De trop nombreux propriétaires déclarent leurs revenus locatifs tirés de la location meublée au régime du micro BIC par simplicité ou manque d’information. Pourtant, le régime réel simplifié est plus avantageux dans 85 % des cas. Comment déclarer sa location en bénéficiant de ce régime avantageux ? Quelles sont les échéances ? Aurélie Templé, responsable développement chez Amarris Immo, vous répond.
Fiscalité LMNP : quel régime fiscal choisir entre micro BIC et régime réel ?
Pour commencer, il faut savoir que le loueur sera de fait au régime du micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) si ses revenus locatifs sont inférieurs à soixante-dix mille euros annuels. Le plafond est donc relativement important. Mais il faut que ce loueur se pose la question : « est-ce que c’est intéressant pour moi d’être au régime du micro BIC ou est-ce que je dois formuler mon option pour le régime réel ? ». D’après notre expérience, et c’est ce qui se vérifie la plupart du temps, lorsque l’on déclare au micro BIC, le loueur bénéficie d’un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs.
Exemple d’imposition LMNP : partons du principe que notre client a des revenus locatifs de 7 000 € à l’année et qu’il est dans la tranche moyenne de l’investisseur moyen qui est de 30 %.
Comment déclarer une location meublée ?
- Avec l’abattement de 50 % (micro-BIC pour de la location meublée d’habitation) : le loueur va payer une imposition de 1 700 € (CSG et CRDS inclus). 1 700 € sur 7000 € de revenus locatifs : ça reste quand même assez conséquent. Et pourtant, on est ravis de voir cet abattement de 50 % puisque c’est en fait un abattement beaucoup plus important que sur les revenus locatifs liés à la location nue.
- En revanche, s’il opte pour le régime réel : il est possible d’avoir une imposition réduite à zéro. Ça veut donc dire qu’on va pouvoir déduire l’ensemble de ses charges : eau, électricité (si c’est le propriétaire qui les paie évidemment car si c’est le locataire on ne va pas pouvoir les déduire), charges de copropriété (si on est dans un immeuble en copropriété), taxe foncière, intérêts d’emprunt si on en a, bref toutes les charges qui vont être liées à l’activité locative et à la gestion du bien immobilier. Ce qui veut donc dire que sur cet exemple que je viens de citer à 7 000 € de revenus locatifs, je peux, sans même avoir d’intérêt d’emprunt et en ayant des charges très minimes (1 000 € par exemple), avoir un revenu net d’impôt.
Pour enregistrer le démarrage de votre activité LMNP
Pour rappel, la déclaration de début d’activité en location meublée s’effectue via le Guichet unique*. La formalité est simple mais impérative car elle vous permet d’indiquer à l’administration fiscale la mise en location meublée de votre bien immobilier.
Ce formulaire vous permet donc d’officialiser votre activité auprès du Greffe du Tribunal de Commerce et entraîne la création de votre numéro de SIRET. Ce dernier est obligatoire pour exercer en location meublée non professionnelle (LMNP). D’ailleurs, si vous aviez déjà exercé une activité non-salariée au moment de devenir loueur en meublé, vous devez indiquer le numéro que vous aviez déjà dans votre imprimé P0i d’alors.
Plusieurs points doivent attirer votre attention :
- La date de démarrage de l’activité,
- Le choix de vos options fiscales : micro-BIC ou régime réel (détaillées plus haut),
- Le nombre de propriétaires : en indivision, (ex-formulaire FCMB), vous devez être vigilant et choisir le bon régime d’imposition de vos revenus LMNP. En indivision, en effet, vous devez choisir entre le régime réel et le normal.
Déclarer mon meublé sans payer d’impôts sur mes revenus locatifs ?
C’est là toute la magie de la location meublée au régime réel : la déduction de l’amortissement de l’immobilier est tout à fait possible. Alors qu’est-ce que c’est que l’amortissement ? C’est une charge fictive qui va comptabiliser une dépréciation pour l’utilisation de l’immeuble. Ce qui veut donc dire, d’expérience là encore pour les clients que nous accompagnons, que l’amortissement gomme à lui tout seul entre 40 et 80 % des revenus locatifs. Ce qui est très important puisque, dès lors que l’on va vouloir déduire la taxe foncière et les charges citées précédemment, on arrive très rapidement à un revenu net d’impôt. La conclusion c’est que notre client, s’il n’est pas informé sur ce sujet, va souvent par facilité opter pour le régime du micro BIC et échapper à une économie d’impôt de 1 700 €.
Ce que nous proposons au sein du cabinet c’est de réaliser des audits pour que rapidement, en quelques données, nous soyons en capacité de vous dire si il y une économie d’impôt à la clé sur vos revenus locatifs. Pour commencer, vous pouvez utiliser notre simulateur régime réel ou micro BIC, qui vous donnera une estimation de la somme que vous pourriez économiser en formulant une option pour le régime réel.
Comment opter pour le régime réel ?
Si je décide de mettre en location mon bien ou si j’ai investi dans un bien destiné à la location meublée, je vais déclarer mon activité de loueur. C’est à ce moment-là, dans cette déclaration, que je vais indiquer si j’opte pour le régime du micro BIC ou le régime réel. C’est là où je vous invite à nous contacter pour faire un point avec vous afin que l’on vous oriente vers l’option la plus adaptée à votre situation.
J’ai opté pour le micro BIC, puis-je modifier mon choix d’option ?
Alors évidemment si vous n’avez pas opté pour le régime réel vous avez la possibilité, en cours d’activité, de formuler cette option. Jusqu’en 2021, vous aviez jusqu’au 1er février de chaque année. Dorénavant, vous pouvez opter jusqu’à la date limite de dépôt de votre déclaration personnelle de revenus (déclaration n° 2042), entre mai et juin, selon votre département de résidence. C’est très simple et l’option se formule via une simple lettre recommandée auprès du service des impôts.
N’hésitez pas à consulter nos conseillers spécialisés si vous avez besoin d’aide !
* Depuis le 1er janvier 2023, fin du formulaire P0i (cerfa 11921*05) qui permettait jusqu’à présent de déclarer son activité de location meublée auprès du Centre des impôts en version papier. Dorénavant, lorsque vous déclarez votre activité locative, vous devez impérativement passer par le Guichet Unique de l’Inpi.
