Pacte Dutreil, la réduction des droits de succession est-elle compatible avec la location meublée ?

Le dispositif d’allégement des droits de mutations sur les donations et succession d’entreprise (dit pacte Dutreil) a fait l’objet de récentes précisions de l’administration fiscale. Un certain flou persistait. Un loueur en meublé, exploitant son activité sous la forme d’une société, pouvait-il en bénéficier pour réduire ses droits de succession ? La question a fait couler beaucoup d’encre, mais la réponse un peu moins, c’est non ! Explications.

📅 Actualité 01/01/2024 concernant l’exonération des droits de mutation

La loi de finances pour 2024 (art. 23) précise le champ d’application du dispositif pour l’exonération partielle des droits de mutation. Ainsi, lorsqu’une entreprise exerce une activité à la fois opérationnelle (artisanale ou commerciale, donc de la location meublée…) et civile (location nue par exemple), le dispositif Dutreil serait applicable, si toutefois l’activité opérationnelle est prépondérante. 🔎Voir aussi l’ensemble des changements immobilier introduits par les récents débats parlementaires.

La réduction des droits de mutation ou pacte Dutreil, rappels clés

Le pacte Dutreil permet lors d’une transmission d’entreprise familiale de bénéficier d’une réduction conséquente des droits de mutation. Plus précisément, il s’agit d’une exonération à titre gratuit à concurrence des trois-quarts de la valeur de l’entreprise. L’exonération s’opère qu’il s’agisse d’une :

• succession,
• ou d’une donation des titres (parts ou actions).

L’objectif du législateur est de favoriser au mieux la continuité des activités des entreprises. Le coup de pouce en vue d’un maintien de l’entreprise dans le giron familial est donc conséquent. Et très naturellement la question se pose, dans le cadre d’activités immobilières le gérant d’une SCI ou SARL de famille peut-il profiter d’une telle exonération s’il souhaite transmettre la gestion de ses biens immobiliers locatifs à ses enfants ? Récap en vidéo : comment bien analyser son rendement locatif en location meublée ? Aurélie Templé, animatrice de la chaîne J’optimise mes revenus locatifs et spécialiste de la fiscalité immobilière nous précise ce qu’il faut retenir sur Pacte Dutreil en location meublée :

Quid des sociétés avec une activité « mixte » est les holdings ?

Lorsqu’une société exerce la fois une activité civile et opérationnelle, c’est-à-dire : commerciale, artisanale ou industrielle, l’activité opérationnelle devrait être exercée à titre principal (prépondérante). C’est la condition pour que l’entreprise puisse bénéficier de la partielle du Pacte Dutreil. L’activité civile étant alors considérée comme accessoire. Ce caractère prépondérant sera analysé au regard de la nature et des conditions d’exercice de la société dont les titres sont transmis. A noter également, les activités des « holdings animatrices » sont depuis la loi de finances 2024 également éligibles au dispositif. Le législateur ayant considéré que leur activité était bien opérationnelle. 📅 Ces nouvelles règles sont applicables rétroactivement à compter du 17 octobre 2023.

Pourquoi le Pacte Dutreil n’est-il pas compatible avec la location meublée ?

Dans le cadre du dispositif Dutreil, il est précisé que l’activité de la société ou de l’entreprise doit être de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. La location meublée étant, considérée commerciale sur le plan fiscal, il pourrait sembler logique à première vue qu’elle profite elle aussi de l’exonération des droits de mutation du dispositif Dutreil-transmission. Mais attention, il faut distinguer les profits de l’activité de la nature de l’activité. Les revenus tirés de la location meublée sont bien déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il s’agit donc bien de « profits commerciaux », mais l’activité reste de nature civile. Au sujet de l’appréciation de la nature des activités de location meublée, l’administration renvoie désormais expressément aux indications données dans la documentation afférente à la détermination de l’assiette de l’IFI (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10 n°15). Il en ressort que : « Sont ainsi exclues toutes les activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier, y compris celles mentionnées à l’article 34 du CGI ou à l’article 35 du CGI (II § 90 du BOI-PAT-IFI-20-20-20-30). Tel est le cas notamment :

• des activités de location de locaux nus, quelle que soit l’affectation des locaux ;
• des activités de location de locaux meublés à usage d’habitation ;
• des activités de loueurs d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaires à leur exploitation ;
• des activités de promotion en restauration de son patrimoine immobilier, consistant à faire effectuer des travaux sur ses immeubles.

Sont également exclues les activités de gestion par une société de son portefeuille de valeurs mobilières. Pour le cas des holdings animatrices, il convient de se reporter au I-B § 55. » En conclusion, bien que ces avis issus d’une consultation publique doivent encore être confirmés dans les prochains mois, il semble que la location meublée est bien incompatible avec la réduction des droits de succession prévue dans le pacte Dutreil. Elle n’est pas dans le jardon juridique « dutreillable » !

Vous pensez à la transmission de votre patrimoine ? Comment anticiper ?

Si vous exploitez un ou plusieurs biens locatifs en location meublée, directement ou indirectement, vous vous interrogez très naturellement sur leur éventuelle future transmission. Plusieurs questions se posent. Faut-il les conserver et les transmettre tels quels ? Faut-il les vendre pour investir autrement ? Avez-vous le souhait de préserver un proche ? Est-ce le bon moment pour envisager une donation avec démembrement de propriété ? Pour bien anticiper cette transmission, les conseillers en gestion de patrimoine sont vos 1ers interlocuteurs. N’hésitez pas à les consulter ! Pour ce qui est des arbitrages fiscaux liés à la gestion de vos biens, nos conseillers en gestion des revenus locatifs sont en revanche toujours disponibles ! Demandez un devis et nos conseillers vous recontacteront dans les plus brefs délais.