La révision du loyer une fois par an est une étape importante de la gestion de votre bien locatif meublé. Elle vous garantit la mise en adéquation de votre revenu locatif avec l’évolution du coût de la vie. Quels calculs appliquer ? Quelles sont les règles imposées lors d’un renouvellement de bail ? Lors d’un changement de contrat de location ? Quelques rappels utiles…
Comment réviser le loyer de vos biens locatifs ?
Les principes à appliquer sont assez simples. Il faut tout d’abord distinguer deux cas de figure :
- La révision du loyer en cours de bail
- La révision du loyer en dehors d’un bail de location
CAS 1 : Révision du loyer en cours de bail
En la matière, l’augmentation du loyer est très restreinte puisqu’elle ne peut pas dépasser, en principe, l’augmentation de l’indice de référence des loyers (indice IRL).
Celle-ci devra être signalée à votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception en précisant le nouveau montant de loyer à régler et calculé comme suit :
(montant du loyer en cours X nouvel IRL) / IRL du même trimestre de l’année précédente = loyer révisé
Attention ! La révision de loyer doit être prévue dans le bail de location. Si celui-ci ne mentionne pas la possibilité d’une révision annuelle du loyer, vous ne pourrez pas l’augmenter et ce, pendant toute la durée du bail…
CAS 2 : La révision du loyer en dehors de l’augmentation annuelle
Il est éventuellement possible de revoir le montant du loyer de vos biens locatifs meublés à l’échéance du bail (1 an généralement). Mais cette révision du loyer est encore une fois limitée car elle suppose de pouvoir prouver que celui-ci a été sous-évalué.
C’est une démarche assez complexe qui nécessite de pouvoir réunir au moins trois références de loyers de biens locatifs situés dans le voisinage proche du vôtre*.
Encore une fois, cette demande d’augmentation du loyer devra être communiquée à votre locataire par lettre recommandée avec AR, au moins six mois avant la date d’échéance du bail.
Votre locataire n’a pas l’obligation d’accepter cette proposition. Sans réponse de sa part ou en cas de refus formel, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation avant les 4 mois précédents l’échéance du bail.
Si le locataire accepte l’augmentation, celle-ci devra être progressive et étalée sur 3 à 6 ans.
C’est pourquoi finalement, les propriétaires choisissent le plus souvent de limiter l’augmentation du loyer en appliquant simplement l’évolution de l’IRL.
Tout est différent lorsque vous changez de locataire. La signature d’un nouveau bail de location peut :
- Vous offrir une plus grande latitude pour augmenter le loyer de votre bien locatif si votre bien est situé hors zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande locative. En supposant toutefois que cette augmentation va dans le sens des montants de loyers en cours sur votre commune. Dans le cadre d’un parc immobilier locatif important, il est en effet parfois difficile d’imposer des augmentations sensibles de loyers… Il faut comparer l’avantage d’un loyer relativement stable mais versé très régulièrement à celui d’un montant plus élevé mais entraînant des changements de contrats et d’éventuelles vacances locatives.
- Vous restreindre au plafonnement du loyer en cas de relocation dans les zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu (fixée par le décret 2013-392 du 10 mai 2013). Dans ce cas, le loyer du logement vacant sera limité au montant du dernier loyer pratiqué révisé en fonction de l’indice IRL (comme indiqué ci-dessus), sauf si le loyer a déjà été révisé dans les 12 mois précédents. Exception : la règle ne s’applique pas pour les logements inoccupés depuis + de 18 mois ou pour les logements vacants ayant bénéficié de travaux d’amélioration d’un montant égal à au moins un an de loyer (sur la base du loyer annuel antérieur) sans pouvoir dépasser une augmentation annuelle de 15 % du coût réel des travaux TTC.
Peut-on réviser le loyer suite à des travaux d’amélioration du bien locatif ?
C’est un 3e cas de figure un peu moins courant mais tout à fait possible. Encore une fois, la réglementation établit un cadre légal assez précis. Pour pouvoir répercuter une partie du montant des travaux effectués sur le loyer, ceux-ci doivent constituer une amélioration notable du bien. De simples réfections de peinture ou de nouvelles moquettes n’entreront donc pas en compte dans le cadre d’une révision de loyer. De mêmes, les travaux d’entretien courant ne peuvent donner lieu à révision.
En revanche, la révision du loyer suite à des travaux conséquents en matière d’isolation, de chauffage peut tout à fait être envisagée. A conditions toutefois, d’obtenir l’accord du locataire en place. Il est alors possible, et conseillé, d’établir un avenant au bail, dit aussi « clause expresse ».
A noter, pour donner lieu à une révision du montant du loyer, les travaux doivent :
- être égal ou supérieur à 6 mois de loyers dans le cadre d’une nouvelle location,
OU
- être au moins équivalent à une année de loyer lors du renouvellement du bail.
Que le bail soit simplement renouvelé ou qu’il s’agisse d’un nouveau, l’augmentation devra être étalée dans le temps :
- Sur 3 ans pour une augmentation du loyer ≤ 10 %
- Sur 6 ans, au-delà de 10 % d’augmentation
En cas de doute sur la procédure à suivre pour augmenter le montant de loyer de votre bien locatif, n’hésitez pas à consulter nos conseillers.
A noter : dans les zones où sera appliqué l’encadrement des loyers, réintroduit, par la loi ELAN, il sera nécessaire de vérifier que l’augmentation de loyer respectera les plafonds de loyer des zones concernées.
Autre obligation pour vous propriétaire-bailleur, si votre locataire bénéficie d’aides au logement et que vous avez accepté les cautionnements dont il dispose, tel qu’une Garantie Visale, vous devez informer l’organisme cautionnaire de toute augmentation de loyer.
La révision du loyer d’une location meublée est-elle différente qu’en cas de location d’un bien nu ?
Qu’il soit meublé ou non, en matière de révision de loyers, votre bien locatif est régit par les mêmes règles.
Mais cette question est intéressante puisqu’elle introduit la notion de bail et de duré de location.
Comme on l’a vu précédemment, un changement de contrat de location laissera plus de possibilités pour augmenter le loyer d’un bien locatif.
Dans le cadre de la location meublée, la location de courte durée étant plus fréquente, elle permettra une évolution peut-être plus rapide du montant du loyer… si toutefois les montants en vigueur dans votre commune en matière de location saisonnière vous en laisse la possibilité.
Bon à savoir, dans le cadre de la location de bureaux équipés, d’autres indices s’appliquent pour la révision annuelle des loyers de vos biens locatifs.
* Le nombre de références imposées passe à 6 lorsque votre bien est situé dans une commune de plus d’un million d’habitants
