Le choix de la location meublée pour exercer en location saisonnière permet dans la plupart des cas d’échapper à une imposition lourde des revenus tirés de l’activité locative (revenus fonciers). D’ailleurs, la majorité d’entre vous ne paie pas d’impôts sur leurs revenus locatifs et ne sont pas concernés par le sort des cotisations sociales.
En revanche si vous visez une clientèle de courte durée (touristique donc), au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, vous devez vous affilier à une caisse d’assurance sociale, SSI (ex-RSI) ou au régime général de la sécurité sociale. Dans les deux cas, vous payez des cotisations sociales à la clé. Sauf dans certains cas de figure et notamment, en confiant la gestion de vos revenus locatifs à un professionnel de l’immobilier. Explications.
SSI, une affiliation obligatoire pour les loueurs en meublé touristiques au-delà de 23 000 € de recettes annuelles
Depuis le 1er janvier 2017, lorsque vous effectuez de la location de courte durée, votre assujettissement à la SSI dépend de votre niveau de recettes locatives. Il y a deux cas de figure :
- Recettes annuelles pour vos locations touristiques < 23 000 € :
Vos revenus locatifs restent dans le périmètre d’une gestion de patrimoine privée, vous n’avez pas à payer de cotisations sociales.
Attention, cela ne signifie pas que vos revenus ne doivent pas être déclarés. Vous devez, indiquer le montant total de vos recettes locatives à l’administration fiscale en le mentionnant dans votre déclaration annuelle de revenus. Cette activité vous impose de choisir entre deux options fiscales : micro-BIC ou régime réel pour la déclaration de revenus locatifs.
- Vos recettes annuelles en location touristique dépassent 23 000 € :
L’administration considère que votre activité de location touristique revêt un caractère professionnel. Deux conséquences :
- Vous devez vous enregistrer auprès de la sécurité sociale des indépendants (SSI, ou ex-RSI) ou au régime général de la sécurité sociale
- Vos recettes locatives seront soumises à cotisations sociales, selon l’option fiscale retenue pour leur imposition.
| Application des cotisations sociales au loueur en location saisonnière (pour les recettes locatives comprises entre 0 et 77 700 €* ) |
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| Régime de cotisation sociale | AU CHOIX : | Travailleur indépendant
(= SSI) |
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| Micro-social | Régime général | ||
| Calcul des cotisations sociales (CS) | Vos charges sociales sont calculées en pourcentage de vos recettes locatives, soit 22,7 % de charges (VS 6 % en location classée tourisme).
Vous les payez au mois ou au trimestre.
D’un point de vue fiscal, vous ne pouvez pas déduire vos charges locatives de vos recettes (option pour le régime réel) et perdez une part importante des bénéfices de la location meublée. |
Dans la limite de 77 700 €* de recettes, vous pouvez opter pour l’affiliation au régime général de sécurité sociale.
Vos recettes sont soumises au forfait social de prélèvements sociaux de 19 % (6 % des recettes brutes si classement tourisme), après abattement de : · 87 % pour les meublés de tourisme, · 60 % pour les autres locations.
A noter : en SCI, vous êtes exclu du régime général. |
Un forfait MINIMAL est appliqué et le montant est majoré en fonction de vos bénéfices (forfait minimal +/- 1200 €). |
| Base de calcul des CS | Vos LOYERS | Vos LOYERS | Vos bénéfices |
* montant majoré à 188 700 € si logement meublé tourisme classé.
ATTENTION : précisons-le tout de suite, l’application du forfait de charges sociales du statut de travailleur indépendant peut sembler complètement rédhibitoire à 1re vue. Mais vous auriez tort de vous en méfier.
Plusieurs solutions peuvent vous permettre de poursuivre votre activité sans vous inquiéter des cotisations sociales à régler sur vos recettes locatives.
CAS 1 : minorer le montant de vos cotisations sociales SSI en location saisonnière en optant pour le régime réel de la location meublée
C’est sans compter en effet que dès que vos recettes locatives vous imposent une affiliation à la SSI, ce sont vos bénéfices et non vos recettes (ou loyers) qui sont soumis à cotisations sociales.
Et dans ce cas du régime réel, vous bénéficiez de la déductibilité totale de vos charges locatives, y compris les charges d’amortissement calculées au titre de la dépréciation de votre immeuble (vous amortissez en quelques sortes la valeur de votre bien). Ce mécanisme d’amortissement propre à la location meublée est particulièrement intéressant puisqu’il permet dans bien des cas de réduire considérablement votre bénéfice imposable, voire de l’effacer complètement.
Cela suppose, d’un point de vue fiscal, d’opter pour le régime réel (le micro-bic s’appliquant par défaut en-deçà de 77 700 € de recettes ou 188 700 € si vous avez obtenu le label « meublé classé »).
Petit rappel, si vos recettes locatives de location meublée saisonnière sont supérieures à 4 000 €, l’option pour le régime réel est probablement pertinente et vous permet :
- de ne pas payer d’impôt (ou peu) sur les revenus tirés de votre activité de location touristique,
- de supporter uniquement le montant minimal forfaitaire (soit +/- 1200 € de cotisation minimale SSI) et d ’« échapper » aux cotisations sociales supplémentaire de la SSI puisque les bénéfices qui servent de base de calcul sont quasiment inexistants ou nuls.
Dans les faits, cela suppose d’estimer cette option du régime réel au regard des spécificités de votre situation patrimoniale. Consultez un conseiller spécialiste si vous avez le moindre doute !
CAS 2 : en confiant la gestion de votre location saisonnière à un professionnel de l’immobilier
Lorsque vous faites le choix de mandater une agence ou un professionnel de l’immobilier pour assurer la gestion locative de votre bien, vous bénéficiez d’une exclusion d’affiliation à la SSI selon la réponse ministérielle Pellois. Dans ce cas, vous déclarez vos revenus à l’administration fiscale via votre déclaration annuelle de revenus et ceux-ci sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Attention toutefois, tous les mandataires immobiliers ne sont pas concernés. Pour bénéficier de l’exclusion d’affiliation à la SSI, il doit s’agir d’une agence immobilière professionnelle soumise à la « loi Hoguet » * et disposant d’un mandat de gestion.
Ce qui exclut toute les plateformes web de location touristique type Airbnb, Homelidays, Abritel HomeAway, etc**.
Confier la gestion locative à un professionnel de l’immobilier vous permet donc de gérer vos biens locatifs en toute sérénité. Vous bénéficiez d’une baisse de la pression fiscale et d’une exonération de SSI.
Précisons que l’ensemble des frais de gestion sont déductibles de vos revenus locatifs et contribuent à diminuer ou effacer vos impôts sur ces revenus locatifs.
Il n’a pas sans doute pas lieu d’hésiter…
Enfin, est-il possible de répartir la gestion de vos biens touristiques entre les différents membres de votre foyer fiscal ?
Le calcul de votre imposition s’apprécie au niveau de votre foyer fiscal. Si vous avez plusieurs biens gérés en location touristique, cette tentation d’« échapper » à la SSI en déclarant par exemple un bien au nom de madame, un second au nom de monsieur est donc totalement inopérante.
L’appréciation du seuil de 23 000 € de recettes locatives touristiques annuel s’analyse bien au niveau du foyer fiscal, donc en tenant compte de l’ensemble des propriétés de chacun de ses membres.
L’investissement locatif présente bien des avantages mais demeure complexe dès qu’il s’agit d’analyser toutes les ses composantes fiscales et sociales (notamment pour l’application des cotisations sociales).
Vous souhaitez optimiser la gestion de votre bien ? Nos conseillers spécialistes analysent avec vous les options possibles pour la bonne gestion de vos revenus locatifs. Demandez votre devis sans engagement.
* Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
** réponse ministérielle Pellois publiée au JO le 10 juillet 2018.
