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Comment échapper à la SSI pour les loueurs en meublé de location saisonnière ?

5 mn
Article mis à jour le 19 juin 2020
Comment échapper à la SSI pour les loueurs en meublé de location saisonnière ?
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Le choix de la location meublée permet dans la plupart des cas d’échapper à une imposition lourde des revenus tirés de l’activité locative (revenus fonciers). D’ailleurs, la majorité d’entre vous ne paie pas d’impôts sur leurs revenus locatifs et ne sont pas concernés par le sort des cotisations sociales.

En revanche si vous visez une clientèle de courte durée (touristique donc), au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, vous devez vous affilier à une caisse d’assurance sociale, SSI (ex-RSI) ou au régime général de la sécurité sociale. Dans les deux cas, vous payez des cotisations sociales à la clé. Sauf dans certains cas de figure et notamment, en confiant la gestion de vos revenus locatifs à un professionnel de l’immobilier. Explications.

SSI, une affiliation obligatoire pour les loueurs en meublé touristiques au-delà de 23 000 € de recettes annuelles

Depuis le 1er janvier 2017, lorsque vous effectuez de la location de courte durée, votre assujettissement à la SSI dépend de votre niveau de recettes locatives. Il y a deux cas de figure :

  • Recettes annuelles pour vos locations touristiques < 23 000 € :

Vos revenus locatifs restent dans le périmètre d’une gestion de patrimoine privée, vous n’avez pas à payer de cotisations sociales.

Attention, cela ne signifie pas que vos revenus ne doivent pas être déclarés. Vous devez, indiquer le montant total de vos recettes locatives à l’administration fiscale en le mentionnant dans votre déclaration annuelle de revenus. Cette activité vous impose de choisir entre deux options fiscales : micro-BIC ou régime réel pour la déclaration de revenus locatifs.

  • Vos recettes annuelles en location touristique dépassent 23 000 € :

L’administration considère que votre activité de location touristique revêt un caractère professionnel. Deux conséquences :

  1. Vous devez vous enregistrer auprès de la sécurité sociale des indépendants (SSI, ou ex-RSI) ou au régime général de la sécurité sociale
  2. Vos recettes locatives seront soumises à cotisations sociales, selon l’option fiscale retenue pour leur imposition.
Application des cotisations sociales au loueur en meublé saisonnier

(pour les recettes locatives comprises entre 0 et 72 600 €* )

Régime de cotisation sociale AU CHOIX : Travailleur indépendant

(= SSI)

Micro-social Régime général
Calcul des cotisations sociales (CS) Vos charges sociales sont calculées en pourcentage de vos recettes locatives, soit 22,7 % de charges (VS 6 % en location classée tourisme).

 

Vous les payez au mois ou au trimestre.

 

D’un point de vue fiscal, vous ne pouvez pas déduire vos charges locatives de vos recettes (option pour le régime réel) et perdez une part importante des bénéfices de la location meublée.

Dans la limite de 82 800 € de recettes, vous pouvez opter pour l’affiliation au régime général de sécurité sociale.

 

Vos recettes sont soumises au forfait social de prélèvements sociaux de 17,2 %, après abattement de :

·        87 % pour les meublés de tourisme,

·        60 % pour les autres locations.

 

A noter : en SCI, vous êtes exclu du régime général.

Un forfait MINIMAL est appliqué et le montant est majoré en fonction de vos bénéfices (forfait minimal +/- 1200 €).
Base de calcul des CS Vos LOYERS Vos LOYERS Vos bénéfices

*montant majoré à 176 200 € si logement meublé tourisme classé.

ATTENTION : précisons-le tout de suite, l’application du forfait de charges sociales du statut de travailleur indépendant peut sembler complètement rédhibitoire à 1re vue. Mais vous auriez tort de vous en méfier.

Plusieurs solutions peuvent vous permettre de poursuivre votre activité sans vous inquiéter des cotisations sociales à régler sur vos recettes locatives.

CAS 1 : minorer le montant de vos cotisations sociales SSI en location touristique en optant pour le régime réel de la location meublée

C’est sans compter en effet que dès que vos recettes locatives vous imposent une affiliation à la SSI, ce sont vos bénéfices et non vos recettes (ou loyers) qui sont soumis à cotisations sociales.

Et dans ce cas du régime réel, vous bénéficiez de la déductibilité totale de vos charges locatives, y compris les charges d’amortissement calculées au titre de la dépréciation de votre immeuble (vous amortissez en quelques sortes la valeur de votre bien). Ce mécanisme d’amortissement propre à la location meublée est particulièrement intéressant puisqu’il permet dans bien des cas de réduire considérablement votre bénéfice imposable, voire de l’effacer complètement.

Cela suppose, d’un point de vue fiscal, d’opter pour le régime réel (le micro-bic s’appliquant par défaut en-deçà de 72 600 € de recettes ou 176 200 € si vous avez obtenu le label « meublé classé »).

Petit rappel, si vos recettes locatives de location meublée saisonnière sont supérieures à 4 000 €, l’option pour le régime réel est probablement pertinente et vous permet :

  • de ne pas payer d’impôt (ou peu) sur les revenus tirés de votre activité de location touristique,
  • de supporter uniquement le montant minimal forfaitaire (soit +/- 1200 € de cotisation minimale SSI) et d ’« échapper » aux cotisations sociales supplémentaire de la SSI puisque les bénéfices qui servent de base de calcul sont quasiment inexistants ou nuls.

Dans les faits, cela suppose d’estimer cette option du régime réel au regard des spécificités de votre situation patrimoniale. Consultez un conseiller spécialiste si vous avez le moindre doute !

CAS 2 : en confiant la gestion de votre bien locatif à un professionnel de l’immobilier

Lorsque vous faites le choix de mandater une agence ou un professionnel de l’immobilier pour assurer la gestion locative de votre bien, vous bénéficiez d’une exclusion d’affiliation à la SSI selon la réponse ministérielle Pellois. Dans ce cas, vous déclarez vos revenus à l’administration fiscale via votre déclaration annuelle de revenus et ceux-ci sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Attention toutefois, tous les mandataires immobiliers ne sont pas concernés. Pour bénéficier de l’exclusion d’affiliation à la SSI, il doit s’agir d’une agence immobilière professionnelle soumise à la « loi Hoguet » * et disposant d’un mandat de gestion.

Ce qui exclut toute les plateformes web de location touristique type Airbnb, Homelidays, Abritel HomeAway, etc**.

Confier la gestion locative à un professionnel de l’immobilier vous permet donc de gérer vos biens locatifs en toute sérénité. Vous bénéficiez d’une baisse de la pression fiscale et d’une exonération de SSI.

Précisons que l’ensemble des frais de gestion sont déductibles de vos revenus locatifs et contribuent à diminuer ou effacer vos impôts sur ces revenus locatifs.
Il n’a pas sans doute pas lieu d’hésiter…

CAS 3 : en répartissant la gestion de vos biens entre les différents membres de votre foyer fiscal

Cette dernière possibilité d’« échapper » à la SSI en tant que loueur en meublé de courte durée est un peu plus complexe puisqu’il s’agit de tenir compte des pratiques de l’administration fiscale.

En effet, cette fois-ci l’appréciation du seuil de 23 000 € de recettes locatives touristiques annuel semble s’apprécier, non pas au niveau du foyer fiscal, mais bien au niveau de la personne exerçant l’activité de location meublée.

Dès lors que vous disposez de plusieurs biens gérés en location touristique, il est possible d’associer chacun à l’un des membres du foyer fiscal. Typiquement si vous avez deux biens mis en location, le 1er au nom de monsieur, le 2nd au nom de madame…

Tout comme l’option pour le régime réel exposée préalablement dans cet article, ce type d’optimisation suppose toutefois d’avoir déjà bien analysé l’imposition de vos revenus locatifs.

En effet, l’investissement locatif présente bien des avantages mais demeure complexe dès qu’il s’agit d’analyser toutes les ses composantes fiscales et sociales (notamment pour l’application des cotisations sociales).

Nos conseillers spécialistes répondent à vos questions en direct et analysent avec vous les options possibles pour la bonne gestion de vos revenus locatifs.

 

* Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

** réponse ministérielle Pellois publiée au JO le 10 juillet 2018.

Article créé le 18 mars 2020

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