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Investissement locatif expatrié : quelle fiscalité pour les non-résidents ?

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Article mis à jour le 13 mai 2022
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En 2022, investir dans l’immobilier locatif est encore le moyen le plus sécurisé et le moins risqué, d’augmenter ses revenus. Avec un taux de rentabilité brute avoisinant les 7%, miser sur la pierre reste attractif pour les investisseurs Français, même expatriés.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif sur le territoire français ?

Se constituer un patrimoine

L’intérêt premier d’un investissement immobilier pour les non-résidents, est de se constituer un patrimoine. Si c’est votre cas, dans la mesure où vous n’êtes pas domicilié en France, cet achat peut faire l’objet d’une mise en location. Dans le cas où vous souhaiteriez par la suite occuper le logement, pour en faire votre résidence principale, la suppression à horizon 2023 de la taxe d’habitation est un argument supplémentaire.

Avec la crise sanitaire, et les restrictions imposées dans certains pays, certains expatriés ont dû se résoudre à rentrer chez eux temporairement. Parmi eux les propriétaires, ont pu trouver refuge au sein de leurs logements. Au-delà de la sécurité financière, il est important de constater qu’en temps de crise, la pierre reste une solution de repli. A l’heure de la rédaction de ces lignes, la guerre en Ukraine peut amener à la même réflexion.

En dehors des cas de force majeure, l’investissement locatif, bien sûr, permet de percevoir des loyers. Le montant de ces loyers est variable et dépend de plusieurs paramètres (type de bien, zone géographique…). Par ailleurs, et en fonction de votre statut juridique et fiscal, ce complément de revenus pourra être optimisé. Rappelons tout de même que la réduction d’impôts induite par le dispositif Pinel n’est possible que le temps de l’expatriation, et sous conditions.

Préparer sa retraite

Pour ceux qui approchent de la retraite, et qui ont eu la possibilité d’acquérir plusieurs biens immobiliers, ces revenus locatifs leur assurent des revenus différés, complément de retraite très utiles pour nombre d’expatriés n’ayant pas toujours eu la possibilité de cotiser de manière régulière à un régime de retraite complémentaire. De surcroît, et dans une volonté de jouir d’un capital, il sera possible de revendre les biens acquis. Pour rappel, et en cas de donation à un enfant, il y aura un abattement de 100 000 €.

De manière générale, la constitution d’un patrimoine immobilier permet de mettre en sécurité sa famille. En tant qu’expatrié vous pouvez avoir des parents qui vivent en France. Dans ce cas, sachez qu’il est possible de leur louer votre bien  , tout en bénéficiant dans le même temps de réductions d’impôts sur le revenu.

Quel statut pour investir dans l’immobilier locatif en tant que non-résident ?

Le principe général est que les revenus générés par des biens immobiliers situés en France, sont imposés en France. En fonction de la catégorie de revenus (loyers, droits immobiliers, produits accessoires) ils appartiennent soit au régime d’imposition des revenus fonciers, soit aux BIC (bénéfices industriels et commerciaux). D’autre part, et si la valeur du patrimoine immobilier détenu en France excède 1,3 M€, le non-résident est soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).

Investir en tant que LMNP

Pour prétendre au statut LMNP (Loueur meublé non professionnel), les recettes annuelles de la location doivent être inférieures à 23 000 €, ou ne pas dépasser les revenus d’activité du foyer fiscal. Dans le cas contraire, le statut qui s’appliquera alors est le LMP (Loueur meublé professionnel).

Le statut LMNP s’applique à toutes les locations meublées (saisonnières ou non). Ces revenus sont déclarés par le propriétaire dans la catégorie des BIC.

Pour ce qui est de l’imposition de ces revenus en LMNP, 2 régimes d’imposition sont possibles :

  • Le régime micro BIC
  • Le régime réel

Le régime micro BIC ne permet pas la déduction des charges pour leurs valeurs réelles. Cependant, l’administration fiscale applique un abattement de 50% sur les recettes locatives. Le choix de ce régime est donc conditionné au fait que le total des charges réelles (intérêts d’emprunts, charges de copropriété…) soit inférieur à 50% des revenus. On notera néanmoins que lorsqu’il s’agit d’une location meublée de tourisme (chambre d’hôte) l’abattement forfaitaire est de 71%.

Pour bénéficier du régime micro BIC, les revenus annuels issus de la location ne doivent pas excéder 72 600 € sur l’année. Dans le cas de la location meublée de tourisme, ce seuil passe à 176 200 €.

Dans le cas du régime réel, toutes les charges réelles (directement liées à l’exploitation) peuvent être déduites (taxe foncière, amortissements…). Par conséquent, et toutes déductions faites, le revenu imposable peut dans certains cas être nul. L’enjeu du choix de ce régime réside dans la capacité à déterminer de manière fiable le montant des amortissements du bien immobilier. Il est préférable de faire appel à un expert-comptable pour évaluer le montant de la dépréciation annuelle.

Location meublée pour expatriés : LMNP ou LMP ?

A noter, en tant que travailleur expatrié, il est parfois possible que ce statut LMNP non-résident ne s’applique pas systématiquement.

Tout dépend en effet de la part de vos revenus générés à l’étranger sur l’ensemble de vos revenus. Lorsque vos revenus « français » consistent seulement en des revenus locatifs tirés de votre activité de location meublée, il est fort probable que vous ne répondiez plus aux critères du statut LMNP et basculiez automatiquement dans la catégorie du loueur en meublé professionnel. Celle-ci présente également de nombreux avantages pour optimiser vos revenus locatifs, mais il y a quelques modifications de statut à bien comprendre, notamment en matière de prélèvements sociaux (à ne pas confondre avec les prélèvements sociaux liés à des revenus fonciers non-résidents liés à un éventuel investissement en nu).

Les alternatives

Pour investir dans l’immobilier locatif, d’autres solutions existent. Prenons l’exemple de la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Dans le cas présent, il n’est pas nécessaire pour l’investisseur d’apporter une somme d’argent importante. En effet, il n’est pas question ici d’acheter le bien immobilier dans son ensemble. L’acquéreur achète des parts, par l’intermédiaire d’une société de gestion. Il percevra alors une partie des loyers, proportionnellement à sa quote-part.

Autre alternative, le statut de la SARL de famille. C’est une société dotée de la transparence fiscale. Cela signifie que les associés personnes physiques sont directement et personnellement assujettis à l’impôt sur le revenu. Cet impôt se calcule en proportion des parts sociales, et il est possible de déduire les charges réelles par le biais de la société. Cependant, et dans la mesure où c’est une société, la loi oblige la tenue d’une comptabilité.

La déclaration d’impôt revenu locatif non-résident :

A noter : en cas de convention bilatérale entre la France et l’Etat d’expatriation, pensez à imputer à l’impôt « étranger », le crédit d’impôt français afin d’éviter la double imposition.

Notre conseil pour profiter de la fiscalité de la location meublée en tant qu’expatrié

Que ce soit pour se constituer un patrimoine, s’assurer un complément de revenus, ou en faire profiter votre famille, les raisons de disposer d’un bien immobilier en France sont multiples. Il convient alors d’étudier le statut le plus adapté à l’investissement, en matière comptable et fiscale. Outre les réductions d’impôts que procure le projet immobilier, la difficulté pour un expatrié réside dans la réalisation de ce projet à distance (choix du bien immobilier, gestion locative…).

Résident à l’étranger vous envisagez d’investir pour développer votre patrimoine ? La fiscalité de la location meublée, même expatrié, vous offre de véritables opportunités.

Amarris Immo accompagne les non-résidents comme vous dans leur choix d’investissement. Pour vous, nous réalisons des simulations précises qui vous permettent de faire les bons choix. Si besoin, nos partenaires peuvent également vous seconder dans votre recherche de biens.

A distance, l’accompagnement de professionnels de l’immobilier vous garantit un projet mené efficacement et simplement, malgré les kilomètres qui nous séparent.

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Article créé le 3 mai 2022