Saviez-vous que les désaccords concernant l’état des lieux de sortie à la fin d’un bail peuvent rapidement donner lieu à des conflits stressants et chronophages ? L’état des lieux en location meublée est une étape incontournable. Il permet de décrire précisément l’état du logement et de son mobilier lors de l’entrée et de la sortie du locataire. Ce document, obligatoire depuis la loi Alur de 2014, protège les parties prenantes en évitant les litiges liés à l’état du bien.
Qu’est-ce qu’un état des lieux en location meublée ?
C’est un document détaillé qui décrit l’état d’un logement pièce par pièce, ainsi que celui de ses équipements et mobiliers si ce dernier est loué meublé. Il est réalisé à deux moments clés du contrat de location :
- À l’entrée du locataire, il constate l’état initial du logement ;
- À la sortie de l’occupant, il permet de comparer l’état du logement avec celui constaté à l’entrée.
L’état des lieux est-il obligatoire pour une location meublée ?
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur en 2014, l’état des lieux est obligatoire pour les locations meublées, et non plus seulement les locations vides. Ce texte officiel encadre les relations entre bailleurs et locataires.
Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux doit être joint au contrat de location meublé. Il doit être établi de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants, et en autant d’exemplaires que de parties.
ℹ️ À savoir : seules les locations saisonnières échappent à l’obligation de l’état des lieux en meublé.
Comment rédiger un état des lieux meublé ?
Les mentions obligatoires
Pour l’état des lieux d’entrée
Pour être conforme à la législation, l’état des lieux doit comporter les éléments suivants :
- Type d’état des lieux : précisez s’il s’agit d’une entrée ou d’une sortie.
- Indiquez la date exacte à laquelle l’état des lieux est effectué.
- Mentionnez l’adresse complète du bien loué.
- Identité des parties : incluez le nom et l’adresse du bailleur (ou de son représentant) ainsi que ceux du locataire.
- Pour chaque pièce, décrivez l’état des murs, sols, plafonds, portes, fenêtres et équipements. Cette description doit être détaillée et objective.
- Listez tous les meubles et équipements présents dans le logement, en précisant leur état. Cet inventaire est obligatoire pour les locations meublées.
- Notez les relevés des compteurs individuels d’eau, d’électricité et de gaz au moment de l’état des lieux.
- Indiquez le nombre de clés fournies au locataire et précisez leur utilisation (porte d’entrée, boîte aux lettres, etc.).
- Signatures des parties : le document doit être signé par le bailleur (ou son représentant) et le locataire.
Il est recommandé d’accompagner l’état des lieux de photographies datées pour attester de l’état du logement et de ses équipements. Ces photos serviront de preuves en cas de désaccord lors de la restitution du bien.
Pour l’état des lieux de sortie
Le document support à l’état des lieux de sortie doit être composé des mêmes mentions, ainsi que de :
- La nouvelle adresse du ou des locataire(s).
- La date d’état des lieux d’entrée.
- Les évolutions concernant l’état des pièces du logement meublé.
- Le relevé des compteurs pour évaluer la consommation d’énergie au prorata sur la dernière période de chauffe.
ℹ️ Bon à savoir : une grille de vétusté peut être annexée à l’état des lieux de sortie pour évaluer la dégradation naturelle des éléments composant l’appartement. Elle illustre l’usure progressive selon des durées bien précises.
La spécificité de l’état des lieux en meublé : l’inventaire des meubles
Dans une location meublée, l’état des lieux doit comporter un inventaire détaillé du mobilier de chaque pièce mis à disposition du locataire.
Selon un décret du 31 juillet 2015, un logement meublé doit comporter au minimum :
- une literie avec couette ou couverture ;
- un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (volets, rideaux) ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur et un congélateur ou, à défaut, un compartiment à congélation permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6 °C ;
- de la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- et le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Partir d’un exemple vierge d’état des lieux pour appartement meublé
Utiliser un modèle d’état des lieux vierge pour un appartement meublé présente de nombreux avantages. Cela permet de gagner du temps en disposant d’une structure préétablie.
De plus, un modèle garantit que toutes les sections sont couvertes et conformes aux exigences légales en vigueur, notamment celles précisées par la loi Alur.
Enfin, en utilisant un formulaire d’état des lieux meublé standardisé, la présentation du document est claire et professionnelle, elle facilite sa lecture et sa compréhension par toutes les parties concernées.
Notre modèle d’état des lieux meublé PDF gratuit à télécharger
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État des lieux d’entrée et de sortie pour moins de paperasse !
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Un modèle d’état des lieux d’appartement meublé T1 à T5
Il contient toutes les mentions obligatoires et s’adapte aux appartements meublés comportant 1 à 3 chambres. Un tableau libre supplémentaire vous permet d’ajouter toute pièce non déjà renseignée : chambre ou salle de bain additionnelle, cellier, bureau, etc.
Un modèle d’état des lieux pensé pour les locations meublées
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Comment se déroule l’état des lieux d’une location meublée ?
1. Inspection du logement
Une fois sur place, une revue minutieuse structurelle du logement est réalisée : murs, sols, portes, systèmes de plomberie, éclairage, sanitaires, installations de chauffage sont passés au crible.
Il est recommandé de l’effectuer en pleine journée ou dans des conditions d’éclairage adéquates pour ne manquer aucun détail. Toute anomalie doit être consignée précisément dans le document.
2. Inventaire du mobilier
Dans un appartement meublé, il convient ensuite de s’assurer de la présence, du nombre d’exemplaires et de l’état des fournitures mentionnés dans l’inventaire.
Chaque appareil électrique est testé pour vérifier leur bon fonctionnement. Toute défaillance ou dysfonctionnement doit être noté dans l’état des lieux.
Il est recommandé de joindre des photographies datées à l’inventaire pour attester de l’état des meubles lors de l’entrée du locataire.
3. Signature des parties
Une fois l’inspection terminée, le document est signé par les deux parties. Il atteste de leur accord sur le contenu. Cette signature en leur nom confère à ce constat sa valeur légale et le rend opposable en cas de litige futur.
Qui doit signer l’état des lieux du meublé ?
La présence ou représentation contradictoire
Pour être valide, un état des lieux d’appartement meublé doit être établi de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties concernées : le bailleur (ou son représentant) et le locataire.
La procuration à un mandataire tiers
Il arrive que l’une des parties ne puisse être présente lors de l’état des lieux d’entrée ou de sortie. Dans ce cas, elle a la possibilité de mandater une tierce personne pour la représenter. Il est notamment fréquent qu’un propriétaire fasse appel à un agent immobilier pour le représenter.
Cette démarche nécessite la rédaction d’une procuration écrite qui précise les pouvoirs confiés au mandataire. Ce document doit comporter les éléments suivants :
- Les coordonnées complètes du mandant et du mandataire ;
- Une description précise du bien concerné (adresse, superficie, etc.) ;
- Les opérations que le mandataire est autorisé à réaliser, notamment la signature du document ;
- La durée de validité de la procuration, en général, elle est limitée à la date de la procédure d’état des lieux.
Le mandataire doit présenter cette procuration lors de la visite, accompagnée d’une pièce d’identité valide. Il convient de sélectionner une personne de confiance, car elle engage la responsabilité du mandant en signant le document en son nom.
L’huissier de justice en cas de litige
Si l’une des parties refuse de se présenter à l’état des lieux du meublé ou en cas de désaccord, il est possible de faire appel à un huissier de justice. Ce professionnel procédera à l’établissement de l’état des lieux litigieux de manière impartiale. Les frais engendrés par cette intervention sont partagés entre le bailleur et le locataire.
Quel est le coût d’un état des lieux meublé réalisé par un prestataire externe ?
Si un professionnel (agent immobilier ou commissaire de justice) réalise l’état des lieux de la location meublée, des frais s’appliquent. Leur répartition entre bailleur et locataire est strictement encadrée par la loi.
État des lieux réalisé par un agent immobilier
Si le propriétaire confie la gestion locative à une agence immobilière, celle-ci peut facturer des honoraires pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée. La part imputable au locataire est strictement encadrée :
- Plafond légal : la loi fixe un plafond de 3 € TTC par mètre carré de surface habitable ;
- Parité des frais : la part facturée à l’occupant ne peut en aucun cas dépasser celle supportée par le bailleur.
Exemple : pour un studio meublé de 50 m², l’occupant peut être facturé au maximum 150 € (50 m² x 3 €). Si les honoraires totaux de l’agence pour l’état des lieux s’élèvent à 200 €, il paiera 100 € et le bailleur assume les 100 € restants.
Combien coûte un état des lieux réalisé par un commissaire de justice ?
En cas de désaccord entre les parties prenantes, ou si l’une des parties est absente lors de l‘inspection, il est possible de faire appel à un commissaire de justice. Les tarifs de cette prestation sont réglementés et varient selon la surface du logement :
- Jusqu’à 50 m² : frais d’acte de 132,82 €, auxquels s’ajoutent des frais de convocation et de déplacement.
- De 51 à 150 m² : frais d’acte de 154,74 €, plus frais supplémentaires.
- Au-delà de 150 m² : frais d’acte de 232,12 €, plus frais supplémentaires.
ℹ️ À noter : lorsque la réalisation de l’état des lieux de sortie se fait à l’amiable entre les parties prenantes, il ne doit entraîner aucun frais pour l’occupant. Toute clause du bail imposant des frais au locataire pour la procédure de sortie est considérée comme abusive et donc nulle.
Quand faire l’état des lieux de son meublé ?
À l’entrée
L’état des lieux d’entrée est effectué lors de la remise des clés, au moment où l’occupant prend possession du logement meublé. L’idéal est de le réaliser en présence des deux parties pour attester de l’état initial du bien et de ses équipements.
Peut-on le modifier a posteriori ?
Oui, l’état des lieux d’entrée peut être modifié après sa réalisation. Le locataire dispose d’un délai de 10 jours à compter de la signature pour signaler par écrit au bailleur tout défaut non constaté initialement. Cette disposition permet de rectifier le document en cas d’omissions ou de vices cachés découverts après l’installation.
À la sortie
L’état des lieux de sortie est réalisé lorsque l’occupant quitte le logement, le dernier jour du préavis ou lors de la restitution des clés. Il permet de comparer l’état du bien avec celui consigné dans l’état des lieux d’entrée et de déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire.
Que se passe-t-il en cas d’absence d’état des lieux ?
Ne pas établir d’état des lieux d’entrée peut avoir des conséquences importantes pour le locataire. En effet, selon l’article 1731 du Code civil, en l’absence d’inspection, l’occupant est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le restituer tel quel, sauf preuve contraire.
Cette présomption implique que l’occupant pourrait être tenu responsable de dégradations qu’il n’a pas causées. Pour se protéger, il est donc essentiel d’établir un état des lieux détaillé à l’entrée.
Si le propriétaire refuse de réaliser cette procédure, le locataire doit lui adresser une mise en demeure. En cas de persistance du refus, le propriétaire devra prouver en fin de bail que le logement était en bon état au départ pour imputer d’éventuelles dégradations à l’occupant.
En l’absence d’état des lieux de sortie, le locataire est considéré comme ayant remis le logement en bon état. Sans preuve tangible du contraire, le propriétaire ne peut retenir une partie du dépôt de garantie pour des réparations.
FAQ sur l’état des lieux en location meublée
Y a-t-il une différence entre l’état des lieux d’un appartement et d’une maison meublée ?
La procédure d’état des lieux est identique pour une maison, un studio ou un appartement meublé. Cependant, pour une maison, il convient de ne pas oublier l’état des espaces extérieurs (jardin, terrasse, garage) et des équipements particuliers (portail, piscine).
Est-il nécessaire de réaliser un état des lieux pour une location meublée de tourisme ou Airbnb ?
Bien que l’état des lieux ne soit pas obligatoire pour les locations meublées saisonnières, il est recommandé d’en réaliser un, notamment pour répertorier les équipements. En l’absence de ce document, l’occupant est présumé avoir reçu le logement en bon état et devra le restituer tel quel, sauf preuve contraire.
Quand restituer le dépôt de garantie d’une location meublée ?
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire d’un meublé dans un délai maximal d’un mois après la restitution des clés si aucun dégât n’est constaté. En cas de dégradations, ce délai peut être porté à deux mois, le temps d’évaluer les réparations nécessaires.
Que faire en cas de dégradation constatée ?
Si des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie, le bailleur peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour couvrir les frais de réparation. C’est pourquoi, il est essentiel de fournir à l’occupant les justificatifs des dépenses engagées (devis, factures) pour une transparence totale.
Quelle est la caution pour un logement meublé ?
Dans une location meublée, le dépôt de garantie demandé par le propriétaire ne peut excéder deux mois de loyer hors charges.
Quel est le préavis pour une location meublée ?
En France, l’occupant d’une location meublée peut résilier son bail à tout moment, en respectant un préavis d’un mois. Ce délai court à partir de la réception de la notification par le bailleur.
En revanche, le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de trois mois, et doit justifier sa décision par l’un des motifs suivants : reprise du logement pour y habiter, vente du bien ou motif légitime et sérieux, tel que des manquements du locataire à ses obligations.
