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Location meublée, comment ne pas payer d’impôts sur mes revenus ?

6 mn
Article mis à jour le 29 janvier 2019
Location meublée, comment ne pas payer d’impôts sur mes revenus ?
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De trop nombreux propriétaires déclarent leurs revenus locatifs tirés de la location meublée au régime du micro BIC par simplicité ou manque d’information. Pourtant, le régime réel est plus avantageux dans 85 % des cas. Pourquoi ? Comment en bénéficier ? Quelles sont les échéances ? Aurélie Templé, responsable développement chez Amarris Immo, vous répond.

Que faut-il choisir entre le micro BIC et le régime réel ?

Pour commencer, il faut savoir que le loueur en meublé sera de fait au régime du micro BIC si ses revenus locatifs sont inférieurs à soixante-dix mille euros annuels. Le plafond est donc relativement important. Mais il faut que ce loueur se pose la question : « est-ce que c’est intéressant pour moi d’être au régime du micro BIC ou est-ce que je dois formuler mon option pour le régime réel ? ». D’après notre expérience, et c’est ce qui se vérifie la plupart du temps, lorsque l’on déclare au micro BIC, le loueur bénéficie d’un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs. Partons du principe que notre client a des revenus locatifs de 7 000 € à l’année et qu’il est dans la tranche moyenne de l’investisseur moyen qui est de 30 % : avec l’abattement de 50 %, il va payer une imposition de 1 700 € (CSG et CRDS inclus). 1 700 € sur 7000 € de revenus locatifs : ça reste quand même assez conséquent. Et pourtant, on est ravis de voir cet abattement de 50 % puisque c’est en fait un abattement beaucoup plus important que sur les revenus locatifs liés à la location nue.

En revanche, s’il opte pour le régime réel il va pouvoir avoir une imposition qui est réduite à zéro. Ça veut donc dire qu’on va pouvoir déduire l’ensemble de ses charges : eau, électricité (si c’est le propriétaire qui les paie évidemment car si c’est le locataire on ne va pas pouvoir les déduire), charges de copropriété (si on est dans un immeuble en copropriété), taxe foncière, intérêts d’emprunt si on en a, bref toutes les charges qui vont être liées à l’activité locative et à la gestion du bien immobilier. Ce qui veut donc dire que sur cet exemple que je viens de citer à 7 000 € de revenus locatifs, je peux, sans même avoir d’intérêt d’emprunt et en ayant des charges très minimes (1 000 € par exemple), avoir un revenu net d’impôt.

Comment ne pas payer d’impôts sur mes revenus locatifs meublés ?

C’est là toute la magie de la location meublée au régime réel : la déduction de l’amortissement de l’immobilier est tout à fait possible. Alors qu’est-ce que c’est que l’amortissement ? C’est une charge fictive qui va comptabiliser une dépréciation pour l’utilisation de l’immeuble. Ce qui veut donc dire, d’expérience là encore pour les clients que nous accompagnons, que l’amortissement gomme à lui tout seul entre 40 et 80 % des revenus locatifs. Ce qui est très important puisque, dès lors que l’on va vouloir déduire la taxe foncière et les charges citées précédemment, on arrive très rapidement à un revenu net d’impôt. La conclusion c’est que notre client, s’il n’est pas informé sur ce sujet, va souvent par facilité opter pour le régime du micro BIC et échapper à une économie d’impôt de 1 700 €.

Ce que nous proposons au sein du cabinet c’est de réaliser des audits pour que rapidement, en quelques données, nous soyons en capacité de vous dire si il y une économie d’impôt à la clé sur vos revenus locatifs. Pour commencer, vous pouvez utiliser notre simulateur régime réel ou micro BIC, qui vous donnera une estimation de la somme que vous pourriez économiser en formulant une option pour le régime réel.

Comment opter pour le régime réel ?

Si je décide de mettre en location mon bien ou si j’ai investi dans un bien destiné à la location meublée, je vais déclarer mon activité de loueur en meublé. C’est à ce moment-là, dans cette déclaration, que je vais indiquer si j’opte pour le régime du micro BIC ou le régime réel. C’est là où je vous invite à nous contacter pour faire un point avec vous afin que l’on vous oriente vers l’option la plus adaptée à votre situation.

J’ai opté pour le micro BIC, puis-je modifier mon choix d’option ?

Alors évidemment si vous n’avez pas opté pour le régime réel vous avez la possibilité, en cours d’activité, de formuler cette option avant le 1er février de chaque année. Concrètement, vous allez déclarer vos recettes locatives 2019 en 2020. Si en 2019 vous avez la volonté d’opter pour le régime réel il est encore temps mais il faut le faire avant, dernier carat, le 31 janvier : c’est votre échéance puisque l’option doit être formulée avant le 1er février.

Article créé le 29 janvier 2019