📰 Depuis le 1er janvier 2024, le régime de la parahôtellerie a été modifié par la loi de finances. Le 26 mars dernier, l’Administration a une nouvelle fois précisé les règles applicables à la TVA dans dans une mise à jour du BOFIP. Ces clarifications apportent plus de visibilité aux investisseurs et aux professionnels de l’immobilier sur ce secteur particulier, qui a fait l’objet de nombreux contentieux ces dernières années. Cette fois-ci les services para-hôteliers sont redéfinis pour les séjours de moins d’une semaine et les commentaires de l’Administration apportent des précisions sur la réception de la clientèle. Retour sur les principaux changements et leur impact sur la parahôtellerie.
Pour rappel, en location parahôtelière, quels sont les biens concernés ?
La location para-hôtelière désigne une location meublée qui propose, en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre services accessoires suivants :
- accueil de la clientèle (même non personnalisé),
- fourniture de linge de maison,
- nettoyage régulier des locaux,
- ou service de petit-déjeuner.
L’activité parahôtellière est soumise à la TVA, permettant aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier neuf et de récupérer la TVA sur l’achat, tout en bénéficiant d’un taux de TVA de 10 % sur les loyers, contre 20 % sur l’acquisition. Ce régime attractif a cependant soulevé des questions juridiques, notamment sur sa conformité avec la directive TVA européenne.
La récupération de la TVA en location meublée était jusqu’à lors conditionnée à la fourniture de 3 de ces 4 services parahôteliers au sein de la résidence (article 261 D-4°-b du CGI).
TVA et parahôtellerie, une récupération questionnée par le Conseil d’Etat
Dans un avis du 5 juillet 2023, le Conseil d’État a répondu à une question posée par la Cour d’appel administrative de Douai, indiquant que le régime de la parahôtellerie tel qu’il était appliqué en France n’était pas conforme à la directive TVA européenne (article 135-2). Selon elle, le bien peut donner lieu à assujettissement uniquement dans le cadre d’une concurrence potentielle avec l’activité hôtelière.
Cette notion n’avait jusqu’à présent jamais été clairement définie par l’administration fiscale, bien qu’elle ait donné lieu à plusieurs interprétations au sein de décisions de jurisprudence aussi bien au niveau européen qu’en France.
Une mise en conformité avec la Directive TVA
Cette décision a mené à une révision de l’article 261 D du Code général des impôts par la loi de finances 2024.
La nouvelle rédaction l’article 261 D du Code général des impôts distingue désormais deux formes de location parahôtelières :
- Location du secteur hôtelier ou similaire : inclut la location saisonnière et les locations de type Airbnb.
- Location meublée résidentielle : concerne les locations meublées à plus long terme.
Les conditions pour la location saisonnière para-hôtelière
Pour les activités de location saisonnière considérées comme para-hôtelières, deux conditions cumulatives sont désormais requises :
- La durée maximale du séjour ne doit pas excéder 30 jours.
- La location meublée doit fournir au moins 3 des 4 services et non seulement proposées.
Concernant la location résidentielle, les conditions restent inchangées mais les prestations doivent également être fournies et non seulement proposées.
La fourniture de services pour la location saisonnière para-hôtelière
Les prestations de services : au moins trois des quatre services accessoires doivent être réellement fournis (et non simplement proposés) aux clients.
Bercy a précisé que les services peuvent être inclus dans le prix de la location ou proposés en option.
Détails sur les services à fournir
- Petit-déjeuner : il doit être fourni soit dans une salle commune, soit directement dans le logement. Si une salle est utilisée, elle doit respecter les normes de conservation des denrées alimentaires. Un petit-déjeuner proposé via un distributeur automatique ne sera pas considéré comme conforme.
- Fourniture de linge de maison : Doit être effectuée au début du séjour avec une proposition de renouvellement hebdomadaire. Ce renouvellement peut être facturé en supplément.
- Nettoyage régulier des locaux : celui-ci doit être proposé au début du séjour, puis régulièrement au cours de celui-ci, avec une fréquence hebdomadaire jugée suffisante.
- Accueil : il est possible de le réaliser dans un lieu différent du bien loué, par un système électronique (boîte à clés, ligne téléphonique, etc.).
Attention, des précisions supplémentaires pour les séjours de moins d’une semaine (nouveauté de mars 2025)
Le BOFIP a été mis à jour le 26 mars 2025 et apporte un éclairage concret sur la fourniture de services et notamment pour les séjours inférieurs à une semaine. Ces nouvelles données précisent comment évaluer la régularité de ces services, en particulier pour les séjours de courte durée (moins d’une semaine) et permet également de mieux qualifier la prestation d’accueil de la clientèle.
Les services : le point sur la fourniture et/ou la proposition des services
Il n’est pas obligatoire de fournir effectivement les services para-hôteliers au client (sous réserve des points précisés à l’entrée dans les lieux pour les prestations de ménage et de linge de maison mentionnés ci-après).
En revanche, le loueur doit être en mesure de proposer ces services, soit directement, soit par l’intermédiaire de prestataires ou de mandataires.
Autrement dit, il doit disposer des moyens nécessaires pour rendre ces services accessibles à tous les clients hébergés. Ces prestations peuvent être incluses dans le prix du séjour (sans possibilité de renonciation), ou être proposées de façon optionnelle et facturées séparément.
Comment justifier de la proposition des services pour être assujetti à la TVA en parahotellerie ?
Ces services doivent être véritablement proposés au client. Il faut pouvoir prouver cette proposition, par exemple :
- Affichage dans les locaux
- Présence dans un livret d’accueil
- Échanges écrits avec le client
- Mention sur le site internet du loueur ou de la plateforme
Que doit comprendre concrètement les services ?
Petit-déjeuner : un simple distributeur automatique ne suffit pas. Il ne répond ni aux critères exigés, ni à une véritable recommandation de restauration. En revanche, fournir un numéro de téléphone, un lien internet ou un terminal électronique permettant de réserver ou commander un petit-déjeuner (même auprès d’une boulangerie locale) est considéré comme une offre conforme.
Nettoyage : le ménage doit être effectué avant le séjour et proposé de manière hebdomadaire.
Pour les séjours de 5 nuits maximum, il est considéré comme réalisé si le nettoyage a été fait avant l’arrivée du client.
Linge de maison : cela inclut le linge de lit et de toilette. Il doit être renouvelé avant le séjour et proposé de manière hebdomadaire.
Pour les séjours de 5 nuits maximum, la prestation est réputée réalisée si le linge est fourni à l’arrivée.
Réception de la clientèle : c’est la capacité à répondre aux questions du client concernant l’accès au logement, le fonctionnement des équipements, etc.
Cette réception peut être :
- Non personnalisée
- Située à l’extérieur du logement
- Gérée via un moyen de communication électronique (chatbot, email, SMS, etc.)
⚠️ Si l’accueil se limite à une boîte à clés sans alternative d’accueil physique, cela ne peut pas être considéré comme une réception conforme.
Exemples concrets de fournitures de services para-hôteliers pour des séjour de moins d’une semaine
- Location du samedi au samedi (6 nuits) sans proposition de ménage ni remplacement du linge pendant le séjour ➝ n’est pas considérée comme activité para-hôtelière.
- Location du samedi au samedi (6 nuits) avec proposition de ménage et remplacement du linge pendant le séjour sans consommation par le loueur ➝ est une activité para-hôtelière.
- Location du lundi au samedi (5 nuits) avec ménage réalisé avant l’arrivée et linge fourni à l’entrée ➝ est une activité para-hôtelière.
- Location avec boîte à clés seule + accueil dématérialisé uniquement (pas d’accueil physique possible) ➝ ne semble pas remplir pas les conditions pour être qualifiée d’activité para-hôtelière car selon le BOFiP, la mise à disposition d’une boîte à clés est acceptable uniquement si une alternative d’accueil physique est proposée.
Conséquences pour les investisseurs et les professionnels
La loi de finances 2024 apporte une précision essentielle : les services doivent être effectivement fournis et non seulement proposés. Le Bofip depuis les nouveautés introduites en mars 2025 fait également une distinction dans l’analyse des prestations de services en fonction de la durée des séjours.
Jusqu’en 2023 en effet, il suffisait de proposer les services pour bénéficier du régime para-hôtelier.
Désormais, les investisseurs et opérateurs doivent s’assurer de la mise en place effective des services, avec une communication claire et des délais d’exécution raisonnables.
Recommandations pour les investisseurs pour être assujetti à la TVA en parahôtellerie
Si vous comptez profiter de ce régime particulier et notamment de la récupération de TVA en parahotellerie, vous devez donc :
- Vérifier la conformité de vos pratiques aux nouvelles exigences de fourniture de services.
- S’assurer que votre communication sur les services proposés soit claire et visible pour vos locataires et voyageurs.
- Ajuster vos conditions de services, comme le ménage ou la fourniture de linge de maison, afin qu’ils soient offerts de manière hebdomadaire, tout en étant flexibles dans leur mise en œuvre.
A retenir concernant la TVA en parahôtellerie
Ces nouvelles règles apportent enfin une clarification attendue sur le régime de la parahôtellerie et son application en matière de TVA, en offrant aux acteurs du secteur une meilleure sécurité juridique. Toutefois, les investisseurs devront faire preuve de vigilance pour s’assurer de la conformité de leurs pratiques aux nouvelles obligations en matière de services et de communication.
En appliquant ces recommandations, ils pourront continuer à profiter des avantages fiscaux offerts par ce régime attractif tout en respectant les exigences de la loi.
🔎Voir aussi, l’ensemble des changements introduits depuis le 1er janvier 2024 et les changements introduits par les nouvelles lois 2025 en immobilier.
🔗 Source : BOFiP – BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20-20250326
