Quand les investissements immobiliers commencent à se cumuler, la création d’une holding peut parfois être opportun à la condition que ce projet soit mûrement réfléchi. En effet, si ce montage parait être un levier intéressant pour le développement de votre patrimoine, il n’est en aucun cas approprié pour tout le monde. Quels avantages à constituer une holding en immobilier ? Et surtout, pour qui ce montage est-il avantageux ? Explications !
La holding : c’est quoi ? Pourquoi la créer ?
Une holding est une société qui détient des participations dans d’autres sociétés (appelées filiales). Recourir à ce type de montage en immobilier à un réel intérêt à condition d’être dans une logique de développement de votre patrimoine. Bien sûr, il est rarement utile de s’intéresser à la constitution d’une holding si vous débutez dans l’immobilier.
Si vous avez qu’un seul projet, ce type de montage n’est pas nécessaire et sera plus contraignant et coûteux qu’autre chose. Il vaut mieux créer la holding le plus tard possible lorsque le montage revêt un réel intérêt.
Autrement dit, investir en nom propre pour commencer est la solution la plus simple avec des dispositifs de défiscalisation tout aussi efficace !
La création de la holding vient le plus souvent dans un second temps avec pour objectif principal de faire circuler la trésorerie qui dort dans une société vers une autre société qui en a besoin. Avec la holding, vos flux financiers peuvent plus facilement transiter entre vos différents projets immobiliers (ou entre vos entreprises et vos projets immobiliers si vous êtes dirigeant d’entreprise).
Besoin d’un apport pour un nouveau projet immobilier ? Besoin de rénover un de vos biens ? La trésorerie excédentaire provenant d’une société peut vous aider à accélérer le développement de votre patrimoine détenu via une autre société filiale ou bien à rénover un bien pour augmenter le loyer. Un vrai coup d’accélérateur pour développer votre patrimoine !
Votre expert-comptable est là pour vous accompagner dans cette démarche le moment venu.
La création d’une holding : pour qui ?
Comme évoqué plus haut, ce type de montage n’en vaut pas la peine pour un investisseur novice.
Il devient particulièrement utile si vous vous trouvez dans l’une des deux situations suivantes :
- Vous commencez à cumuler les investissements immobiliers et vous souhaitez développer plus rapidement votre patrimoine tout en optimisant votre fiscalité. Attention, la raison d’être d’une holding ne peut pas être purement fiscale. Votre banquier aime ce type de montage et parfois cela vous facilite l’accès au financement car cela évite d’appréhender le dossier en tenant compte de votre endettement personnel.
- Vous êtes dirigeant d’entreprise et il y a un réel intérêt à faire évoluer la structure de votre business afin de faire circuler votre trésorerie de votre activité vers vos projets immobiliers et inversement (toutes ces sociétés étant détenues par la holding). L’objectif principal est toujours le même : tirer profit des bénéfices provenant d’une ou plusieurs sociétés et l’utiliser pour les besoins financiers d’une autre.
A noter : vous ne pouvez pas créer une holding si vous êtes en nom propre. Pour monter une holding, l’entreprise “mère” doit être une société de type SAS, SARL ou SCI. A partir de là, la société mère peut détenir des titres dans des sociétés “filles”.
Constitution d’une holding en immobilier : quels avantages ?
Avantage 1 : une quasi-exonération d’impôt
Avec ce montage, vous bénéficiez d’une quasi-exonération d’impôt des bénéfices provenant d’une filiale et remontant vers la société mère. Attention, cet avantage fiscal ne peut être la raison pour laquelle vous souhaitez créer une holding. Ce serait ce qu’on appelle un abus de droit fiscal. Avec le régime mère fille, on peut faire remonter les dividendes d’une société fille vers la société mère en bénéficiant d’une exonération de 95 % sur les dividendes versés. Seule une quote part de 5 % pour frais et charges est fiscalement réintégrée. L’intérêt ici est de pouvoir réinvestir les dividendes dans les autres sociétés détenues par la holding sans avoir à payer la flat tax de 30 %. Cette possibilité s’applique sous réserve de respecter certaines conditions : capital social libéré, 75% des associés doivent être des personnes physiques et le chiffre d’affaires doit être inférieur à 7,6 millions.
Exemple 1 : imposition des bénéfices si les entreprises étaient imposées séparément
| Société 1 | Société 2 | Société 3 | |
| Bénéfice ou déficit | 20 000 € | 50 000 € | -15 000 € |
| Impôts sur les sociétés | IS : 20 000 x 15 % (taux réduit) = 3 000 € | 38 120 x 15 % = 5 718 €
11 880 x 25 % = 2 970 € Total = 8 688 € |
Pas d’imposition |
| Bénéfice net | 17 000 € | 41 312 € |
L’imposition totale sur les sociétés imposées à l’IS sera de 11 688 € à laquelle la flat tax (30 %) s’applique une nouvelle fois si vous distribuez des dividendes aux associés personnes physiques, soit 17 493 €.
Dans cette hypothèse, il restera donc 40 000 € aux associés.
Exemple 2 : imposition des bénéfices si les entreprises sont détenues par une holding (et donc que les fonds remontent dans la holding) sans réintégration fiscale.
L’imposition des sociétés sera similaire or le bénéfice net de la société (17 000 + 41 312, soit 58 312 € de bénéfice total) remontera dans la holding avec une taxation sur la base de 5 % du résultat (58 312 x 5 % = 2 915). Cette base de 5 % du résultat est imposée à l’impôt sur les sociétés au taux réduit de 15 % soit 437 €.
Dans cette hypothèse la holding bénéficiera de 57 875 €.
Il est également possible d’optimiser ce montage en optant pour la réintégration fiscale pour mutualiser les résultats des autres structures et cela présente un intérêt lorsqu’une structure est déficitaire par exemple. Pour appliquer ce montage, il convient d’être particulièrement conseillé car cette option vous engage pour 5 ans et suppose que les filiales soient détenues à 95 % par la holding.
L’intérêt de ce montage est donc que le résultat des filiales est centralisé au sein de la holding dans laquelle les flux financiers remontent (la trésorerie des sociétés filles remontent dans la société mère), ce qui permet de lisser votre imposition.
Avantage 2 : circulation facilitée des fonds entre les différentes sociétés
Vous pouvez faire circuler l’argent entre les sociétés sans avoir à vous verser de la trésorerie pour la réinjecter dans une autre entreprise sous réserve de prévoir des conventions de trésorerie.
Avantage 3 : la constitution d’une holding en immobilier, un montage favorable pour emprunter
On ne constitue pas une holding par hasard ce qui rassure les banques qui voient là une diminution du risque d’impayés. En effet, chaque société (à la condition qu’elles soient rentables) vient solidifier l’ensemble. Une banque sera aussi rassurée de savoir que l’argent généré par une société sera réinvesti dans une autre. Alors qu’en nom propre, il est difficile de savoir ce que vous faites des bénéfices qui tombent directement dans votre poche.
Constitution d’une holding en immobilier : des inconvénients à ne pas sous-estimer !
Un coût et des démarches qui pourraient être évités si la constitution d’une holding n’est pas pertinente
Il est souvent préférable quand on débute dans l’immobilier d’investir en nom propre via notamment le statut LMNP. La constitution d’une holding est à privilégier dans un second temps lorsque votre patrimoine immobilier se développe et surtout lorsque le taux marginal d’imposition (TMI) est important ce qui rend vos investissements en nom propre moins favorables (sauf pour le LMNP).
Imposition de la plus-value immobilière moins avantageuse
A l’impôt sur les sociétés, vos plus-values immobilières seront imposées comme des plus-values professionnelles. Vous ne bénéficiez donc pas du régime des particuliers avec lequel vous pouvez profiter d’abattements et d’exonérations selon la durée de détention du bien.
Investisseur, vers quoi vous tourner si vous débutez dans l’immobilier ?
Pour un premier investissement dans l’immobilier, il est sans conteste préférable de passer son chemin sur ce montage. En revanche, il existe des dispositifs de défiscalisation immobilière tout aussi efficaces quand on débute. Si vous souhaitez optimiser vos revenus locatifs, d’autres mécanismes de défiscalisation existent : via notamment le statut LMNP. En choisissant le bon régime fiscal, vous pouvez déduire vos charges de votre résultat fiscal et ainsi réduire votre imposition (voire l’annuler).
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