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SCI et location meublée : est-ce compatible ?

3 mn
Article mis à jour le 29 octobre 2021
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La création d’une société, et notamment d’une Société Civile Immobilière (SCI), est souvent l’une des premières réflexions des investisseurs désirant développer leur patrimoine, s’associer ou anticiper une succession. Eviter l’indivision, séparation claire du patrimoine personnel et professionnel, transmission facilitée… la SCI présente en effet bien des avantages en matière de patrimoine immobilier géré à plusieurs, sauf si vous envisagiez de combiner la SCI et la location meublée…

L’investisseur, en quête de conseils, doit donc d’abord clairement identifier ses attentes afin de s’assurer que le recours à la création d’une SCI (ou à une autre structure) soit bien la solution la plus adaptée.

SCI et location meublée : est-ce compatible ?

La SCI reste un outil réservé à la location nue. Elle est, par conséquent, déconseillée dans le cadre de la location meublée.

En effet, même si la location meublée est d’un point de vue juridique une activité civile, elle est considérée par le Code général des Impôts comme une activité commerciale relevant des revenus catégoriels BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Aurélie Templé, responsable des partenariats chez Amarris Immo, vous dresse les conditions pour profiter de la location meublée en SCI et les conséquences fiscales une fois le seuil de tolérance dépassée :

SCI et location meublée : quelles sont les conséquences ?

Si la SCI réalise de la location meublée et que cette activité représente plus de 10 % du chiffre d’affaires de la société, cela conduit de manière irrévocable à un assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), conformément à l’article 206.2 du Code Général des Impôts, avec les conséquences suivantes :

  • détermination du résultat imposable à l’impôt sur les sociétés,
  • double taxation en cas de distribution du résultat au niveau de la société (IS) et au niveau des associés personnes physiques (dividendes),
  • taxation des plus-values avec la réintégration des amortissements,
  • impossibilité de bénéficier du statut Loueur en meublé (professionnel ou non).

Récap : SCI à l’IR et SCI à l’IS, quelles différences ?

SCI à l’IR SCI à l’IS
Comment êtes-vous imposé selon le régime fiscal de la SCI ? Taxation selon le barème de l’impôt sur le revenu. Ce sont les associés qui sont imposés proportionnellement à l’apport au capital. Impôt sur les sociétés :

15 % sur les 38 120 premiers euros puis au taux normal (26,5 % en 2021).

Puis imposition des dividendes :

–        flat tax (30 %)

–        ou imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu après un abattement de 40 %.

Quelle est la taxation des plus-values immobilières ? Régime de plus-value des particuliers : des abattements s’appliquent selon la durée de détention du bien. Régime de plus-value des sociétés :

La plus-value est calculée par la différence entre le prix de cession du bien et sa valeur nette comptable. Les amortissements sont déduits du prix d’acquisition, ce qui augmente le montant de la plus-value. Votre impôt est donc calculé sur une base plus importante.

Pouvez-vous déduire des charges de votre résultat imposable ? Vous pouvez déduire des charges mais pas la totalité des charges qui pèsent sur l’acquisition et la gestion de votre bien. Vous ne pouvez pas déduire les charges suivantes : les intérêts d’emprunt, le montant de travaux réalisés et les amortissements. Les charges déductibles dans les SCI imposées à l’IS sont plus importantes.

SCI et location meublée : quelles solutions ?

Même si le recours à la SCI est déconseillé à l’investisseur souhaitant réaliser de la location meublée pour les raisons fiscales évoquées ci-dessus, elle peut toutefois présenter un intérêt pour certains d’entre eux.

Pour les loueurs meublés non professionnels (LMNP) et les loueurs en meublés professionnels (LMP) qui souhaitent maintenir le régime d’imposition sur le revenu (IR) des sociétés de personnes, il est possible de transformer la structure morale en SARL de famille et de formuler l’option pour l’IR (Voir notre article sur la SARL de famille).

Amarris Immo accompagne ces investisseurs dans la constitution, la gestion et la transformation de SCI, SARL de famille.

Pour tout renseignement, contactez nos équipes prenez un rendez-vous conseil avec l’un de nos conseillers en fiscalité.

Article créé le 30 octobre 2017

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