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Devez-vous déclarer les loyers avec ou sans les charges ?

3 mn
Article mis à jour le 19 janvier 2023
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Au moment de préparer votre déclaration de loyers, vous vous demandez si vous devez aussi déclarer les charges de votre locataire en meublé ? Faisons un point sur la situation pour mieux comprendre vos obligations et vous assurer de déclarer les loyers de votre investissement locatif dans les règles.

Charges de copropriété et charges du locataire : quelle différence pour la déclaration de vos loyers ?

Le propriétaire doit s’acquitter de diverses charges de copropriété. Si certaines restent à sa charge totale, d’autres sont considérées comme des charges récupérables. Il s’agit de réparations en location meublée à la charge du locataire. Voici un tableau récapitulatif des charges qui incombent à chacun.

Dépenses à la charge du bailleur Charges récupérables
Remplacement d’un équipement collectif Utilisation de service de l’immeuble (entretien de l’ascenseur, du système de chauffage collectif, etc.)
Mise aux normes d’un ascenseur par exemple Petites réparations des équipements de l’immeuble
Entretien d’éléments de structure tels que la toiture

 

TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) et taxe de balayage
Ravalement de la façade Entretien courant de l’immeuble (ménage) et des espaces verts
  75 % de la rémunération du gardien s’il assure le nettoyage des parties communes et la gestion des poubelles, 40 % s’il n’effectue qu’une seule tâche.

 

En clair, le propriétaire bailleur d’un investissement locatif meublé ou non va prendre en charge les travaux lourds tandis que le locataire prend en charge l’entretien de son espace de vie commun.

Dois-je déclarer les charges pour une location meublée ?

Pour une location meublée, lors de la déclaration de vos revenus locatifs, vous devez effectivement déclarer les charges. Les loyers perçus ainsi que les charges du locataire en meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous devez pour cela utiliser le formulaire 2042-C Pro.

Location meublée : régime réel ou micro-Bic : quelle différence pour la déclaration des charges ?

Il existe une distinction fondamentale entre le régime micro-BIC et le régime réel de la location meublée.

  • Avec le régime micro-BIC qui est un régime simplifié, vous déclarez simplement les loyers et les charges et serez imposé sur ces revenus locatifs à hauteur de 50 %, un abattement forfaitaire étant appliqué pour tous les propriétaires ayant choisi ce régime (notez qu’il n’est que de 30 % pour une location vide).
  • Avec le régime réel, c’est fois, vous pouvez aussi déclarer les charges déductibles. C’est une différence fondamentale dans la mesure où, cette fois, vous ne bénéficiez plus d’un abattement forfaitaire. En revanche, vous pouvez déduire des charges afin de réduire le montant imposable.

Pour le régime réel de la location meublée, on entend par charges déductibles :

  • les frais d’établissement ;
  • les impôts fonciers ;
  • les frais d’entretien, de réparation, de rénovation et d’aménagement ;
  • les honoraires ;
  • les charges locatives ;
  • les intérêts d’emprunt ;
  • les primes d’assurance.

À cela s’ajoute en meublé l’amortissement du bien et des meubles qui permet là encore de réduire le montant des loyers sur lequel vous serez imposé.

Rassurez-vous, si cela vous semble complexe, nous vous accompagnons dans votre démarche pour optimiser votre comptabilité et réduire votre charge fiscale chaque année. Lors de l’établissement de votre bilan d’activité, toutes les charges seront parfaitement détaillées pour une déclaration conforme aux réglementations en vigueur. Il vous suffit de nous apporter les justificatifs.

Dois-je déclarer les charges pour une location vide ?

Si vous avez choisi un investissement locatif dans une location vide, les choses sont un peu différentes. En effet, les revenus fonciers sont déclarés via le formulaire 2042 sans les charges.

Là encore, deux régimes fiscaux sont proposés :

  • le régime simplifié avec un abattement de 30 % ;
  • le régime réel sans abattement, mais avec possibilité de déclarer des charges déductibles pour réduire le montant sur lequel vous êtes imposé. C’est le même principe que pour la location meublée. Toutefois, il n’est cette fois pas possible d’amortir son bien immobilier.

Déclaration des charges du locataire en meublé : choisissez le bon régime

Dans le cadre de votre investissement locatif en meublé, vous n’avez pas toujours le choix du régime fiscal. Le régime micro-BIC ne peut être choisi que par les propriétaires dont les revenus locatifs n’excèdent pas 72 600 € charges comprises.

Si vous êtes en dessous de ce montant, vous pouvez choisir librement votre régime. Et, vous l’aurez compris, si un abattement forfaitaire est appliqué en micro-BIC, le régime réel peut rapidement s’avérer très avantageux en raison du nombre de charges que vous pouvez déduire. Nous pouvons vous accompagner pour faire un calcul et déterminer si le régime réel vous permet d’envisager des économies en réduisant votre impôt.

Article créé le 19 janvier 2023

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