Le démembrement d’un bien immobilier, c’est-à-dire la séparation de l’usage du bien de sa propriété présente un double intérêt, à la fois fiscal et patrimonial. Mais en location meublée, cette séparation juridique n’était jusqu’à présent pas neutre : remise en question de l’amortissement de la valeur d’acquisition, blocage de la récupération de la TVA… Le cadre règlementaire évolue en faveur de l’amortissement. Alors peut-on ou non démembrer en location meublée ? Quels sont les impacts fiscaux ? Et que retenir pour investir aux meilleures conditions ?
Pour rappel, le démembrement de propriété, un double intérêt pour la gestion de votre patrimoine
Le principe est simple, il s’agit de scinder l’usage du bien de sa propriété. Cette particularité juridique a deux vocations :
1. Pour créer une protection en cas de succession
La transmission avec démembrement immobilier est une situation très courante. Elle permet en effet, en cas de décès d’un des époux propriétaires d’un ou plusieurs biens, de ne transmettre que la nue-propriété du bien aux héritiers, en laissant le conjoint survivant bénéficier de « l’usufruit » d’un ou plusieurs des bien compris dans la succession. Il s’agit du droit d’usage. Le conjoint peut continuer à habiter au sein de la résidence ou bien en percevoir les loyers en cas de mise en location (sur ce point plusieurs stratégies immobilières pertinentes sont possibles).
Cette situation offre donc une protection intéressante pour l’usufruitier pour qui l’on voudrait s’assurer qu’il pourra toujours profiter du toit familial, même en cas de désaccord avec les autres héritiers.
Ce démembrement immobilier peut être temporaire ou bien fixé jusqu’au décès de l’usufruitier (on parle alors de démembrement viager qui peut faire l’objet d’un amortissement).
2. Ou dans la perspective d’une optimisation patrimoniale
L’investissement dans un bien démembré ou « achat en nue-propriété » est également très pratiqué. Il consiste à acquérir un bien dont l’usufruit est cédé à un tiers sur une durée fixée contractuellement (variable entre 15 et 20 ans). Lorsque le contrat de démembrement arrive à son terme, l’usufruit est réintégré à la nue-propriété et l’investisseur « récupère » le droit d’usage de son bien. Pendant toute la durée du démembrement de propriété, l’investisseur nu-propriétaire n’a pas à gérer la mise en location (à la charge de l’usufruitier) et profite de nombreux avantages fiscaux : pas de taxe foncière, pas de conséquence en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI)… C’est parfois le cas de certains programme d’investissement locatif en résidences services. Mais on verra plus tard dans l’article que dans ce cadre le démembrement est à double tranchant puisqu’il vous fait perdre la possibilité de récupérer la TVA (cf. fin d’article).
L’achat en nue-propriété est mécanisme patrimonial assez complexe qui suppose d’être précisément accompagné.
Alors, peut-on vraiment réaliser un démembrement de propriété en location meublée ?
Il y a encore peu, l’amortissement du coût d’acquisition de l’immeuble (qui constitue tout l’attrait de la location meublée en matière d’effacement de l’imposition des loyers) n’était pas possible lorsque le bien était démembré.
En effet, contrairement à la jurisprudence, l’administration fiscale considérait que l’usufruitier, n’étant pas le propriétaire du bien ne détenait pas le bien au sein de son actif immobilisé. Il ne pouvait donc pratiquer un amortissement qui tiendrait compte de la dépréciation de l’actif.
Cette contrainte fiscale, confirmée par la Réponse ministérielle n° 01405* qui était tout à fait préjudiciable aux propriétaires-bailleurs de locations meublées a été remise en question par une décision du Conseil d’État**.
Réponse du Conseil d’État :
En référence à l’article 322-1 du plan comptable général la décision du Conseil d’État précise qu’un élément d’actif incorporel peut donner lieu à une dotation annuelle à un compte d’amortissement s’il :
- est normalement prévisible lors de sa création ou de son acquisition,
et :
- ses effet bénéfiques prennent fin à une date déterminée.
L’usufruit viager est un droit cessible et sa valeur est bien dégressive avec le temps. Ce pourquoi la décision du Conseil d’Etat a considéré qu’il pouvait faire l’objet d’un amortissement.
En clair, en tant que loueur en meublé, vous pouvez tout à fait démembrer votre bien en vue d’une transmission, sans perdre le bénéfice de l’amortissement de la valeur de l’usufruit.
Bénéfice du démembrement pour le loueur en meublé :
En principe, les biens acquis avec le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) peuvent tout à fait donner lieu à démembrement.
En toute logique, selon vos souhaits, vous pouvez transmettre :
- l’usufruit du bien meublé à votre conjoint ou à un de vos héritiers directs qui continuera à en percevoir les loyers,
- la nue-propriété à vos autres héritiers.
Conséquences du démembrement de propriété en meublé pour les héritiers :
L’usufruitier perçoit les recettes locatives tirées du bien acquis au sein dudit bien. En contrepartie c’est lui qui devra prendre à sa charge les impôts dus au titre de cette détention : taxe d’habitation, taxe foncière, imposition des loyers…
Dans le cas de cet investissement en LMNP, l’usufruitier continue de profiter des avantages associés à la location meublée en continuant à déduire de ses recettes locatives :
- l’amortissement de la valeur de l’usufruit,
- les intérêts d’emprunts,
- les diverses charges liées à l’entretien et l’imposition du bien (taxe foncière…).
Du côté du ou des nu(s)-propriétaire(s) : le bien transmis entre dans leur patrimoine mais cela ne leur « coûte » rien, si ce n’est les éventuels travaux de gros œuvre lié à la toiture ou à la façade dont ils ont la charge.
L’opération est donc assez avantageuse pour eux également… sauf lorsque l’investissement locatif concerne les logements en résidence de services et vise la récupération de la TVA.
Mais attention à la récupération de la TVA en résidence services !
L’investissement en neuf ou en VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement) au sein de résidences proposant des services para-hôtelier (au moins 3 des 4 suivants : accueil de la clientèle, fourniture de linge de maison, nettoyage régulier et service de petit-déjeuner) vous permet de placer votre acquisition dans le champ d’application de la TVA (résidence étudiante, résidence services seniors, résidence de tourisme et tourisme d’affaires).
Dans ce cadre de cet investissement, vous pouvez récupérer la TVA qui grève l’acquisition du bien.
Mais s’il y a démembrement du bien, cette récupération de la TVA très avantageuse, peut être remise en question.
En effet, le en cas de démembrement « la nue-propriété doit être regardée comme n’étant pas affectée » à l’activité de location et donc n’ouvre pas de droit à déduction (BOI-TVA-IMM-10-30 n°190). Cette décision a d’ailleurs été reprise par la CAA Nantes 10-12-2015 n°14NT01017 et le CAA Bordeaux 10-3-2016 N°14BX03561.
Donc, si au moment d’investir au sein d’une résidence service, vous choisissez d’acquérir le bien avec un démembrement, vous ne pouvez récupérer la TVA réglée lors de l’acquisition.
Ce sujet a fait l’objet d’une question récente à l’Assemblée nationale (N°17425 de M. Éric Pauget).
Alors que faire ? Faut-il abandonner l’option du démembrement lors de l’achat en résidence services ?
Pour conclure, vous l’aurez compris, la possibilité d’un démembrement de propriété présente les mêmes intérêts en matière de succession que vous exerciez en location nue ou meublée, sauf lorsque vous avez investi en résidence service.
Au moment de choisir votre programme immobilier, veillez à choisir un programme vendu TTC et non en hors taxe car en tant qu’usufruitier, vous ne pourriez prétendre, en effet, à la récupération de la TVA.
Sur ce point justement, il nous semble important de préciser que cette récupération du montant de taxe réglée lors de l’acquisition dépend du bon pilotage de l’opération d’investissement. Le conseil de spécialistes de ce type d’investissement locatif, tel qu’un expert-comptable spécialiste de l’immobilier est bien souvent déterminant.
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en résidence services ou en passe de le devenir ? Découvrez comment nous pouvons vous aider à optimiser votre fiscalité immobilière et à sécuriser votre déclaration d’impôts.
* JO Sénat du 14 décembre 2017.
** Conseil d’État, 10ème – 9ème chambres réunies, 24/04/2019, N° 419912.
