Bien évidemment, être expatrié ne vous empêche pas d’exercer une activité de location meublée en France. Et pour nombre d’entre vous, investir en meublé pendant votre période d’expatriation vous permet de vous générer un patrimoine, de compenser des années moins performantes en termes de cotisation retraite ou encore tout simplement d’anticiper un prochain retour en métropole tout en vous générant un complément de revenus peu ou pas fiscalisés. Toutefois, les règles restent les mêmes pour un résident et pour un non-résident. Dès lors, les conditions qui vous sont imposées pourraient vous basculer vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) de façon automatique. Quelle la différence avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Explications.
Rappel des règles : quand est-ce que vous passez en LMP ?
Dans cette vidéo complète, Aurélie Templé, responsable développement et partenariats Amarris IMMO traite du sujet des expatriés qui deviennent loueurs en meublé professionnel (LMP) car ils réalisent plus de 23.000 euros de chiffre d’affaires.
Pour basculer vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), deux conditions doivent être réunies :
- Vos recettes locatives doivent dépasser 23 000 € par an,
- Vos recettes locatives doivent être supérieures au montant total des autres revenus de votre foyer fiscal.
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie alors vous bénéficiez du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
En 2018, la troisième condition cumulative pour bénéficier du statut LMNP disparait.
Si pour basculer de LMNP à LMP, il vous fallait vous enregistrer au RCS, cette condition n’existe plus depuis février 2018. Désormais, vous êtes automatiquement requalifié en statut LMP si les seuils sont dépassés.
Location meublée et expatrié, est-ce compatible avec le statut LMNP ?
Avant d’investir en location meublée, il faut bien tenir compte d’une particularité propre aux personnes domiciliées hors de France.
En tant qu’expatrié non-résident, votre impôt est calculé sur l’ensemble de vos revenus de source française. Si vous investissez dans l’immobilier en location meublée en France mais que vos seuls autres revenus proviennent de l’étranger alors vous êtes davantage susceptible de basculer automatiquement en LMP.
En effet, si la totalité de vos revenus (autres que ceux tirés de la location meublée) proviennent de l’étranger alors ces revenus ne sont pas pris en compte. Vous remplissez donc la condition qui évoque le basculement en LMP dans le cas où vos recettes locatives dépassent le montant total de vos autres revenus.
Deux impacts immédiats pour vous :
- votre activité va être soumise à cotisations sociales,
- vous devez vous affilier à une caisse d’assurance sociale, vous aurez le choix de vous affilier au régime général de la sécurité sociale (affiliation spécifique pour les revenus issus de l’économie collaborative) ou celui des indépendants. Voir sur ce point le détail des démarches.
💡Bonne nouvelle ! Le statut LMP peut être particulièrement adapté pour un expatrié car il vous permet de cotiser trois trimestres de retraite et de profiter d’une couverture sociale en France pour un coût de -/+1200 €.
Évidemment, ceci a un impact non négligeable sur la fiscalité de vos revenus locatifs. Les statuts LMNP et LMP sont deux statuts dont le traitement fiscal diffère l’un de l’autre.
LMNP ou LMP, qu’est-ce que ça change ?
Que ce soit l’un ou l’autre, un bon point demeure ! Avec les deux statuts, vous avez l’avantage de pouvoir déduire les frais liés à la location (intérêts d’emprunt, entretien, frais de gestion…) et l’amortissement de vos revenus locatifs. Pour bénéficier de cet avantage il faut en revanche opter pour le régime réel.
Ce sont sur les points suivants que les deux statuts s’opposent :
| LMNP | LMP | |
| Déficit | Imputable sur les revenus de même nature (BIC non-professionnels) | Imputable sur votre revenu global |
| Impôt sur la fortune immobilière (IFI) | Non exonéré | Exonéré sous réserve que l’activité de location meublée soit reconnue comme une activité principale et que le résultat d’activité soit positif |
| Traitement des plus-values | – Exonération partielle après 22 ans de détention du bien (vous êtes exonéré de l’impôt sur le revenu).
– Exonération totale après 30 ans de détention du bien (vous êtes exonéré de l’IR et des prélèvements sociaux). |
Si vous exercez votre activité de location meublée professionnelle depuis plus de 5 ans : – Exonération partielle si votre CA se trouve entre 90 000 € et 126 000 € au cours des 2 dernières années.
– Exonération totale si votre CA est inférieur à 90 000 €. |
Location meublée et expatrié : comment sont imposés vos revenus ?
En France, les loyers subissent deux fiscalités :
- l’impôt sur le revenu,
- et les prélèvements sociaux.
Les prélèvements sociaux représentent 17,2 % de vos revenus imposables. Le taux de l’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition : il peut-être de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % ou de 45 % pour la dernière tranche d’imposition.
Pour les expatriés, les revenus tirés de la location meublée ne subissent pas la même imposition.
Un taux minimum d’imposition a été fixé pour les expatriés. Ce taux est fixé à 20 % du revenu net imposable et peut atteindre 30 % selon le montant des loyers perçus.
La seule exception pour échapper à ce taux est lorsque vous justifiez un taux moyen de votre impôt résultant de l’application du barème progressif à l’ensemble de vos revenus de sources française et étrangère, inférieur au taux de 20 %.
Bon à savoir : des particularités existent sur les prélèvements sociaux et notamment pour les non-résidents en Europe affiliés au régime social du pays d’expatriation. Pour ces expatriés, les prélèvements sociaux s’abaissent à un taux réduit de 7,5 %. Dans tous les cas, il est important de se rapporter aux conventions établies entre chaque pays pour identifier d’éventuelles spécificités.
Vous vous interrogez sur vos possibilités d’investissement en tant que non-résident ?
Adressez-vous à l’un de nos conseillers spécialisés en location meublée pour faire le point sur vos possibilités en tant qu’expatrié. Prenez rendez-vous directement en ligne !
