fiscale. En contrepartie, pas de réintégration à la revente. Le tableau ci-dessous met les deux en regard :
| Critère | LMNP au régime réel | Location nue (même bien) |
|---|---|---|
| Économies annuelles sur loyers grâce aux amortissements (10 ans) | + 18 880 € | 0 € |
| Surcoût réintégration à la revente (10 ans de détention) | – 11 632 € | 0 € |
| Bilan net à 10 ans | + 7 248 € | 0 € |
| Économies annuelles sur loyers grâce aux amortissements (22 ans) | + 41 536 € | 0 € |
| Surcoût réintégration à la revente (22 ans de détention) | – 10 898 € | 0 € |
| Bilan net à 22 ans | + 30 638 € | 0 € |
Hypothèses : bien acheté 200 000 €, amortissements 4 000 €/an, TMI 30 %. La colonne « location nue » sert de référence à zéro : vous payez davantage chaque année sur vos loyers mais n’avez pas de surcoût à la revente.
Le LMNP reste plus avantageux dès les premières années de détention, et l’écart se creuse avec le temps. Sauf situation très spécifique (TMI très faible, revenus fonciers déjà importants…), la location nue n’est pas une meilleure option sur le plan fiscal global.
Passer en location nue en cours de route efface-t-il les amortissements LMNP déjà déduits ?
Non. C’est l’une des idées reçues les plus répandues depuis la réforme. Basculer en location nue après plusieurs années de LMNP ne supprime pas les amortissements déjà déduits de la base de calcul de la plus-value. L’article 150 VB III du CGI cible les amortissements « admis en déduction dans le cadre de l’activité de location meublée » : peu importe ce qui se passe après, ils restent réintégrables à la vente.
Ce que le changement de régime modifie et ce qu’il ne touche pas :
- Inchangé : les amortissements déduits pendant la période LMNP entrent dans le calcul de la plus-value à la vente, quelle que soit l’activité locative exercée ensuite.
- Changé : vous cessez d’accumuler de nouveaux amortissements. La base réintégrable se fige au montant déjà déduit.
Dans la pratique, ce changement de régime coûte davantage qu’il ne rapporte :
Exemple : après 10 ans de LMNP (40 000 € amortis), un propriétaire passe en location nue pour 5 ans avant de vendre. Les 40 000 € de réintégration s’appliquent toujours. Pendant ces 5 années sans amortissements, il paie 5 × 1 888 € = 9 440 € de plus d’impôt sur ses loyers. Pour éviter l’accumulation de 5 ans d’amortissements supplémentaires, soit un surcoût à la revente évité d’environ 5 000 €. Bilan : opération perdante de 4 440 €.
Cette stratégie ne se justifie que dans un cas très précis : si vous approchez des 22 ans de détention et souhaitez « geler » vos amortissements pour bénéficier pleinement de l’exonération totale d’IR à cette échéance, sans accumuler d’amortissements supplémentaires sur les dernières années.
Faut-il passer en SCI à l’IS pour éviter la réintégration ?
Certains investisseurs envisagent de créer une SCI à l’IS (Société Civile Immobilière soumise à l’impôt sur les sociétés) pour contourner la réforme. C’est rarement une bonne idée.
En effet, dans une SCI à l’IS, les amortissements sont également pris en compte lors de la revente. Ils diminuent la valeur nette comptable (VNC) du bien, c’est-à-dire sa valeur après déduction des amortissements comptabilisés. La plus-value est ensuite calculée selon les règles de l’impôt sur les sociétés. Elle ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention applicables aux particuliers.
Il faut aussi tenir compte de la fiscalité appliquée aux bénéfices. Une SCI à l’IS paie d’abord l’impôt sur les sociétés sur ses résultats. Si les associés récupèrent ensuite ces bénéfices sous forme de dividendes, ces sommes peuvent être imposées une seconde fois au niveau personnel.
Pour un investisseur particulier qui loue un logement meublé en direct, le statut LMNP reste souvent le plus adapté, car il repose sur un cadre fiscal simple à gérer au quotidien.
Réintégration des amortissements en LMNP : notre FAQ
L’amortissement débute à la date de mise en service du bien dans le cadre de votre activité de location meublée. Cette date correspond au moment où le logement est prêt à être loué (travaux terminés, mobilier installé, bien disponible à la location). Votre expert-comptable inscrit alors le bien à l’actif de l’activité LMNP et établit le plan d’amortissement lors du premier exercice.
Les amortissements antérieurs correspondent à ceux que vous avez déduits de vos revenus locatifs avant la vente du bien. Votre expert-comptable les consigne dans un compte des amortissements au sein de votre bilan LMNP. Depuis la réforme 2025, seuls les amortissements effectivement déduits sur des résultats positifs sont pris en compte dans le calcul de la plus-value. Les amortissements en réserve (ARD) en sont exclus.
Si vous revendez votre bien au même prix que celui auquel vous l’avez acheté, vous pourriez penser qu’il n’y a pas de plus-value. Pourtant, les amortissements déduits en LMNP réduisent le prix d’achat retenu pour le calcul fiscal. Résultat : vous pouvez devoir payer un impôt sur une plus-value, même si vous n’avez réalisé aucun gain lors de la vente.
Non. La réintégration concerne uniquement les amortissements liés à l’immeuble. Les amortissements du mobilier (meubles, électroménager, literie, etc.) ne sont pas concernés. En revanche, certains travaux intégrés au bâtiment et amortis comme des éléments de l’immeuble peuvent être réintégrés.
Oui. Les non-résidents vendant un bien en France sont soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers (taux forfaitaire de 19 % + prélèvements sociaux). La réforme de 2025 s’applique donc : les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés, augmentant la base imposable lors de la cession.