La parahôtellerie est une forme d’activité d’hébergement, à mi-chemin entre la location meublée et l’hôtellerie classique. Elle est souvent pratiquée par les investisseurs de résidences de vacances, les gestionnaires de locations saisonnières ou chambres d’hôtes, ou les propriétaires de type Airbnb. Tous ont intérêt à comprendre les avantages du régime fiscal parahôtelier, en particulier les subtilités de l’assujettissement à la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée).
Définition de la parahôtellerie
Qu’est-ce que la para-hôtellerie ?
La parahôtellerie est une activité de location meublée (à usage d’habitation ou de location de courte durée) assortie d’au moins trois des quatre services mentionnés ci-dessous.
Dès lors que trois de ces services sont fournis, votre prestation n’est plus considérée comme de la location meublée mais comme une activité para-hotelière.
⚠️ Exception : les investissements en résidence de services ne sont pas considérés comme para-hôteliers étant donné que les services et la location sont accomplis par un exploitant.
Qu’est-ce qu’une résidence para-hôtelière ? À ne pas confondre avec les résidences de service
Une résidence para-hotelière comporte plusieurs logements individuels meublés accessibles à des investisseurs souhaitant faire de la location. Ces derniers peuvent assurer eux-mêmes la gestion locative de leur bien ou la confier à une conciergerie, présente sur place.
À la différence d’une résidence de service ou des résidences gérées de tourisme, où l’entreprise gestionnaire impose ses conditions d’exploitation, les propriétaires restent libres dans la maîtrise de leur bien et dans l’organisation des services. Ils ont simplement accès à des prestations professionnelles hôtelières s’ils le souhaitent, souvent un bureau d’accueil et une lingerie.
Quels sont les services requis pour que le bien loué soit considéré comme para-hôtelier ?
Selon l’article 261D du Code général des impôts, complété par la mise à jour du Bofip le 26 mars 2025, pour que votre activité soit admise comme parahôtelière, trois prestations sur les quatre suivantes doivent être proposées de manière hebdomadaire (non nécessairement effectuées).
La proposition de ces services doit être justifiée, par exemple, par :
- un affichage dans les locaux ;
- une mention dans un livret d’accueil ;
- des échanges écrits avec le client ;
- une annotation sur le site internet du loueur ou de la plateforme de location.
La qualité des prestations doit correspondre aux standards hôteliers. Elles peuvent être effectuées par les propriétaires eux-mêmes ou par l’intermédiaire d’un mandat ou d’un contrat de sous-traitance (conciergerie par exemple).
Les services peuvent être facturés en supplément par rapport au prix de l’hébergement. Leurs tarifs doivent être clairement indiqués.
1. La réception de la clientèle
Assurer un accueil formel des clients, en personne ou via un système automatisé (boîtes à clés, bornes automatiques, etc.). Un simple accueil électronique, complété par une assistance téléphonique ou en ligne, suffit.
⚠️ Attention : si l’accueil que vous proposez est une simple boîte à clés sans possibilité d’accueil physique, y compris si c’est un souhait des locataires, alors votre accueil ne peut pas être considéré comme une réception conforme.
2. Le petit déjeuner
Proposer le service de petit déjeuner dans les chambres/appartements ou dans une salle dédiée. La formule peut inclure des produits simples comme du pain, des viennoiseries, des boissons chaudes.
Mettre à disposition un numéro de téléphone, un lien Internet ou un terminal électronique permettant de réserver ou commander un petit-déjeuner (même auprès d’une boulangerie locale) est considéré comme une offre conforme. En revanche, la qualité de la prestation devant correspondre aux standards hôteliers, la mise à disposition d’un distributeur automatique n’est pas considérée comme une fourniture de petit-déjeuner.
3. Le nettoyage régulier des locaux
Le nettoyage doit être réalisé fréquemment pendant le séjour des clients, en complément du ménage d’entrée et de sortie. Une proposition hebdomadaire est jugée suffisante.
4. La fourniture de linge de maison
Il est possible de mettre à disposition ou de renouveler régulièrement les draps, serviettes, et autres textiles.Proposez un changement hebdomadaire pour les séjours prolongés.
️ ℹ️ Important : en cas d’une durée de séjour inférieure à une semaine, les services de nettoyage des locaux et fourniture du linge de maison sont réputés réalisés s’ils sont fait à l’entrée des locataires.
Quelle est la différence entre la location meublée professionnelle ou non (LMNP/LMP) et la parahôtellerie ?
La location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), consiste à louer un logement meublé sans services annexes obligatoires. Il s’agit, par exemple, d’un appartement équipé pour un étudiant. Les revenus issus de cette activité sont imposés dans la catégorie des BIC, comme pour la parahôtellerie. Cependant, la TVA en LMNP ne s’applique pas, bien qu’il soit possible d’y être assujetti en parahôtellerie.
Les régimes fiscaux parahôteliers
Les loyers issus d’une activité parahôtelière doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous pouvez opter pour l’abattement forfaitaire ou pour le régime réel.
Le régime du micro-BIC
Le régime fiscal du micro-BIC en location meublée offre une gestion simplifiée avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. Il est accessible aux activités de location parahôtelière générant un CAHT (Chiffre d’affaires hors taxes) inférieur à 188 700 €.
Toutefois, la déduction des charges réelles (entretien, intérêts d’emprunt, amortissement, etc.) n’est pas réalisable dans le cadre de ce régime.
ℹ️ À noter : le régime micro BIC n’est pas applicable aux propriétaires en indivision.
Le régime réel simplifié, plus avantageux
Le régime réel simplifié permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à l’activité parahôtelière (intérêts d’emprunt, frais de notaire, taxe foncière, travaux, frais de gestion, etc.), et d’amortir votre bien immobilier et son mobilier. En considérant une partie de la valeur du logement comme une charge, vous réduisez votre revenu imposable.
En plus de générer des revenus locatifs nets d’impôt dans la plupart des cas, vous optimisez votre fiscalité sur le long terme. Un éventuel déficit peut être imputé sur votre revenu global, puis reporté sur 6 ans, si votre activité est exercée à titre professionnel, c’est-à-dire via une participation directe, personnelle et continue d’un membre du foyer fiscal.
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Pourquoi faire de la parahôtellerie ? 6 avantages
L’intérêt de la parahôtellerie est d’optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier grâce à des avantages fiscaux et financiers.
1. Récupération de la TVA
Une activité parahotellière est assujettie à la TVA, à moins d’opter pour la franchise en base, accessible sous un certain seuil de chiffres d’affaire. Cela vous permet d’alléger vos coûts en récupérant la TVA sur les frais liés à votre activité :
- Frais d’acquisition du bien immobilier, dès lors qu’il s’agit d’un immeuble neuf (moins de 5 ans) ou d’une construction nouvelle.
- Services liés à l’activité (conciergerie, charges de copropriété, achat de mobilier ou d’équipements, honoraires de comptabilité, etc.)
- Travaux de rénovation.
Vous déduisez ainsi 20 % du montant de ces dépenses selon le taux applicable en France Métropolitaine.
En contrepartie, vous reversez à l’État la TVA collectée sur vos loyers à un taux de 10 % en France Métropolitaine.
Exemple concret de déduction de TVA en parahotellerie
Marie décide d’investir dans un appartement neuf à La Rochelle pour le louer en meublé avec des prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage, linge de maison). Voici ses principales dépenses et la TVA qu’elle peut récupérer :
| Dépenses engagées | Montant TTC | TVA récupérable (20 %) |
|---|---|---|
| Achat de l’appartement neuf | 200 000 € | 33 333 € |
| Travaux d’aménagement (peinture, cuisine équipée) | 20 000 € | 3 333 € |
| Mobilier et électroménager | 15 000 € | 2 500 € |
| Prestations de conciergerie (1 an) | 3 600 € | 600 € |
| Honoraires de comptable pour la gestion de l’activité | 2 400 € | 400 € |
| Total | 241 000 € | 40 166 € |
Conclusion : économies réalisées sur cet investissement parahotelier
➡️ Elle récupère 40 166 € de TVA sur ses dépenses de départ.
➡️ Elle devra ensuite reverser 10 % de TVA sur ses loyers encaissés à l’administration fiscale. Si elle perçoit 30 000 € de loyers annuels, elle reversera 3 000 € par an à l’État.
Grâce à la récupération de TVA de son meublé, Marie allège fortement son coût d’investissement initial et améliore la rentabilité de son projet para-hôtelier.
⚠️ Attention : la collecte de la TVA est conditionnée
En récupérant la TVA, vous vous engagez à maintenir l’activité parahôtelière pendant au moins 20 ans. En cas de revente anticipée, vous devrez reverser la TVA au prorata des années restantes pour atteindre les 20 ans, sauf si vous poursuivez votre activité dans le même régime.
2. Déduction de la totalité des charges réelles du bien
Sous le régime réel simplifié, les charges liées au bien en location sont déductibles. Résultat : votre base imposable est réduite.
Elles incluent (liste non exhaustive) :
- La taxe foncière.
- Les intérêts d’emprunt.
- Les frais d’assurance.
- Les charges de copropriété.
- L’entretien du logement.
- Les travaux de rénovation.
- L’amortissement du bien dans certains cas.
ℹ️ Par exemple, pour un bien générant 25 000 € de loyers par an, avec 20 000 € de charges, seuls 5 000 € sont imposables.
3. Amortissement du bien
Avec la parahôtellerie, vous amortissez le coût d’acquisition de votre bien. Concrètement ? Vous pouvez déduire en charge comptable une somme correspondant à la dépréciation de la valeur de votre logement induite par son usage locatif.
Ce mécanisme réduit votre bénéfice imposable. Il améliore la rentabilité globale de votre investissement dès le début.
ℹ️ Exemple : supposons que vous investissiez 450 000 € dans un logement meublé en zone B1. En optant pour un amortissement dégressif à 3 % par an sur les 15 premières années, vous pourriez déduire 14 000 € par an de vos revenus imposables.
👉 Nous vous invitons à parcourir notre article dédié à l’amortissement LMNP pour en savoir plus sur ce mécanisme comptable.
4. Imputation et report des déficits
Le cumul des charges et amortissements peut parfois devenir supérieur aux loyers perçus sur une année. On parle donc de déficit.
Par défaut, notamment lorsque la gestion opérationnelle du bien est confiée à un tiers extérieur au foyer fiscal, le déficit est imputable sur les bénéfices des activités industrielles et commerciales (BIC) réalisés au titre de la même année ou reportable sur les 6 années suivantes.
Toutefois, si cette gestion est exercée à titre professionnel, autrement dit via une intervention directe, personnelle et prolongée d’une personne du foyer fiscal, le déficit sera imputé sur vos revenus globaux ou reportable pendant 6 ans. Votre base imposable, toutes sources de revenus confondues, est ainsi réduite.
5. Exonération de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière)
L’Impôt sur la Fortune Immobilière est appliqué sur le patrimoine immobilier des contribuables si leur valeur nette dépasse 1 300 000€. Les biens immobiliers relatifs à l’activité para-hotelière sont exonérés de cet impôt si la gestion est accomplie de manière professionnelle en tant qu’activité principale de l’un des membres du foyer fiscal ou via une société.
6. Exonération d’impôt sur les plus-values
En cas de cessation d’activité ou de vente du bien parahotelier, vous relevez du régime des plus-values professionnelles, que vous exerciez votre activité à titre professionnel ou non.
La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (valeur d’acquisition inscrite au bilan, diminuée des amortissements pratiqués).
Si le bien est détenu depuis plus de deux ans, la plus-value est scindée en deux parties :
- Plus-value à court terme : à hauteur des amortissements déjà déduits,
- Plus-value à long terme : correspondant au reste de la plus-value.
Au terme de 15 ans de détention de votre location parahotelière, la plus-value long terme n’est plus due.
Par ailleurs, selon l’article 151 septies B du Code Général des impôts, la parahôtellerie offre une exonération totale d’impôts à condition :
- que l’activité ait été exercée à titre professionnel pendant au moins 5 ans ;
- et que la moyenne des recettes HT des deux années précédant la revente n’excède pas 250 000 €.
Comment se lancer dans la parahôtellerie ?
Pour vous lancer dans la parahôtellerie, vous devrez suivre plusieurs étapes :
- Déclarer l’activité : déclarez votre activité parahôtelière auprès de l’INPI (Guichet unique) dans les 15 jours suivant la date d’acquisition du bien ou du début de l’activité.
- Obtenir un numéro SIRET : vous recevez, par courrier, ce numéro indispensable pour facturer et collecter la TVA en France.
- Respecter les critères parahôteliers : mettez en place au moins 3 des 4 services parahôteliers (accueil, ménage, linge, petit déjeuner).
- Choisir son régime fiscal : formulez votre choix entre le régime du micro-BIC ou le régime réel. Amarris Immo vous conseille sur la meilleure option en fonction de votre situation.
- Faire le choix de l’assujettissement à la TVA : sélectionnez une option entre la franchise en base de TVA ou la gestion et la récupération de la TVA.
Les comptables Amarris Immo réalisent pour vous toutes ces démarches administratives et vous conseillent gratuitement dans le choix de la fiscalité la plus adaptée à votre situation.
Le régime parahôtelier implique plus d’engagements qu’une simple location meublée. Cependant, il offre un cadre fiscal avantageux pour augmenter la rentabilité de l’activité d’hébergement. Pour creuser davantage le sujet et évaluer son intérêt pour vous, nous vous invitons à télécharger notre guide gratuit de la parahotellerie.
