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Amortissements LMNP : quel véritable impact d’une réintégration dans la plus-value de revente ?

2 min
Article mis à jour le 19 décembre 2023
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C’est une des décisions envisagées dans le cadre d’une proposition de loi en vue de remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue. Dans le viseur, les biens exploités en location touristique. Les propriétaires de meublés à usage d’habitation ne sont donc pas concernés à ce stade par la réintégration des amortissements dans la plus-value de revente. Mais qu’importe ! Si tel est le cas en tourisme, quel serait l’impact fiscal véritable ? Serait-ce un motif suffisant pour revoir son modèle, vendre ou arrêter de louer ? Certainement pas. La situation s’analyse bien sûr au cas par cas, mais pour la plupart, non, les avantages liés à la déduction des amortissements en cours de location compenseraient largement la majoration de la plus-value en cas de vente.  

Calcul de la plus-value à a revente d’un bien exploité en LMNP

A ce jour, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont soumis aux mêmes règles que les propriétaires-bailleurs ayant choisi la location vide, c’est-à-dire celles de la plus-value des particuliers.

Au contraire des loueurs en meublé professionnels (LMP), les amortissements appliqués pendant toute la durée de location du bien (autorisés en cas d’option pour le régime réel) ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession.

On parle alors de “double amortissement” en réalité c’est un double avantage. En effet, pendant la période de détention les bailleurs ont la possibilité de déduire leur achat immobilier via l’amortissement comptable et moment de la vente les amortissements ne sont pas réintégrés. 
Il s’agit bien d’un double avantage !

Cela comprend l’amortissement de la valeur d’achat de votre bien (hors terrain), et tous les amortissements liés aux travaux opérés dans le bien et divers achats d’ameublement (dont la valeur dépasse 600 € TTC). Les sommes amorties qui viennent en déduction des revenus locatifs sont donc conséquentes et contribuent dans la plus grande majorité des cas à réduire quasiment à néant l’imposition des revenus locatifs due au titre de l’activité locative (voir si besoin de faire le point notre article sur l’amortissement LMNP).

Le fait de ne pas réintégrer ces amortissements à la revente allège donc de facto votre montant de plus-value imposable. Mais si ces amortissements devaient être réintégrés dans le calcul de la plus-value, le statut LMNP serait-il toujours aussi séduisant ?

Tout d’abord, la prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value serait assez logique et ne remettrait pas en cause l’intérêt du LMNP pour plusieurs raisons.
D’abord, rappelons que la location meublée présente plus d’avantages qu’en location vide, notamment dans la souplesse de sa gestion permettant au propriétaire bailleur de pouvoir récupérer son bien plus aisément qu’en location vide.

Et au-delà de ce point, il permet d’obtenir des revenus non fiscalisés pendant la période de détention alors que la location vide limite le rendement avec des revenus locatifs taxés pour près de la moitié en moyenne.

Enfin, à ce stade, nous ignorons encore les modalités d’intégration des amortissements dans le cadre de la plus-value et si les abattements pour durée de détention seraient maintenus. Mais dans l’hypothèse d’une décision positive, la prise en compte des amortissements serait minorée par la durée de détention, et pourrait même être sans incidence en cas de détention du bien pendant 22 ans pour la plus-value et 30 ans pour les prélèvements sociaux (cas d’exonération pour durée de détention à ce jour).

Prenons un exemple volontairement simplifié pour comprendre.

Exemple de calcul de la PV en LMNP :

Vous avez acheté un bien 2400 000 € (frais d’actes inclus) destiné à la location saisonnière revendu 350 000 € avec 87 6000 € d’amortissements pratiqués pendant ces 10 années de location :  

350 000 – 240 000 = 110 000 € de PV imposable soit une imposition et prélèvements sociaux de 33 529 €  

Comparaison si réintégration des amortissements :

350 000 – (240 000 – 87 600) = 197 600€ de PV imposable soit une imposition de 61 614.

Dorénavant donc, les propriétaires de meublés de tourisme (cf. Amendements n°CE47) pourraient être soumis à une plus-value plus conséquente avec réintégration des amortissements Mais il ne faut pas limiter cette analyse à cette majoration de la plus-value et prendre un peu de hauteur en intégrant le montant des loyers procurés en location saisonnière (beaucoup plus conséquent qu’un loyer d’un bien destiné à l’habitation) et l’absence d’impôts sur les revenus locatifs générés pendant ces 10 années.

Avantage comparé de l’amortissement à la revente VS en cours de mise en location du bien

Comparons donc la vente d’un bien immobilier en location saisonnière via la vente d’un bien loué vide (Tranche marginale d’imposition du foyer 30 %).

 
Location vide  Location saisonnière 

Fiscalité actuelle en vigueur 

Location saisonnière 

Hypothèse fiscalité réintégrant les amortissements  

Revenus locatifs (10 ans) 

 

Impôts et prélèvement sociaux Sur les revenus locatifs  

100000 € 

 

33 040 € 

240 000 € 

 

0 €  

240 000 € 

 

0 €  

Plus-value 

Sur la Plus-Value   

110 000 € 

33 529 € 

110 000 €  

33529 € 

110 000 € 

61614 € 

Gains  143 431 €   

316 471 € 

 

288 386 € 

Dans l’hypothèse d’une fiscalité calquée sur la plus-value actuelle avec la prise en compte des amortissements, le loueur serait donc fiscalisé de plus de 28 085 € au moment de la vente mais aurait économisé plus de 33 040 € pendant la période de détention et générés 140 000 € de loyers supplémentaires.

Reste à savoir si cette règle s’appliquera dans ces conditions… Autant de précisions à apporter encore à la suite des discussions de cette proposition de loi. De nombreux sujets doivent encore être clarifiés. Nous compléterons cet article au fil des avancées réglementaires en la matière.

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