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Comment obtenir un changement d’usage par compensation de commercialité ?

5 mn
Article mis à jour le 13 mars 2020
Comment obtenir un changement d’usage par compensation de commercialité ?
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Cela ne vous aura pas échappé, la location touristique appelée familièrement « les locations Airbnb » est quelque peu dans le collimateur des pouvoirs publics. Dans certaines zones d’habitat tendues, celle-ci suppose d’obtenir une autorisation au changement d’usage. Selon la situation de votre localisation, celui-ci sera plus ou moins facile à obtenir… Pourtant, c’est en effet le sésame imposé à Paris notamment. Mais comment compenser ? Explications.

Obtenir un changement d’usage pour louer au-delà de 120 nuitées par an, possible ?

Au-delà du ratio de 120 nuitées annuelles, la location touristique suppose une autorisation au changement d’usage, à demander en mairie. . Lorsque vous envisagez de louer votre bien en location de tourisme, vous devez inscrire votre activité à la mairie du lieu de situation de l’immeuble, à cette occasion, on vous renseignera sur les démarches et contraintes liées à la localité.  Dans la plupart des grandes métropoles, comme Nice, Paris, Strasbourg… on vous communique ainsi un numéro de de télédéclaration à mentionner dans toutes vos annonces de location.

Selon les localités, cette autorisation au changement d’usage sera plus ou moins facile à obtenir. Toujours à Paris, il est dans la plupart des cas refusé, sauf à « compenser » la perte du bien pour un usage d’habitation.

Quelles sont les différents types d’autorisation délivrées au titre du changement d’usage ?

Les autorisations sont délivrées en fonction des critères définis par le conseil municipal sur les changements d’usage, dans le cadre fixé par la loi. Le conseil municipal ou l’EPCI peut par exemple décider d’autoriser et limiter le nombre de biens en location saisonnière par foyer, pour une période déterminée.

Il existe trois types d’autorisation :

  • Autorisation de changement d’usage mixte (sans compensation) : délivrée à une personne exerçant une activité professionnelle ou commerciale dans sa résidence principale,
  • Autorisation de changement d’usage à titre personnel (sans compensation) : délivrée à une personne pour la durée de son activité dans le local.        
  • Autorisation de changement d’usage à caractère réel (avec compensation*) : qui permet de transformer définitivement un local d’habitation en local professionnel ou commercial.      

C’est ce dernier cas de figure qui nous intéresse aujourd’hui. Le changement d’usage peut être accordé lorsque qu’un autre bien, à usage commercial (tel un pas-de-porte ou des bureaux commerciaux), est concomitamment transformé en logement, à usage d’habitation donc. Dans ce cas seulement, la mairie du lieu de situation de l’immeuble peut accorder un changement d’usage, par effet « de compensation ». Un bien commercial devient une habitation, un autre peut alors devenir commercial, sans changer le volume de biens destinés à l’habitation sur la commune.

Concrètement, comment proposer une compensation pour obtenir un changement d’usage ?

L’opération n’est pas neutre puisqu’elle suppose de disposer ou d’acquérir un bien à usage commercial ou professionnel transformable en logement.

La compensation est d’autant plus complexe à réaliser car dans la plupart des cas elle doit se situer dans le même quartier administratif ou arrondissement que le bien pour lequel vous souhaitez obtenir un changement d’usage. De plus, pour Paris par exemple, le règlement municipal impose une condition de surface :

Le bien se situe : Surface proposée en compensation :
En dehors du secteur de compensation renforcée Equivalente à la surface transformée
Dans le secteur de compensation renforcée Egale au double de la surface transformée (sauf logements locatifs sociaux )

On imagine aisément les coûts que peuvent représenter une telle opération. La mesure est évidemment dissuasive compte tenu de l’attrait pour la location touristique dans les zones d’habitat tendu (qui sont aussi, logiquement, les plus attractives en matière de location saisonnière). Des contrôles renforcés en la matière ont d’ailleurs été récemment mis en œuvre.

Pour celui qui ne dispose pas du patrimoine immobilier permettant cette compensation, il est encore possible d’acquérir cette fameuse « compensation de commercialité ».

Le rachat de commercialité, possible mais à quel prix ?

Il est en effet tout à fait possible d’acheter un bien correspondant à vos besoins pour réaliser la compensation imposée. Mais vous vous en doutez, nombreux sont les propriétaires qui cherchent de tels équivalents pour régulariser leur activité de location touristique. La surenchère en matière est donc souvent, elle aussi, très dissuasive.

Compte tenu des surfaces imposées dans le cadre de la compensation de commercialité, il vous faut bien sélectionner le bien qui servira de « monnaie d’échange » auprès des pouvoirs publics. Ni trop petit pour satisfaire aux exigences de surface, ni trop grand pour limiter au mieux le coût de l’opération.

Dans le cadre d’une cession/rachat de commercialité, la vente doit avoir lieu devant notaire et donner lieu à une attestation de mise à disposition de compensation aussi dit « titre de compensation ».

Vous devez présenter ce document lors de votre demande de changement d’usage (mairie de Paris, au Pôle Accueil et Service à l’Usager de la Direction de l’Urbanisme).

Petit rappel, avant toute mise en location, vous devez également enregistrer votre bien en mairie. Le point sur les formalités imposées pour démarrer en location de courte durée.

Attention, ne pas confondre changement d’usage et changement de destination !

On l’a vu, pour obtenir un changement d’usage de votre bien, vous devez trouver un bien de surface équivalente pour compenser la « perte » du bien à l’usage d’habitation.

Lorsque vous transformez un bien à usage commercial en vue d’une location touristique, vous n’en modifiez par l’usage, il s’agit simplement d’un changement de destination. Celui-ci s’effectue également en mairie. Pour résumer :

Transformation d’une résidence en location touristique Transformation d’un local commercialen location touristique
  Passage d’un usage d’habitation à un usage commercial : = en zone tendue, procédure de changement d’usage à effectuer en mairie = à Paris : compensation obligatoire pour obtenir le changement d’usage     Pas de changement de l’usage du bien (reste commercial) : = simple changement de destination à effectuer également en mairie = pas de compensation imposée

Sans compensation, la location de courte durée serait-elle donc impossible en zone tendue ?

Tout dépend des règles adoptées par la mairie et l’EPCI de la zone où se situe la résidence secondaire que vous souhaitez transformer en location touristique. A Paris, le changement d’usage est très limité puisqu’il suppose compensation. Or, la faisabilité d’un changement d’usage par compensation de commercialité est, on l’a vu, finalement assez complexe à obtenir. Dans tous les cas, elle représente un coût non négligeable.

Si vous disposez d’un ou plusieurs biens parisiens  et tenez absolument à y effectuer de la location de courte durée, il est possible de miser sur le bail mobilité, mis en place par la loi ELAN et permettant des durées de location comprises entre 1 et 10 mois. 

La location meublée à usage d’habitation est aussi une alternative pertinente. Le bail pouvant dans ce cas se limiter à 1 an, peut permettre d’obtenir une meilleure rentabilité si les prestations accessoires permettent d’appliquer un complémente de loyer et ce, même s’il s’agit d’une location à usage de résidence principale.

Vous êtes déjà propriétaire-bailleur ou vous vous apprêtez à le devenir ? Si vous avez le moindre doute au sujet de vos obligations, consultez nos conseillers, ce sera également l’occasion de faire le point sur les dispositions fiscales les plus favorables pour vous : location vide ou meublée, micro-BIC ou régime réel

* Articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et à Paris : article 3 du règlement municipal relatif au changement d’usage.

Article créé le 21 janvier 2020

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