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Premier investissement locatif : 5 étapes clés pour bien démarrer en location meublée

4 min
Article mis à jour le 21 mai 2024
5/5 - (3 votes)

Vous envisagez un premier investissement locatif ? Vous venez de signer un premier achat ? Bravo ! Vous vous lancez dans une étape de vie à la fois passionnante et aux nombreuses possibilités pour le développement de votre patrimoine. Mettre en location un premier achat immobilier vous permet de vous générer des revenus additionnels et d’anticiper de futurs projets d’investisement ou tout simplement votre départ en retraite. A conditions bien sûr de faire les bons choix. A commencer par le mode de location : vide ou meublé ? Alors, comment louer dans les règles et optimiser vos revenus locatifs le plus simplement possible ?

Pour vous, nous avons réalisé 6 mini-vidéos qui listent toutes les étapes d’un bon démarrage en location meublée. À l’issue de ce tutoriel, vous saurez tout ce que vous devez faire pour être en règle. Et bien sûr, pour approfondir le sujet et guider votre premier investissement locatif, retrouvez à suivre les conseils de nos experts-comptables spécialistes de l’immobilier locatif.

Acheter mon premier appartement pour le louer : en nu ou meublé ?

Notre conseil est simple : la location meublée présente en 2024 de nombreux avantages pour optimiser votre investissement locatif. Elle répond à des attentes fortes en matière de logement et peut s’adapter à la plupart des locataires. Focus sur 3 arguments clés quand on se lance dans un premier investissement locatif :

Dès lors que cette première stratégie locative est tranchée, il faut rapidement dresser la liste des formalités et tâches à accomplir pour gérer une mise en location dans les règles et surtout aux meilleures conditions fiscales pour rentabiliser votre investissement immobilier et atteindre vos objectifs patrimoniaux. C’est parti pour le meublé ? Alors suivez notre guide et nos minis-tutos vidéos conçus spécialement pour baliser toutes les étapes stratégiques de ce premier investissement.

Toutes les formalités lorsque vous faites le choix d’investir en meublé

Etape 1 : fiscalité : micro-Bic ou réel ?

En location meublée, c’est LA question stratégique la plus importante sur le plan fiscal. Pourquoi ? Parce que l’option proposée par défaut est séduisante… mais de prime abord seulement. Dès lors que l’on creuse un peu le sujet, vous allez vite comprendre que pour plus de 90 % des investisseurs le régime du réel simplifié est plus pertinent pour optimiser vos revenus locatifs meublés.

🔃 Simulez l’imposition de vos revenus locatifs pour faire le bon choix !

Etape 2 : compta meublée, autonome ou accompagné ?

C’est une question à se poser rapidement pour atténuer rapidement la charge mentale associée à votre projet d’investissement immobilier ! Que vous optiez pour une application ou les services d’un expert-comptable spécialisé, faites votre choix rapidement pour vous libérer l’esprit !

Besoin d’aide pour l’établissement et la déclaration de votre liasse fiscale ? Vous hésitez entre le faire vous-même via une application dédiée ou bien tout confier pour être parfaitement serein ? Parlons-en !

Etape 3 : en meublé, avec ou sans CGA ?

L’adhésion à un CGA vous fait profiter d’une réduction d’impôt couvrant les 2/3 de vos frais de comptabilité jusqu’à 915 €. Mais quand avez-vous vraiment intérêt à adhérer ?

🔎Pour aller plus loin : tous les avantages de l’adhésion au CGA.

Etape 4 : calendrier fiscal, quelles sont les dates limites ?

Immatriculation de votre activité LMNP sur le Guichet Unique de l’Inpi, création et actualisation de votre compte pro sur impôts.gouv.fr, déclaration de votre liasse fiscale et de vos revenus locatifs… quelles sont les 3 dates clés à retenir pour vous lancer dans l’immobilier locatif meublé sereinement ?

Etape 5 : les formalités, 5 étapes pour bien gérer !

Pour clore ce tutoriel, voici enfin les 5 formalités administratives clés que vous devez réaliser dans la suite de votre premier achat immobilier destiné à la location meublée à usage d’habitation.

En fonction de votre investissement, il n’est pas toujours évident de déterminer la bonne date de début d’activité pour déclarer votre activité. Choisir la bonne option fiscale non plus. Si vous avez le moindre doute quant à votre situation personnelle, consultez nos conseillers spécialistes de l’investissement locatif meublé. Vous pourrez ensemble analyser les bons choix à faire pour optimiser au mieux les revenus tirés de ce premier achat !

 

Et après ? Que faire pour bien gérer la mise en location de votre premier achat locatif ?

Dans ces vidéos, il n’est question que de la partie administrative liée à la mise en location de votre investissement locatif. C’est la base pour démarrer votre activité de loueur en meublé. Mais bien entendu, en matière de gestion locative, il va également falloir vous préoccuper de :

  • Meubler votre bien en respectant la liste des 11 équipements obligatoires en meublé (notre liste à télécharger), en ayant en tête le type de locataires adapté à votre bien : étudiants, jeunes actifs en mobilité, familles… Ce qui vous aidera à proposer des équipements en adéquation avec leurs attentes.
  • Déterminer le montant du loyer demandé à vos locataires et les critères de sélection de vos locataires. Cette analyse du loyer est stratégique. Il vous garantit en effet une rentabilité locative intéressante.
  • Passer vos annonces de location en indiquant les informations énergétiques dorénavant obligatoires,
  • Signer un bail meublé conforme au décret du 29 mai 2015 (n°2015-587),
  • Contrôler les cautions du locataire et de ses garants,
  • Collecter au fil de l’eau les justificatifs qui serviront à l’établissement de votre bilan comptable en LMNP.

Vous vous apprêtez à investir ou bien vous avez déjà signé votre promesse d’achat ? Il vous faut maintenant suivre chacune des étapes décrites précédemment pour vous assurer une mise en location sereine et pertinente pour votre patrimoine. Vous avez besoin d’aide en gestion locative ? Vous avez des doutes sur vos choix fiscaux et formalités ? Nos conseillers fiscalistes sont là pour vous guider et vous aider à faire les bons choix ! Il suffit de prendre RDV.

Premier investissement locatif, ce qu’il faut savoir pour démarrer

Prendre la décision d’investir dans un premier bien locatif résulte toujours d’un cheminement assez long. Bien sûr, l’idée ne tombe pas du ciel. Mais quelle que soit votre maîtrise du sujet, pour commencer à se projeter lucidement, il faut pouvoir s’appuyer sur des données concrètes et comparer les différents types d’investissement locatif possibles. Tous ne seront pas compatibles avec les meilleurs dispositifs de défiscalisation !

Nos conseils pour préparer votre premier investissement locatif

=> Appuyez-vous sur des critères financiers précis pour sortir du « plan sur la comète » et planifier un projet d’investissement patrimonial adapté à vos envies et à votre situation financière !

Investir dans l’immobilier : 8 exemples de projets locatifs !

Bien souvent, un premier investissement locatif pour nombre d’investisseurs se résume à acheter un appartement pour le louer. Les loyers couvrant les mensualités d’emprunt jusqu’à ce que le bien génère des revenus. Quand on creuse un peu, il y a plein d’autres manières d’envisager ce 1er achat immobilier. À suivre, quelques idées aux tickets d’entrée très variables…

1. Appartement pour le louer nu ou meublé :

C’est la stratégie immobilière la plus immédiate et qui, dans le cadre d’un investissement familial, permet de réaliser plusieurs objectifs. Typiquement, l’appartement va d’abord héberger des enfants étudiants ou un proche âgé avant d’être proposé à d’autres locataires. Pour ce type de bien, il vous faudra arbitrer entre ancien et neuf. Attention, si comme souvent dans ces stratégies familiales vous envisagez un investissement en société civile immobilière (SCI), sachez que cette forme juridique n’est pas parfaitement compatible avec la location meublée. 

2. Résidence secondaire :

Louée une partie de l’année à des touristes, un tel investissement permet de conserver encore une fois un usage personnel du bien. La clé, bien choisir son type de bien, le bon emplacement… A anticiper, la location touristique est de plus en plus encadrée en zones tendues. Voir vos obliagations en location saisonnière. 

3. Résidence principale avec une partie locative :

Quand on parle de 1er investissement locatif, il est tout simplement question d’acheter sa résidence principale et selon la configuration du bien, il est possible d’envisager d’en louer une partie très rapidement. Cette forme un peu particulière de location meublée vous permet de vous générer un complément de revenus exonéré d’impôt lorsque les loyers n’excèdent pas 760 € par an. 

4. Résidence locative type Ehpad, résidences étudiantes ou de tourisme… aussi dites, résidences services :

Il s’agit d’une forme particulière de location meublée moins coûteuse que l’achat d’un logement indépendant (coût d’achat d’une chambre d’étudiant : à partir de 50 000 €). Si l’investissement de départ est moindre, il faut tenir compte de ses contraintes et  particularités, notamment l’assujettissement à la TVA (un avantage ET une limite).

5. Place(s) de stationnement, de parking ou garage :

Moins connu, ce type d’investissement est une porte d’entrée très accessible ! Utile pour ceux qui veulent acheter sans passer par un crédit immobilier. Encore une fois, l’emplacement sera stratégique : centres-villes et zones urbaines très denses !

6. L’investissement en mobil-home :

Pour les investisseurs qui veulent miser sur l’attractivité touristique du territoire, sachez que l’achat de mobil-home vous permet aussi de profiter des avantages fiscaux de la location meublée puisque vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) aussi.  Attention, le classement de ce type d’activités locatives est assez subtil.

7. Bureaux équipés : 

Comme la location de logements meublés, la location de locaux professionnels ou commerciaux équipés pour les besoins de l’activité est soumise au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et vous permet de profiter des avantages fiscaux de la location meublée et du régime réel. Pour approfondir, notre article sur la location de bureaux équipés.

8. Les placements locatifs :

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une forme d’investissement collectif qui procède à des appels publics à l’épargne dans le but d’acquérir et de mettre en location un parc immobilier. Les investisseurs perçoivent des dividendes, liés aux loyers collectés par la société de gestion de la SCPI. Souvent désignées sous le terme de « pierre-papier », ces SCPI permettent de diversifier son patrimoine sans toutefois se lancer dans un véritable investissement. Le risque est mesuré, mais dans un contexte de marché immobilier déprimé, les parts peuvent enregistrer des pertes de valeur dommageables. Il faut savoir bien choisir les sociétés dans lesquelles investir. À analyser donc avec des professionnels de l’immobilier.

Par ailleurs en plus de ces différentes typologies de biens, vous pouvez les exploiter de différentes manières :

  • en location nue,
  • meublée,
  • ou encore en colocation.

Ainsi il apparaît parfois difficile de savoir « faire le bon choix ». Faites le point de vos besoins et objectifs pour savoir déterminer la bonne stratégie et cibler la typologie de bien la plus pertinente.

Exemple :

  • Pour celui qui vise avant tout le rendement afin de capitaliser rapidement, la colocation peut être une bonne option.
  • En comparaison, pour celui qui a déjà des fonds importants à placer et poursuit un objectif patrimonial, un simple T2 en métropole constituera un très bon choix et offrira une bonne « tranquillité d’investissement ».

➡️Autre choix à opérer : l’achat dans l’ancien ou le choix de l’immobilier neuf !

Ces marchés très distincts présentent chacun des avantages et inconvénients. Selon les stratégies et les besoins, le neuf peut s’avérer pertinent et inversement.

Avec ou sans les banques ? Analysez votre capacité financière !

En parallèle de votre choix de placement, il vous faut bien entendu analyser la faisabilité de ce projet d’investissement immobilier au regard de votre budget disponible, de votre capacité à augmenter votre apport personnel, générer un effet de levier, etc. 

➡️ Le plus simple, pour commencer, c’est d’analyser rapidement votre capacité financière au regard de vos ambitions d’investissement à court ou long terme. Donc, soit vous sollicitez directement les banques ou bien passez par un conseiller en gestion de patrimoine.

Celui-ci va calculer votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus, charges et apport personnel.

Quelques points clés à anticiper pour bien préparer vos RDV avec les banques et autres spécialistes de l’investissement immobilier :

  1. Analyse du marché immobilier : renseignez-vous sur les prix au mètre carré et les tendances du marché immobilier, la demande locative et les montants de loyers moyens dans la région où vous souhaitez acheter. Si vous n’avez pas l’intention de récupérer le bien à titre personnel, vous pouvez parfaitement investir dans les localités offrant le plus de possibilités, là où les loyers sont les plus élevés notamment.
  2. Détermination du projet immobilier : précisez vos besoins et critères de recherche (type de bien, localisation, taille, budget des travaux de rénovation si vous investissez dans l’ancien, etc.).
  3. Étude de votre solvabilité : vérifiez votre historique financier et taux d’endettement, notamment votre score de crédit, pour anticiper d’éventuelles difficultés d’obtention de crédit immobilier.
  4. Anticipation de l’ensemble des frais associés à votre projet, notamment : les frais de notaires, les charges de copropriétés, frais d’agence et de gestion locative (agences immobilières par exemple).

Ensuite dans un second temps, dès que vous êtes prêt à vous lancer dans une recherche active de biens, vous finaliserez la partie financement en constituant votre dossier de demande de prêt :

  • Compilation des documents nécessaires tels que les pièces d’identité, justificatifs de revenus, relevés bancaires, etc.
  • Comparaison des offres de prêts via la médiation d’un courtier spécialisé si vous en ressentez le besoin.
  • Préaccord : faites une demande de préaccord de prêt immobilier auprès de des banques retenues pour obtenir une indication officielle de la somme que vous pourriez emprunter.

Enfin, lancez-vous ! En sachant analyser les offres de biens…

Calculer le montant des revenus générés par ce premier investissement locatif

Pour ce faire, si vous n’avez pas l’intention de confier cette recherche à un professionnel de l’immobilier, il vous faut maîtriser quelques outils clés d’analyse.

  1. Calcul du rendement locatif (brut et net) : très simplement, il s’agit d’analyser le rapport entre les revenus générés par la location du logement acquis et son prix d’acquisition.
  2. Calcul du cash-flow : en soustrayant les dépenses totales (prêt hypothécaire, taxes foncières, frais d’entretien, assurances, etc.) des revenus bruts annuels de la location. Un cash-flow positif signifie que les revenus de location dépassent les dépenses, ce qui est généralement souhaitable pour un investissement locatif.

Vérifiez qu’il s’agit bien d’une « bonne affaire »

C’est une inquiétude bien légitime ! Tous les biens ne cochent pas tous les standards. Alors comment se positionner quand tous les voyants ne sont pas au vert ? Voici deux sources d’information fiables et utiles pour conforter vos analyses :

  1. Le site MeilleursAgents : il vous communique le prix au m2 qui se pratique rue par rue. Une telle indication reste encore un peu imprécise mais cela vous donne une tendance. Ce calcul est un 1er aperçu des avantages financiers de votre opération.
  2. Le site de Demande de la Valeur Foncière (DVF) : plus précis, ce site vous indique le prix de vente constaté chez le notaire, ce qui vous permettra de calculer facilement le ratio précis des prix au mètre carré dans le secteur dans lequel vous achetez.

Consultez également les données des agences immobilières locales. Celles-ci peuvent vous fournir des informations clés sur la demande locative locale, les quartiers attractifs pour la location, et les prix de location moyens dans la région.

Les autres critères à avoir en tête avant d’investir pour louer

⚠️La rentabilité d’un bien locatif varie beaucoup selon les secteurs et le type de biens. Et ce n’est pas votre seul critère au moment d’investir, pensez également aux futures étapes : le bien est-il suffisamment attractif pour trouver des locataires facilement et éviter tout risque de vacance locative ? Le coût d’achat est-il raisonné ? La revente de votre LMNP sera-t-elle aisée ?

Vous voilà dûment briefé ! Se lancer dans l’investissement immobilier est très engageant. Ce pourquoi cette partie d’analyse de la faisabilité et des avantages et limites de chaque type de bien et des dispositifs fiscaux propres à l’immobilier est stratégique. Nos conseillers peuvent vous aider à vérifier que votre projet vous permet d’optimiser au mieux vos revenus ! Consultez-les.

🔎Vos questions les + fréquentes

Quel est l'investissement locatif le plus rentable ?

En matière d’investissement locatif, les petites surfaces sont souvent les plus rentables puisque le coût d’achat reste mesuré et les loyers, dans les zones tendues enregistrant de fortes demandes locatives (centre-ville, quartiers étudiants, etc.) sont quasiment garantis. Un investisseur peut généralement espérer un rendement brut de 4 à 8 %. À comparer les appartements de type T3 ou T4 présenteront une rentabilité moindre, mais un turn-over de locataires également moins élevé.

Dans les deux cas de figure, ces biens gagneront en rentabilité en les louant en meublé. Les loyers sont un peu plus élevés et vous profitez des nombreux avantages fiscaux du meublé, à commencer par l’amortissement LMNP qui vous permet de déduire de vos revenus votre coût d’acquisition.

Peut-on louer son premier achat immobilier ?

Dans la plupart des cas, il s’agit d’acquérir sa résidence principale. Alors l’objectif premier n’est pas forcément la location. Mais au gré des étapes de vie, déménagement, mutation, il peut être pertinent de mettre en location ce 1er achat plutôt que de le revendre avant d’avoir pu amortir l’achat.

Et dans de nombreux cas de figure, il est également possible de cumuler les objectifs : acquérir sa résidence principale ET en louer une partie. Une dépendance réaménagée en appartement meublée, une chambre chez l’habitant en rez-de-chaussée… si c’est une possibilité que vous envisagez, sachez que cette double occupation vous permet de vous générer des revenus locatifs exonérés.

Investissement locatif ou résidence principale ?

Tout est une question de priorités et d’étapes de vie ! Si avoir votre « chez-vous » est une priorité, il vaut peut-être mieux commencer par là afin d’éviter un taux d’endettement trop important au moment d’acquérir votre résidence principale. Mais tout dépend des patrimoines et des revenus.

Si vous avez une opportunité d’investissement locatif et que vous hésitez en raison dans la perspective d’acheter votre résidence principale, consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour conforter vos intuitions. Il saura vous éclairer et évaluer avec vous la faisabilité de vos divers projets immobiliers.

Est-ce rentable d'acheter un appartement pour le louer ?

Oui ! Mais encore une fois, tout dépend de l’appartement et de son coût d’acquisition, des travaux à faire, de sa localisation, des montants de loyer que vous allez pouvoir décemment proposer à vos locataires…

Dans tous les cas, aujourd’hui, louer en meublé vous permet de répondre à des besoins de logements à usage d’habitation importants (étudiants, actifs en mobilité mais aussi familles) et vous permet de profiter d’un cadre fiscal bien plus attractif qu’en nu. Vous avez des doutes ? Comparez ! Notre simulateur location nue ou meublée vous permet d’évaluer gratuitement le type de location le plus avantageux pour vous !

 

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