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Changement d’usage ou changement de destination, quelle différence ? Quelle option en location meublée ?

5 mn
Article mis à jour le 22 décembre 2020
Changement d’usage ou changement de destination, quelle différence ? Quelle option en location meublée ?
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Changement d’usage ou changement de destination, comment transformer un local (professionnel, commercial…) en local d’habitation ? Des règles bien précises définissent la marche suivre en location meublée, notamment pour la location saisonnière (ou location de courte durée). Cette dernière en effet étant soumis dans certaines agglomérations (comme Paris) au changement d’usage.

Changement d’usage et changement de destination : définition

Changement d’usage

Si vous souhaitez modifier l’utilisation d’un local pour lui donner une autre utilisation, vous devez procéder à un changement d’usage.

Changement de destination

Celui-ci est nécessaire si vous envisagez la modification de ce pour quoi l’immeuble a été construit initialement. La destination de votre local peut varier dans les limites de ce qui est autorisé par le plan local d’urbanisme (PLU). Il y a changement de destination notamment pour la transformation d’un local commercial en hébergement ou encore d’une grange en restaurant.

Les destinations possibles sont les suivantes :

  • exploitation agricole,
  • habitation,
  • commerce et activité de services,
  • équipements d’intérêt collectif et services publics,
  • autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.

Ces destinations sont elles-mêmes divisées en sous-destinations.

Quand est-il question du changement d’usage en location meublée ?

Un changement d’usage devient nécessaire lorsque vous transformez un local d’habitation en local professionnel ou commercial.

Si vous louez votre résidence principale dans la limite annuelle des 120 jours, vous n’avez aucune autorisation à obtenir car vous ne transformez pas l’usage de votre bien. Votre logement reste votre résidence principale, il est donc bien destiné à l’habitation.

En revanche, si vous proposez votre bien à la location de courte durée (type Airbnb) au-delà du cas évoqué ci-avant, vous changez l’usage de votre logement. Et dans la plupart des cas, vous serez soumis à une autorisation.

La raison est simple : en courte durée, les locataires sont de passage. Ils n’élisent pas domicile au sein de votre logement. Cela constitue alors un changement d’usage au sens du code de la construction et de l’habitation (l’usage de votre bien devient commercial).

Si c’est votre cas, les démarches dépendront de la ville où se situe le bien en question. Seront alors soumis à autorisation préalable de changement d’usage les locaux :

  • situés dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
  • situés dans des villes qui ont décidé de mettre en place une procédure d’autorisation de changement d’usage par délibération du conseil municipal ou intercommunal.

changement d'usage ou changement de destination

Alors, quelles sont les règles qui encadrent le changement d’usage en location meublée ?

Transformation d’un local commercial en local d’habitation Pas de changement d’usage
Location de courte durée dans votre résidence principale Moins de 120 jours par an Pas de changement d’usage

En revanche, vous devez obtenir votre numéro d’enregistrement si la municipalité l’impose et vous acquitter de la taxe de séjour communale.

Plus de 120 jours par an et si la location se situe dans une ville dont la population excède les 200.000 habitants ou dans les 3 départements cités limitrophes de Paris ou ville avec procédure d’autorisation de changement d’usage décidé par le conseil municipal ou intercommunal. Changement d’usage
Location de courte durée dans votre résidence secondaire Changement d’usage (à Paris, l’autorisation est assortie d’une compensation).

Puis, changement de destination du local en hébergement hôtelier.

 

A noter : pour un local d’habitation situé dans une copropriété avec une clause d’habitation bourgeoise ou clause d’habitation bourgeoise exclusive, les activités commerciales (dont la location en meublée) sont interdites. Seul un accord de l’assemblée générale des copropriétaires peut vous y autoriser. Cela vous permettra alors de réaliser un changement d’usage. Il conviendra d’appliquer les règles évoquées ci-dessus.

Quand est-il question de changement de destination ?

Modifier la destination du local, c’est modifier ce pourquoi le local a été initialement conçu. Par exemple, si vous souhaitez modifier une grange ou un bureau  en location saisonnière, un changement de destination est alors obligatoire.

Pour effectuer un changement de destination, il faut toutefois tenir compte de quelques règles :

  • toute évolution de destination de local est soumise préalablement à une demande d’autorisation d’urbanisme,
  • outre les règles d’urbanisme, la transformation du local doit également respecter les règles relatives à l’habitabilité et à la construction (interdiction de diviser le local si la superficie est inférieure à 14m², la surface habitable doit être supérieure à 9 m²…),
  • comme pour le changement d’usage, vérifiez que l’activité n’est pas interdite par le règlement de copropriété,
  • vérifiez également que votre projet ne soit pas contraire au Plan Local d’Urbanisme (PLU). Celui-ci peut notamment interdire la transformation d’un local en logement pour protéger le commerce de proximité.

Si vous envisagez un changement de destination :

  • soit vous déposer une déclaration préalable de travaux,
  • soit vous déposer une demande de permis de construire si les structures porteuses et la façade du bâtiment sont à modifier.

A noter : un changement d’usage nécessite parfois un changement de destination. Vous devez alors déposer deux dossiers distincts. Les travaux qu’impliquent le changement de destination ne peuvent alors être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation de changement d’usage.

Changement d’usage ou changement de destination, comment optimiser votre investissement locatif ?

Lorsque ce changement intervient dans la perspective d’une mise en location de votre bien, soit à usage d’habitation, soit à usage touristique, vous devez dans les deux cas réfléchir aux options fiscales qui vont encadrer l’imposition de vos loyers. C’est la seconde étape de réflexion à mener pour optimiser au mieux votre investissement locatif.

Et en la matière, il faut envisager :

  1. d’opter pour le régime micro-BIC ou réel
  2. d’adhérer à un CGA

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Article créé le 1 décembre 2020

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