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L’encadrement des loyers, quelle application pour les propriétaires bailleurs ?

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Article mis à jour le 27 septembre 2021
L’encadrement des loyers, quelle application pour les propriétaires bailleurs ?
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A Paris, Lille, Bordeaux, Montpellier…

Instauré par la loi Alur en 2014, l’encadrement des loyers a d’abord été testé à Paris et à Lille. Remis en question puis finalement réinstauré par la loi Élan, il s’applique pour une durée à titre expérimentale de 5 ans sur certains territoires en zone tendue, lorsque la demande de l’agglomération a été validée par arrêté préfectoral. Récemment les villes de Bordeaux, Lyon et Montpellier ont franchi le pas également et vont prochainement fixer des montants de loyers de référence.

Concrètement, quelles sont les limites imposées par l’encadrement des loyers ?

L’encadrement fixé par la loi Élan :

Le loyer imposé à votre locataire doit correspondre à un loyer de référence ou loyer médian déterminé un arrêté annuel du préfet pour chaque catégorie de logement.

Selon la règle imposée par l’encadrement des loyers, vous ne pouvez pas fixer un loyer (hors charges) :

  • supérieur à plus de 20 % du loyer de référence,

Ou :

  • inférieur à plus de 30 % du loyer de référence.

Mais si votre bien le justifie, vous pouvez appliquer un complément de loyer (prévu par la loi Alur et par l’article 140 de la loi Élan) lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort justifiés en comparaison avec des logements de même catégorie, dans le même secteur géographique. Mais attention, les prestations doivent être exceptionnelles pour qu’un complément de loyer puisse s’appliquer. A défaut le locataire pourrait le contester en respectant une procédure spécifique.

Exemple pour un loyer de référence de 550 € /mois :

  • Loyer maximum = 660 €

Loyer minimum = 385 €

L’encadrement des loyers, exposé ci-dessus, concerne uniquement les premières mises en location des biens situés dans des communes ayant fait le choix d’appliquer ce principe pendant cette période probatoire de 5 ans. En cas de relocation, l’encadrement des loyers est appliqué sur toutes les zones tendues et très tendues françaises et répond à des règles plus spécifiques.

Alors, y’a-t-il ou non encadrement des loyers ? Quels sont les baux concernés ?

S’il s’agit d’une première location et que votre logement est situé sur une commune ayant fait le choix d’opter pour l’encadrement du loyer, vous devez donc appliquer les loyers de référence conformément à la législation en vigueur.
Soyez vigilant, le nombre de communes souhaitant tester cette nouvelle mesure évolue très régulièrement.

Mais s’il s’agit d’une relocation et que votre bien est situé en zone tendue (même s’il n’existe pas de règles pour appliquer les loyers de références) vous êtes soumis aux règles d’encadrement qui diffère de celles évoquées ci-dessus.

A savoir, le loyer ne peut être augmenté entre deux changements de locataires sauf dans les cas suivants :

  • Si le loyer n’a pas déjà été augmenté dans les 12 derniers mois, selon l’indice de référence des loyers (IRL).
  • Si des travaux ont été réalisés pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, dans ce cas l’augmentation ne peut excéder 15% du coût réel des travaux engagés.
  • Si le bailleur prouve que le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué par rapport au voisinage, dans ce cas l’augmentation ne peut excéder la moitié de la différence entre l’ancien loyer et le loyer au prix du marché.

A noter, ne sont pas concernés par cet encadrement :

  • les logements faisant l’objet d’une première location,
  • les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.

A noter, seuls sont concernés les biens locatifs du parc privé, qu’ils soient loués vides ou meublés. En conséquence, les logements sociaux (HLM), les logements soumis à la loi de 48, les logements privés conventionnés APL, les logements de fonction, les locations touristiques, selon le bail et l’exploitant, ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers.

Pour mémoire, les étapes clés de l’encadrement des loyers

1/ 1er encadrement avec la loi Alur, en 2015 :

La loi modifie l’article 18 de la Loi du 6/07/1989 en créant un dispositif de plafonnement des loyers pour les nouvelles locations ou relocations avec changement de locataire dans les zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu. Dans ces zones où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, le gouvernement souhaite fixer chaque année, par décret et grâce à l’observatoire des loyers, un montant de loyer défini. Ainsi, le loyer d’un logement en peut excéder de 20 % un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %. A partir de 2015 donc, l’encadrement des loyers commence à Paris et Lille.

2/ En 2017, annulation de l’encadrement des loyers, à Paris et à Lille :

Le Tribunal Administratif lillois estime que l’encadrement des loyers ne peut s’appliquer à la seule commune de Lille, mais devrait être généralisée dans toute l’agglomération. S’en suit, le 28 novembre 2017, l’annulation par le Tribunal de Paris des trois arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence depuis le 1er août 2015.

3/ Retour de l’encadrement des loyers avec la loi ELAN, juillet 2019 :

Par un décret publié au Journal officiel le 13 avril 2019, le Gouvernement impose l’expérimentation du dispositif d’encadrement des loyers, pour une durée de 5 ans, prévu par la loi Elan « sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris. ». Après un an et demi d’interruption, le dispositif s’apprête donc à faire son retour dans la capitale. Il s’applique pour les baux conclus depuis le 1er juillet 2019.

4/ Hausse des loyers de références provisoire sur 2020

L’arrêté préfectoral en date du 4 juin 2020 consacré à l’encadrement des loyers introduit une hausse des plafonds de loyers à Paris, applicable du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021. Cette hausse en faveur des propriétaire-bailleurs oscille entre 1 et 2 % selon les quartiers (1,5 % en moyenne). Le reste du dispositif d’encadrement des loyers demeure inchangé. Pour vérifier l’indice de référence des loyers applicables à votre location, consultez la carte interactive de la mairie de Paris.

5 / 2021 : l’extension du dispositif dans les villes de Bordeaux, Lyon et Montpellier

Après Paris, Lille (dont Hellemmes et Lomme), 3 des plus grandes agglomérations françaises ont franchi le pas et obtenu l’accord d’Emmanuelle Wargon, Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique pour encadrer l’augmentation des loyers :

  • courant 2022 à Bordeaux,
  • dès novembre 2021 à Lyon,
  • dès parution du décret fixant les montants de références de loyer à Montpellier.

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Article créé le 27 septembre 2021

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