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LMP et LMNP : optimisez vos investissements immobiliers !

3 mn
Article mis à jour le 28 novembre 2018
LMP et LMNP : optimisez vos investissements immobiliers !
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LMP, LMNP, deux statuts fiscalement avantageux pour investir dans l’immobilier.

Dès que vous louez en meublé, vous entrez dans le cadre du statut fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans les deux cas, vous cumulez les avantages pour vous constituer un capital et anticiper l’avenir.

L’activité de loueur en meublé est, sur le plan fiscal, une activité commerciale (bien que civile sur le plan juridique). En conséquence, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (bénéficies industriels et commerciaux) et non dans les revenus fonciers. Et cela entraîne bien d’autres particularités comptables, plutôt avantageuses, que ce soit pour les LMP ou les LMNP.

Vous récupérez la TVA. Résultat, dans la plupart des cas, vous récupérez jusqu’à 19,6 % du prix d’acquisition du bien.

Vous déduisez vos charges de vos revenus : intérêts d’emprunts, charges de propriété et de copropriété, d’entretien et de réparation.

Vous amortissez votre bien, ce qui peut « effacer fiscalement » vos loyers (les amortissements sont des charges non décaissées qui peuvent neutraliser votre bénéfice vis-à-vis des impôts).

Vous êtes exonéré d’ISF si vos revenus liés à la location meublée dépassent 23 000 € TTC et représentent plus de 50 % de vos revenus. Vous devez également être inscrit au RCS.

LMP ou LMNP : à quel statut suis-je rattaché ?

C’est le niveau de revenus dégagés par l’activité de loueur en meublé qui va, bien souvent, déterminer le choix du statut :

Il y a trois conditions à remplir simultanément pour profiter du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) :

Dégager plus de 23 000 € de loyers par an.

Ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels de votre foyer fiscal.

Etre inscrit au registre du commerce et des Sociétés en tant que loueur professionnel.

Si vous ne remplissez pas l’une des 3 conditions précédentes, le régime micro-BIC s’applique automatiquement ou le régime réel sur option. Vous avez dans ce cas, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

En micro-BIC, votre bénéfice imposable est calculé avec un abattement de 50 % sur les loyers. Vous ne pouvez donc pas déduire vos charges pour leur valeur réelle.

Si les revenus tirés de votre activité de loueur sont supérieurs à 32 600 € mais que vous ne remplissez toujours pas les conditions pour louer en LMP, il est tout à fait possible de renoncer au régime micro-BIC et d’opter pour le régime réel.

Différencier LMP et LMNP en un coup d’œil :

Inscription au RCS

Recettes

Revenus tirés de la location meublée

Statut

NON

 

 

 

OUI

< 23 000 €

 

 

< autres revenus

= LMNP

> 23 000 €

> autres revenus

= LMP

Statuts LMP ou LMNP, ce qu’il faut savoir avant de s’engager

Lorsque le montage financier est bien préparé, les statuts LMP ou LMNP vous permettent d’acquérir un bien tout en générant des revenus complémentaires aux meilleures conditions fiscales.

Mais cela suppose des formalités et comme souvent, en matière fiscale, le respect d’un timing précis. Nos experts comptables, spécialistes de l’immobilier et de la déclaration des revenus locatifs sont là pour vous guider et faciliter vos démarches à toutes les étapes de votre projet d’investissement.

 

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Article créé le 25 septembre 2013