Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Vous venez d’acquérir un bien et vous vous demandez si vous devriez le louer vide ou équipé ? Pour vous aider à optimiser votre investissement, Amarris Immo décrypte dans ce nouvel article tous les avantages et inconvénients de la location meublée : fiscalité, loyers, turnover, frais d’équipement ou de réparation, etc.
Location meublée : quel avantage pour le propriétaire ?
Location d’un meublé : un loyer potentiellement plus élevé qu’en location nue
Les loyers appliqués en location meublée sont souvent plus élevés que ceux des logements vides. Cette différence de prix permet d’inclure dans le loyer l’usure des équipements et du mobilier fournis dans l’appartement. Même dans les zones où les loyers soumis à des règles d’encadrement comme à Paris, Montpellier ou Bordeaux par exemple, les plafonds qui s’appliquent sont plus élevés pour les appartements meublés que pour les logements vides. Comptez de 5 à 30% de majoration.
Attention, ne perdez pas de vue qu’une différence de prix importante doit se justifier par la qualité des prestations offertes. Par exemple, par une literie ou de l’électroménager haut de gamme, ou encore une décoration soignée, des finitions impeccables, etc.
Selon le baromètre SeLoger de février 2025 :
- Le loyer moyen d’un appartement meublé en France est de 709 €, contre 671€ pour un appartement vide,
- À Paris, le loyer moyen d’un appartement meublé est de 1 725 € contre 1 599 € en non meublé.
Diversifier ses loyers grâce à un appartement en location meublée
Grâce à des loyers plus élevés, la location meublée est souvent plus rentable que la location nue. Combinée à d’autres investissements immobiliers, à de l’épargne ou encore à des placements financiers, la location meublée vous permet de diversifier vos revenus et ainsi, de les sécuriser. De quoi préparer sereinement votre retraite ou tout autre objectif patrimonial d’horizon long terme.
ℹ️ Bon à savoir : Louer un meublé est un investissement plus sécurisé que les placements dits « à risques », notamment boursiers.
Location d’un meublé et avantage fiscal pour les propriétaires
L’un des principaux atouts de la location meublée est sa fiscalité avantageuse. En effet, si vous optez pour le régime fiscal du réel, vous pouvez alors bénéficier du LMNP (statut de loueur en meublé non professionnel) et de ses avantages fiscaux.
Ainsi, les différentes charges telles que les frais de gestion du logement ou les taxes (taxe foncière ou d’ordures ménagères…) pourront être déduites des revenus locatifs et réduire ainsi votre base imposable. Mais ce n’est pas tout. Votre imposition peut également être abaissée par le jeu de l’amortissement. Un mécanisme comptable qui permet de déduire la perte de valeur du bien immobilier et du mobilier des revenus. Adopter le régime du réel en location meublée débouche donc très souvent sur une imposition nulle durant plusieurs années. Une situation impossible en location nue, même au réel.
A noter, l’option pour le réel impose des conditions : la tenue d’une comptabilité et l’établissement d’un bilan annuel.
Appartement en location meublée : un dépôt de garantie plus élevé
Le dépôt de garantie est la somme d’argent versée par le locataire au moment de la signature du bail. Celle-ci sert à couvrir les dégradations du logement durant l’occupation et constatées au moment de l’état des lieux de sortie (papier peint déchiré, faïence abîmée, etc.). En location meublée, le dépôt de garantie est d’un montant égal à deux mois de loyer hors charges maximum, contre seulement un mois en location nue. De quoi permettre de mieux financer les éventuelles réparations.
Appartements meublés : un bail plus souple car plus court
Autre atout de la location meublée : sa grande souplesse, puisque la durée d’engagement n’est que d’un an, contre 3 ans de durée minimale de bail en location nue.
En tant que propriétaire, résilier le bail d’un logement meublé est relativement simple. Mais vous devez toutefois respecter un certain formalisme et les quelques conditions imposées.
Ainsi, le préavis doit être envoyé au locataire 3 mois avant l’échéance du bail, par lettre recommandée avec avis de réception ou via acte de commissaire de justice. Le délai court à partir du moment où le locataire reçoit la notification du préavis.
Attention, en tant que bailleur, vous devez impérativement justifier la résiliation par l’un des trois motifs suivants :
- vous ou un membre de votre famille (conjoint, ascendant, descendant, concubin…) veut habiter le logement meublé,
- le locataire ne respecte pas les termes du contrat de bail (défaut de règlement de loyer, troubles du voisinage, etc.)
- le logement est mis en vente. On parle alors d’un « congé pour vente ».
- au moment de l’achat du bien immobilier, veillez à choisir le bon emplacement. Concentrez-vous sur les zones tendues, étudiantes ou touristiques.
Attention, si vous engagez des démarches de résiliation sans que l’un des trois précédemment motifs soit invoqués, alors le locataire sera en droit de faire annuler la résiliation du contrat de bail meublé.
ℹ️ À noter : De son côté, le locataire (ou « preneur ») peut résilier à tout moment et son délai de préavis n’est que d’un mois. Contrairement au propriétaire, le locataire n’a pas à fournir de justification. Sachez par ailleurs que, sans démarche de résiliation de part ni d’autre, le bail meublé est alors renouvelé par tacite reconduction.
Quels sont les inconvénients de la location meublée ?
Louer un bien meublé : principal inconvénient, une rotation locative plus importante
Dans les logements meublés, la durée du bail et le préavis des locataires sont relativement courts. Conséquence : le turnover est plus important. Or, en tant que propriétaire, ces changements de locataires impliquent un certain nombre de démarches administratives et de formalités, entre les recherches de locataires, l’étude des dossiers, les visites, la rédaction des annonces, etc.
Pour gagner en temps et en tranquillité d’esprit, vous avez toutefois la possibilité de confier ces démarches à un acteur dédié en gestion locative, tel qu’une agence immobilière par exemple. Et si vous optez pour le régime LMNP au réel, ces frais pourront être ensuite déduits des loyers afin d’optimiser votre imposition.
Vacances locatives fréquentes et revenus locatifs : les risques de manque à gagner
Le turnover important des locations meublées expose les propriétaires à un risque répété de vacances locatives (c’est à dire de période sans locataire).
Néanmoins, certains bons réflexes vous permettent de limiter sensiblement ces vacances et donc, le manque à gagner en termes de loyers.
ℹ️ Que penser des assurances vacances locatives ? Souscrire une assurance qui indemnise les vacances locatives peut être une solution pour compenser la perte de revenus. Mais attention, ces assurances sont souvent onéreuses, les délais de carence relativement longs et l’indemnisation limitée. Bien que ces frais puissent être déductibles des revenus selon votre régime fiscal, faites vos calculs avant de souscrire une telle assurance. De plus, tous les contrats de garanties de loyers impayés disponibles sur le marché n’offrent pas forcément les garanties adaptées à votre activité meublée. C’est pourquoi, Amarris Immo a fait le choix de sélectionner pour vous un contrat parfaitement conforme aux besoins des bailleurs en meublé.
Frais d’entretien ou de rénovation, achat d’équipements… les coûts liés au logement meublé
Le coût de départ d’un investissement en location meublée est souvent plus élevé qu’en location nue. Car il est nécessaire d’acheter en plus du logement, les meubles et les différents équipements nécessaires. En tant que loueur en meublé, vous devez par ailleurs prévoir un budget pour les coûts supplémentaires, liés au rachat des meubles et des équipements au fil des ans et de leur usure. Là encore, notez que ces frais sont déductibles des revenus locatifs en LMNP au réel.
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Avantages et inconvénients de la location meublée par rapport à la location nue
Pour les bailleurs, la location meublée présente donc un certain nombre d’avantages et d’inconvénients, par rapport à la location nue. En voici un bref récapitulatif :
| Avantages de la location meublée | Inconvénients des locations meublées |
| – Loyer et dépôt de garantie plus élevés – Solution idéale pour diversifier ses sources de revenus – Fiscalité avantageuse, surtout en LMNP au réel – Bail plus court et donc, plus souple | – Davantage de turnover – Risque accru de vacances locatives et donc de manque à gagner – Frais d’entretien, de rénovation et liés à l’achat de nouveaux équipements plus importants |
Location meublée : à quels types de logements est-elle destinée ?
La location meublée se destine à des logements situés dans des secteurs à forte demande comme les zones tendues, les villes étudiantes, le bord de mer ou la montagne. Aujourd’hui, les logements qui disposent de plusieurs chambres peuvent aussi être aménagés pour accueillir une colocation, un modèle qui séduit de plus en plus d’individus.
Dans les biens loués en meublés, on distingue :
- la location meublée de longue durée, destinée à l’habitation : étudiants, actifs en mobilité et locataires…
- la location touristique de courte durée : location airbnb, meublés de tourismes, chambres d’hôtes et locations classées tourisme…
Appartement en location meublée et zone tendue
La location d’un bien meublé est particulièrement intéressante en zone tendue, c’est à dire où l’offre de logements est très inférieure à la demande. Dans ces secteurs, vous avez toutes les chances de réduire la durée des potentielles vacances locatives. De plus, les loyers y sont généralement plus élevés qu’ailleurs. Attention toutefois, certaines villes situées en zone tendue comme Paris, Bordeaux ou Lille appliquent un plafonnement de loyer. Chaque année, une révision du loyer reste néanmoins possible dans le respect des règles de l’encadrement et en suivant l’indice de référence des loyers (IRL).
Louer en meublé dans une zone universitaire : le meublé étudiant
Autres zones idéales pour de la location meublée : les capitales universitaires. Strasbourg, Nantes, Montpellier ou encore Rennes sont autant de villes étudiantes où la demande de petits logements meublés est forte et constante. Sachez que dans certaines villes, la pénurie de logements est telle que les étudiants préfèrent louer les logements dès juillet. Même si leur logement est inoccupé pendant l’été, ils s’assurent ainsi d’avoir un toit à la rentrée. De votre côté, vous évitez ainsi les vacances locatives liées aux vacances scolaires.
Investir dans des appartements meublés en zone touristique (ou chambres d’hôtes…)
Loués à la nuitée, à la semaine ou au mois, les logements meublés en location saisonnière peuvent se révéler très rentables, s’ils sont bien situés et bien gérés. De plus, les situations d’impayés y sont beaucoup plus rares que dans le cadre d’une location d’habitation. Pour que la location saisonnière soit la plus attractive possible, visez les secteurs touristiques en bord de mer, à la campagne ou à proximité des pistes de ski. Attention toutefois, la location saisonnière implique des remises en état plus fréquentes, du fait d’un turnover important.
Petits ou grands appartements meublés : l’essor de la colocation
En plein boom ces dernières années, la colocation répond à un besoin croissant de la part de locataires, qui ne sont plus uniquement des étudiants. Aujourd’hui, de jeunes actifs recherchent une colocation pour tisser du lien social ou tout simplement, pour se loger moins cher, dans une ville où les loyers sont potentiellement élevés (comme Paris, les capitales régionales, etc.). Les retraités, eux aussi, s’intéressent de plus en plus à la colocation pour éviter l’isolement et la solitude. En tant que propriétaire, la colocation vous permet en général d’accroître la rentabilité d’un grand appartement meublé, mais aussi de plus petites surfaces, à condition qu’elles disposent de plusieurs chambres.
️ ℹ️ Après les réformes récentes, est-ce toujours intéressant de louer en meublé LMNP en 2025 ? Le statut LMNP a été réformé en 2025 et différents changements sont entrés en vigueur. Par exemple, les amortissements sont désormais réintégrés au calcul de la plus-value imposable, augmentant le montant de l’impôt au moment de la revente. Mais si cette réforme a un impact non négligeable, les économies d’impôt réalisées grâce au LMNP restent toutefois bien supérieures à celles de la location nue. La location meublée, en particulier en LMNP conserve donc tout son intérêt en 2025 !
Aurélie Templé, spécialiste en fiscalité immobilière chez Amarris Immo, vous aide à choisir entre la location vide ou meublée :
Vous n’êtes pas à l’aise avec les démarches administratives et auriez besoin d’un coup de pouce pour votre comptabilité en LMP ou en LMNP ? Découvrez nos offres Solo ou Expert en réservant un premier rendez-vous avec un conseiller Amarris Immo.
FAQ sur les points forts et points faibles de la location meublée
Est-ce rentable de louer un appartement meublé ? Et est-il plus intéressant de louer un appartement meublé ou non meublé ?
Souvent, louer un appartement en meublé s’avère plus rentable que la location vide. Mais dans les faits, cette rentabilité est variable selon de nombreux facteurs tels que le prix d’acquisition du bien immobilier, les frais liés à la rénovation ou à l’achat d’équipements, la demande en termes de logements meublés dans le secteur, la durée ou la fréquence des vacances locatives, etc. Toutefois, les loyers généralement plus élevés et le régime fiscal avantageux des meublés en LMNP au réel, sont autant d’avantages qui contribuent à la rentabilité des logements meublés.
Qui paie l’eau et l’électricité en location meublée ?
Les factures d’électricité et d’eau sont à la charge du locataire. Et ce, y compris dans les contrats de bail dits « toutes charges comprises », où une régularisation annuelle pourra avoir lieu.
Quel type de bien acheter pour louer en meublé ?
Tous les types de biens peuvent être loués en meublés, y compris les maisons, pouvant intéresser par exemple des locataires en situation de mobilité professionnelle. Les plus petits logements peuvent, quant à eux, se destiner à des étudiants, à de jeunes actifs ou à une clientèle touristique. Tandis que les appartements et maisons disposant de plusieurs chambres peuvent être proposés en colocation.
Que se passe-t-il si l’on ne propose pas le mobilier suffisant ?
Depuis la loi Alur, un décret officiel recense les éléments de mobilier obligatoires dans le cadre d’une location meublée :
- Literie (avec couettes ou couvertures) volets ou autre dispositif d’occultation dans les chambres,
- Four ou micro-ondes et plaques de cuisson dans la cuisine,
- Vaisselle nécessaire et ustensiles de cuisine,
- Réfrigérateur et congélateur ou réfrigérateur avec compartiment freezer,
- Table, sièges, luminaires (adapté en quantité suffisante en fonction du nombre de pièces du logement)
- Étagères de rangement,
- Matériel d’entretien ménager tel que balai, serpillère ou aspirateur (lorsque le logement est doté de moquette).
Si un seul de ces éléments est manquant, cela peut vous conduire à une requalification en location vide… avec toutes les conséquences fiscales que cela comporte.
Location d’un meublé (appartement ou maison) : quels sont les avantages pour le locataire ?
La location d’un appartement meublé est très pratique pour les locataires, qui peuvent se sentir immédiatement chez eux, sans avoir à acheter de meubles. L’idéal pour s’installer dans une nouvelle région ou encore, après une séparation par exemple. Autre atout majeur de la location meublée pour le locataire : s’il souhaite résilier le bail, le délai de préavis est très court, seulement 1 mois.
