Vous venez d’acquérir un bien afin de le louer en meublé. Toutes nos félicitations ! Mais vous n’êtes qu’au début de vos péripéties administratives ! Vous avez certainement entendu parler de bilan, de pièces comptables, de liasse fiscale et autres termes tout aussi réjouissants. Nous allons tenter de démystifier le process comptable en tant que loueur en meublé, à commencer par le fameux bilan LMNP ou LMP et de vous le rendre plus simple.
L’immatriculation et les choix fiscaux
La première étape consiste à vous inscrire auprès du registre du commerce et des sociétés. A ce stade, en tant que loueur en meublé, vous avez déjà des choix à réaliser sur un plan fiscal avec le régime, la date de clôture comptable de votre société ainsi que l’option à la TVA et ses différents régimes.
En fonction de ce choix, vos obligations comptables en tant que loueur en meublé seront très différentes.
Vous avez le choix entre deux options :
- le régime micro-BIC : à proprement parler, vous n’avez pas d’obligations comptables à effectuer. Vos obligations seront limitées au suivi de vos recettes et dépenses. Les montants de loyers générés par l’activité de location meublée devant être reportés tous les ans dans votre déclaration annuelle de revenus (2042 c pro à remplir en ligne). Ce régime simplifié vous permet de profiter d’un abattement fiscale de 50 %.
- le régime réel : celui-ci est associé à des obligations comptables plus complexes mais c’est aussi le régime qui vous permet l’optimisation la plus performante sur le plan fiscal. Voir sur ce point notre article sur les économies d’impôts offertes par le régime réel.
Votre calendrier fiscal pour la remise du bilan en LMNP :
Si vous optez pour le régime réel, le plus souvent, la date de clôture des comptes est inscrite au 31 décembre de chaque année. Cela signifie que la comptabilité de votre location en meublée sera effectuée sur les 12 mois civils. Cependant, cette date n’est pas obligatoire.
Vous pouvez choisir une date en cours d’année, par exemple, 31 mars ou 30 septembre. Ce choix peut se faire en fonction de nombreux critères comme la saisonnalité de l’activité ou votre disponibilité à certaines périodes de l’année.
Les critères d’assujettissement à la TVA sont imposés par les textes et sont fonction de votre type de location. Vous pouvez retrouver toutes les informations nécessaires dans notre article dédié à la TVA en location meublée.
Pour rappel, en LMNP, seuls les investissements en résidences de services (résidences étudiantes, séniors, EHPAD, résidence de tourisme) vous permettent d’opter pour la TVA. Vous pouvez dans ce cas récupérer la TVA sur le montant de votre acquisition ainsi que sur le mobilier et vous collecterez de la TVA sur vos loyers.
Sur ces différents points, votre expert-comptable vous aidera à comprendre votre situation et formuler les options les plus adaptées à votre situation.
Comptabilité LMNP : liasse fiscale, bilan, comment les réaliser ?
Les revenus tirés de l’activité de location en meublée sont considéré comme des revenus de sources BIC. A ce titre, si vous avez opté pour le régime réel, vous devez tenir une comptabilité et déposer une liasse fiscale auprès des impôts. Plus communément, cette liasse fiscale est appelée bilan. Or le terme “bilan” n’est qu’une appellation car la liasse fiscale regroupe :
- un bilan,
- un compte de résultat,
- ainsi que différentes annexes.
La liasse fiscale doit être envoyée aux impôts dans les 3 mois suivants la date de clôture de l’exercice comptable.
Le bilan comptable en location meublée
Le bilan représente, à un instant donné, la date de clôture, le patrimoine au titre d’une activité. Il s’agit des investissements, des créances, des disponibilités mais aussi des dettes auprès des tiers ou des associés.
Dans le cadre d’une location meublée, les investissements correspondent au prix d’acquisition du bien, aux travaux de remise en état et aux meubles. Les dettes peuvent être les emprunts ou apports des associés pour le financer par exemple.
Le compte de résultat
Le compte de résultat représente l’activité écoulée sur l’exercice et permet de vérifier sa rentabilité. C’est ce résultat qui sera retenu par l’administration fiscale pour la déclaration de votre impôt sur le revenu.
Le résultat est déterminé par la différence entre le chiffre d’affaires dégagé par l’activité et les charges nécessaires à sa réalisation.
Dans le cadre d’une location en meublée, le chiffre d’affaires correspond aux loyers encaissés (hors taxe pour ceux qui ont opté pour la TVA). Les charges afférentes sont les assurances, les charges de copropriété, les factures d’eau, les factures d’électricité, de petit matériel, du centre de gestion, la taxe foncière. Pour les loueurs en meublé professionnels, les cotisations sociales sont déductibles également.
La dotation aux amortissements vient aussi en déduction du résultat. Elle représente une charge fictive pour l’utilisation du bien, en l’occurrence, du logement pour l’année. Cette dotation est calculée sur la durée de vie probable du bien.
L’amortissement LMNP, une clé d’optimisation à envisager dès le démarrage de l’activité LMNP !
Le mécanisme d’amortissement LMNP est déterminant dans l’optimisation des revenus des propriétaires immobiliers. C’est l’un des principaux avantages du régime réel de la location meublée. Ce calcul comptable vous permet dans la plupart des cas de diminuer significativement le montant de vos revenus locatifs, voir même de les effacer complètement au titre de l’impôt sur le revenu.
Les pièces comptables nécessaires pour la comptabilité de votre location meublée
Votre expert-comptable aura donc besoin de nombreux éléments :
- L’acte d’acquisition du bien ainsi que le décompte du notaire en cas d’achat
- Si le bien est déjà en votre possession, il sera nécessaire de faire évaluer votre bien par des professionnels
- Les tableaux d’emprunt si votre bien est financé par emprunts
- Les différentes factures nommées ci-dessus : assurances, charges de copropriété, factures d’eau et d’électricité, petit matériel, centre de gestion, taxe foncière.
- Les relevés bancaires si vous avez un compte dédié à votre activité
Clients Amarris Immo, l’idéal est de déposer vos éléments dans votre espace client Amarris Immo au fur et à mesure. Cela vous permet de ne pas les oublier et de limiter les temps à « rechercher » vos documents au moment de préparer votre bilan comptable.
Une application, une photo, et le tour est joué !
Le bilan comptable en LMNP, une étape clé pour a rentabilité de vos investissements locatifs
Votre expert-comptable reste votre meilleur allié pour vous guider dans vos choix fiscaux et vous expliquer comment lire et comprendre vos documents comptables. La fiscalité immobilière est une spécialité au sein de l’expertise comptable, soumise à des évolutions réglementaires récurrentes.
Pour vous seconder dans l’administration de votre patrimoine immobilier et surtout vous assurer des meilleures options pour l’optimisation de vos revenus locatifs, vérifiez avant toute signature de contrat que votre interlocuteur est bien au fait des spécificités liés à vos investissements LMNP.
N’hésitez pas le solliciter et lui demander des explications. Consultez nos conseillers spécialisés.
