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Location saisonnière, quelles sont vos obligations d’assurance ?

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Article mis à jour le 9 décembre 2019
Location saisonnière, quelles sont vos obligations d’assurance ?
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Un locataire qui signe un bail classique a l’obligation de s’assurer, mais en location saisonnière rien de tel. Pourtant, dans tous les cas, le propriétaire-bailleur, a toujours intérêt à ce que le bien soit assuré pour couvrir les dommages qui surviennent forcément en cours de location. Et c’est d’autant plus important lorsque la location a lieu au domicile personnel (location de type Airbnb)… Alors, quelles sont vos obligations en location saisonnière ? Le point pour louer les yeux fermés…

Une assurance est-elle obligatoire en location saisonnière ?

En matière d’obligation d’assurance en location saisonnière, il faut distinguer le cas du propriétaire, du locataire, ce qui se vérifie en location classique (bail de 3 ans), ne se retrouve pas en location saisonnière.

Pour le propriétaire, l’assurance habitation (résidence principale, secondaire ou autres) est indispensable mais pas obligatoire. Cela peut sembler étrange, mais d’un point de vue strictement législatif, les propriétaires, qu’ils soient occupants ou non, ne sont pas obligés de souscrire une assurance habitation. En revanche, sachez que l’assurance propriétaires non-occupant (PNO) est dans tous les cas obligatoire.

Cependant en cas de sinistre, l’engagement financier peut s’avérer considérable et la nécessité de souscrire une assurance habitation est finalement tout à fait partagée.

Mais lorsque le bien est destiné à la location, c’est bien au locataire de souscrire un contrat d’assurance habitation qui couvrira les dommages causés en cas de sinistre ou de dégradation, à la fois pour le bien loué mais également pour les parties communes ou les appartements voisins si ceux-ci sont affectés.

A minima, le locataire doit souscrire une « garantie Responsabilité Civile locative ». Sachez qu’en cas de non présentation d’une preuve de souscription de la part de votre locataire, vous êtes en droit de rompre le bail ou de la souscrire pour lui.

Voilà pour le cas de la location classique. Pourtant en location saisonnière les obligations d’assurances sont bien moins cadrées puisque le locataire n’a pas du tout l’obligation de s’assurer.

Location saisonnière, faut-il imposer une assurance habitation aux vacanciers de passage ?

C’est en effet fortement conseillé. Le propriétaire ou le gestionnaire du bien a tout intérêt à imposer au vacancier de souscrire une assurance habitation pour le logement loué.

Et ceci est d’autant plus facile que dans bien des cas, le vacancier n’a pas à souscrire une assurance habitation spécifique pour sa location saisonnière.

En effet, il peut faire jouer la garantie villégiature comprise dans la plupart des contrats d’assurance multirisques pendant toute la durée de sa location saisonnière. Cette une clause courante des contrats d’habitation multirisques.

Pour imposer cette assurance aux vacanciers séjournant dans votre location saisonnière, vous devrez le mentionner dans le contrat de location signée avec eux. Et cela suppose bien évidemment de les prévenir à l’avance pour qu’ils puissent prendre les dispositions nécessaires avant la signature lors de la remise des clés !

En effet, chaque vacancier devra s’assurer que son contrat comporte bien la fameuse clause. Si ce n’est pas le cas, il pourra souscrire par avenant, une extension de garantie villégiature ou bien souscrire une assurance habitation temporaire en vue d’une location saisonnière.

La garantie villégiature couvre votre bien immobilier contre les dégâts issus d’un sinistre (dégât des eaux, incendie domestique, tentative de vol ou d’effraction) et contre les dommages :

  • causés par les usagers de votre location saisonnière,
  • leurs éventuels employés (baby-sitter par exemple),
  • leurs animaux et objets.

Imposer l’assurance habitation aux usagers de la location saisonnière est la solution la plus économique pour la gestion de votre bien locatif meublé. Mais elle n’est pas forcément la plus simple, cela suppose de :

  • pouvoir l’imposer à vos locataires, y compris les touristes étrangers qui n’ont pas forcément les mêmes contrats d’assurance que ceux auxquels vous êtes accoutumés,
  • vous assurer, à chaque nouvelle location, que vos vacanciers ont bien pris les dispositions nécessaires.

Quelle assurance souscrire en tant que propriétaire pour une location saisonnière ?

Si vous préférez, il est tout à fait possible de prendre l’assurance du logement à votre charge. Dans ce cas, vous vous pouvez opter pour plusieurs garanties :

        1. La « garantie pour le compte de qui il appartiendra» :

Elle couvre les vacanciers de passage dans votre location saisonnière pour les dommages qu’il pourrait causer, à eux-mêmes ou à un tiers.

        2. La garantie « abandon de recours (ou renonciation à recours) » :

Plus restreinte, les garanties de ce type ne couvrent que les dommages causés par vos locataires. Les dommages affectant les voisins et leurs immeubles sont exclus. Dans tous les cas, la responsabilité civile du locataire reste en effet engagée vis-à-vis des tiers (autres que vous).

Cela suppose, cette fois-ci, de vous assurer que les vacanciers occupant votre location saisonnière disposent bien d’une assurance responsabilité civile.

        3. La garantie de « recours des locataires contre le propriétaire » :

Elle peut se révéler utile pour vous assurer contre le risque associé au manque d’entretien du bâtiment. Elle vous prémunit, en effet, si un défaut d’entretien entraînait un dommage pour l’un de vos locataires.

S’agissant de contrats d’assurance spécifiques pour les loueurs en meublés, certains contrats d’assurance vous permettent de souscrire en plus à des garanties intéressantes telles que la perte de loyers liée à un sinistre ou encore les dégradations causées par des locataires.

En location saisonnière, que devez-vous préciser à l’assureur du bien ?

Si vous choisissez de souscrire un contrat d’assurance habitation en votre nom, pensez à indiquer les modifications de votre bien à votre assureur. Certains aménagements (notamment des agrandissements ou extensions) peuvent donner lieu à une révision du montant des garanties. Certes, c’est un coût supplémentaire, mais il faut savoir qu’en cas de sinistre, l’assureur peut pratiquer une exclusion de garanties et appliquer une indemnisation avec une règle proportionnelle qui sanctionne l’assuré ayant payé une cotisation trop faible au regard du risque réel à assurer.

Dans tous les cas, pensez à la signature du contrat à mentionner toute les installations dont dispose votre bien, y compris en extérieur : portail électrique, piscine, robot-tondeuse, pompe à chaleur et autres…

Autre conseil d’assureur, en prévision d’éventuels dommages, il peut être utile de photographier votre bien avant sa mise à disposition à vos locataires : vues intérieures et extérieures et si votre bien en comporte (notamment si vous louez votre domicile via Airbnb), de vos objets de valeur, de leur facture et éventuels certificats d’expertise.

Article créé le 15 mars 2019

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