Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui évalue la performance énergétique d’un logement à travers deux étiquettes divisées en classes allant de A à G, fait l’objet de nombreuses réformes. En location meublée, ce DPE a un impact immédiat puisque le classement du bien envoie une information immédiate à vos locataires en matière de confort et de consommation d’énergie. Est-ce que cela compte pour choisir un bien ? Oui bien sûr ! Or, les règles de classement du DPE évoluent continuellement. L’année 2025 a enregistré de nombreux changements en la matière, les derniers en août et octobre 2025. Alors quelle est la nouvelle réglementation DPE à respecter ? Nous faisons le point ensemble.
ℹ️ Le 26 août 2025 : nouvel arrêté permettant d’adapter le coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE). 850 000 logements devraient voir leur classement énergétique s’améliorer.
DPE et location meublée : les nouvelles règles 2025 à connaître
Depuis sa création en 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a beaucoup évolué. La réforme du 1er juillet 2021, inscrite dans la loi Climat et résilience, a marqué un vrai tournant : le nouveau DPE est devenu plus fiable, plus clair et surtout juridiquement opposable. L’objectif ? Donner aux particuliers et aux professionnels une base solide pour mieux orienter la rénovation énergétique.
En 2024, celui-ci a été simplifié, notamment pour tenir compte des petites surfaces et améliorer leur classement (voir cette nouvelle réglementation détaillée dans la suite de l’article).
ℹ️ A RETENIR : en 2025, 3 nouvelles règles du DPE impactent les loueurs en meublé :
- Obligation d’un DPE conforme pour les meublés de tourisme, sauf quelques exceptions.
- Renforcement des contrôles et certifications des diagnostiqueurs.
- Evolution du mode de calcul de performance énergétique pour un meilleur classement des biens chauffés à l’électricité.
Et enfin, bien sûr, vous le savez, le passage à 2025 signifiait aussi l’interdiction de louer des biens classés G. Tous les détails à comprendre à suivre.
1. Janvier 2025 : les locations touristiques soumises à l’obligation d’un DPE conforme
Les locations de meublés touristiques sont dorénavant soumises aux mêmes obligations de DPE que les locations longue durée.
Impact de la La loi Le Meur en location meublée :
La loi passée le 19 novembre 2024 dernier réforme l’encadrement des meublés de tourisme, imposant notamment des contraintes énergétiques pour autoriser les changements d’usage, dans les zones où le changement d’usage est nécessaire.
L’effet est immédiat pour les futurs acquéreurs qui souhaitaient basculer un bien à usage d’habitation en meublé touristique. Il leur faudra désormais présenter un classement DPE au minimum classé E (métropole). Et classé entre A et D à partir de 2034, pour se conformer aux standards énergétiques attendus en location nue.
Sont toutefois écartés de cette obligation les biens destinés à être occupés moins de 4 mois par an et les logements indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m². Dans ces deux cas de figure, les bailleurs ne sont pas concernés par les règles relatives au DPE.
⚠️ Attention donc : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement ne peut plus être transformé en location touristique s’il est classé F ou G.
A retenir : nouvelle loi Airbnb 2024 et réglementation DPE
- Autorisation de changement d’usage obligatoire
- DPE minimum classe E pour les meublés
- Contrôle énergétique obligatoire en zones tendues
2. Juillet 2025 : renforcement de la fiabilité, transparence et lutte contre la fraude
Plusieurs mesures sont adoptées pour rendre le DPE plus sûr et transparent. Dès le 1er juillet 2025, le diagnostiqueur doit accompagner sa visite d’un QR code prouvant sa certification.
Ceci afin de limiter les DPE frauduleux (70 000 /an en moyenne).
À partir du 1eʳ septembre 2025, chaque rapport DPE doit inclure un QR code Adème renvoyant à la fiche officielle du bien (site de l’Adème). Cette fiche comprend toutes les informations comprises dans votre DPE.
En clair, si le QR Code intégré sur votre DPE ne renvoie pas vers l’Adème, c’est que le document qu’on vous a fourni est faux.
Dès le 1eʳ octobre 2025, les logiciels de diagnostic n’afficheront les étiquettes énergie/climat (et consommations / émissions associées) qu’après transmission du rapport à l’Adème, pour éviter toute manipulation ou influence.
3. Nouveau coefficient de conversion de l’électricité (à partir du 1ᵉʳ janvier 2026)
En 2025, l’objectif est de revoir le mode de calcul de performance énergétique. Ce nouveau DPE modifie ainsi le coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du classement (arrêté du 26 août 2025). Cette réforme vise à corriger des inégalités de traitement pénalisant l’électricité alors que cette énergie est en France fortement décarbonée, au profil du gaz ou du fioul. Le mix énergétique français sera ainsi mieux pris en compte.
Ainsi, le coefficient qui sert à convertir l’énergie finale en énergie primaire pour l’électricité passe de 2,3 à 1,9.
Grâce à ce changement, 850 000 logements devraient voir leur classement énergétique s’améliorer à partir du 1er janvier 2026 et sortiraient du statut de passoire énergétique.
Ce nouveau DPE vise également à inciter les bailleurs et propriétaires à rénover leur logement et remplacer les chaudière à énergie fossile par des solutions telles que les pompes à chaleur (chauffage et climatisation).
Le nouveau coefficient sera intégrés dans tous les DPE et audits énergétiques réalisés à compter du 1er janvier 2026.
Exception pour la location touristiques : quelles locations ne sont pas soumises au DPE ?
Vous l’avez compris au regard des réformes décrites plus haut. L’impact de la loi Le Meur n’est pas anodin pour les loueurs en meublé.
Dorénavant, seules les locations de faible surface (surface de plancher est inférieure à 50 m²) ou les locations n’excédent pas 4 mois de location peuvent encore échapper à l’obligation d’un DPE conforme.
En conséquence les propriétaires-bailleurs et futurs acquéreurs de meublés touristiques doivent s’engager dans des travaux de rénovation leur permettant de se conformer aux classements énergétiques imposés en location nue.
Pour les DOM et ROM, les DPE sont obligatoires depuis 01/07/2024 et location possible A – G jusqu’en 2027. A à F 2028 à 2030 et A à E à compter de 2031.
Quels logements ne peuvent plus être loués selon le DPE ?
Afin de lutter contre la consommation des foyers et pour réduire les émissions de gaz à effet de serre, tous les logements qui excèdent un seuil de consommation ou qui font partie d’une classe trop énergivore sont ou seront interdits à la location. Conscient des démarches que cela impose pour les bailleurs, le gouvernement a prévu un calendrier progressif.
Dans le cas le plus immédiat des logements avec une consommation supérieure à 450 kWh/m² par an ainsi que les logements classés G deux marches à suivre possibles :
- réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires,
- vendre le bien.
Dans le premier cas, des aides existent pour effectuer vos travaux énergétiques comme MaPrimeRénov’ qui remplace l’ancien crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Une bonification est d’ailleurs prévue pour les travaux permettant de sortir le logement de l’état de « passoire thermique ».
Interdiction progressive des passoires énergétiques
Ce sont bien sûr tous les logements dont la consommation énergétique est trop importante. Il s’agit des logements difficiles à chauffer durant l’hiver ou à rafraîchir l’été ou bien encore dont l’accumulation d’humidité dans le logement est trop importante. C’est l’étiquette énergétique de votre diagnostic de performance énergétique (DPE) qui vous permet de savoir si votre bien immobilier peut être classé parmi les passoires thermiques.
Les deux étiquettes à 7 classes de A à G tiennent compte de deux critères :
- le critère énergétique (isolation, production d’eau chaude ou autres énergies domestiques),
- le critère climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise par le logement.
Logements classés G interdits depuis 2025
La mise en location d’un logement classé G n’est dorénavant plus autorisée.
⚠️ Attention ! Cette interdiction de mise en application concernent les contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter du 1er janvier 2025. Si le contrat de location a été signé avant 2025, vous pouvez continuer à louer. Mais ce ne sera plus le cas au renouvellement du bail ou de sa reconduction tacite.
Un locataire peut tout à fait continuer à loger dans un logement classé G. Toutefois, en tant que propriétaire de ce bien, vous devez dès maintenant vous engager dans des travaux de rénovation énergétique pour en améliorer la performance.
Évolution des seuils jusqu’en 2034
Au-delà des restrictions sur la location des logements G, l’objectif est d’améliorer l’ensemble du parc locatif à long terme.
La loi « climat et résilience » du 22 août 2021 prévoit donc une interdiction progressive de la location des passoires thermiques. Il y est ainsi indiqué que :
- à compter du 1er janvier 2025, les logements étiquetés G sur le DPE sont considérés comme non décents ;
- à compter du 1er janvier 2028, les logements étiquetés F sur le DPE sont considérés comme non décents.
- en 2034, les habitations classées E seront également considérées comme telles.
Des nuances de calendrier sont à noter entre la métropole les départements d’outre-mer :
En Outre-mer :
- 2028 : non-décence des habitations classées en dessous de F,
- 2031 : non-décence des habitations classées F.
Ces mesures visent à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050.
Durée et coût du DPE pour location meublée
Combien de temps un DPE est-il valable ?
Obligatoire à chaque transaction de vente ou mise en location d’un bien immobilier, le DPE a une durée de validité de 10 ans.
Concernant votre locataire, vous devez donc fournir obligatoirement un DPE établi depuis moins de 10 ans.
Mais compte tenu des différentes évolutions de réglementations impactant son calcul :
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Ils doivent donc être refaits en cas de mise en location.
- Les DPE réalisés depuis 1er juillet 2021 sont valables 10 ans.
Prix du diagnostic selon le type de logement
Le prix d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est pas réglementé : chaque diagnostiqueur fixe librement ses honoraires. En pratique, le coût dépend surtout de la taille du logement, de sa localisation et parfois du prestataire choisi.
En moyenne, on observe :
- Studio ou petit appartement (T1/T2) : entre 100 et 150 €.
La surface réduite implique moins de relevés techniques, ce qui limite le temps passé. - Appartement de taille moyenne (T3/T4) : entre 150 et 200 €.
Le diagnostiqueur doit examiner davantage de pièces et relever plus d’équipements de chauffage, d’isolation ou de ventilation. - Grand appartement ou maison individuelle : entre 200 et 250 €, voire davantage pour les très grandes surfaces.
Le temps d’inspection est plus long, et l’analyse des déperditions thermiques plus complexe (murs, toiture, planchers, etc.).
À ces écarts liés à la surface s’ajoutent :
- La zone géographique : les tarifs sont souvent plus élevés en région parisienne et dans les grandes métropoles.
- Le choix du professionnel : certains diagnostiqueurs incluent des frais de déplacement ou proposent des forfaits groupés (DPE + autres diagnostics obligatoires).
💡 Conseil pratique : comparer plusieurs devis avant de s’engager permet d’obtenir un prix juste, tout en vérifiant la certification du diagnostiqueur et son assurance professionnelle.
A noter, la refonte récente du DPE a entraîné une hausse des tarifs pratiqués jusqu’à présent. L’Adème indique que les nouveaux DPE sont facturés entre 100 et 250 €, au lieu de 60 à 120 € avant la réforme.
Qui paye le DPE : propriétaire ou locataire ?
Celui doit être fournit à chaque vente ou mise en location. Sa prise en charge ne laisse donc pas de place au doute :
- En cas de vente : c’est toujours le vendeur qui doit faire réaliser et payer le DPE. Il doit ensuite remettre le rapport à l’acheteur, intégré au dossier de diagnostic technique (DDT).
- En cas de location : le bailleur est tenu de fournir gratuitement le DPE au futur locataire, dès la signature du bail. Les frais ne peuvent pas être refacturés au locataire.
- En cas de copropriété : si un DPE collectif est réalisé pour l’immeuble, son coût est réparti entre les copropriétaires, proportionnellement aux tantièmes.
Dans tous les cas, le DPE est à la charge du propriétaire du logement, qu’il soit vendeur ou bailleur. L’occupant (locataire ou acheteur) n’a rien à payer.
Comment faire un DPE conforme aux nouvelles règles ?
Diagnostiqueur certifié et procédure
La loi impose qu’il soit établi par un diagnostiqueur immobilier certifié.
Concrètement, celui-ci doit :
- Détenir une certification délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité français d’accréditation).
- Souscrire une assurance professionnelle, pour couvrir d’éventuelles erreurs ou litiges.
- Etre indépendant et impartial : par exemple, un artisan ou une agence immobilière impliquée dans la vente ne peut pas établir le DPE du bien.
Cette exigence de certification et d’indépendance garantit la fiabilité du diagnostic, qui engage désormais une responsabilité juridique (il peut être contesté devant les tribunaux).
💡 Conseil : avant de faire appel à un diagnostiqueur, vérifiez toujours la validité de ses certifications. Un numéro unique doit apparaître sur son rapport et peut être contrôlé via l’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés (site du ministère de la Transition écologique).
A noter, depuis les derniers arrêtés entrant en vigueur en octobre 2025, les diagnostiqueurs seront plus contrôlés afin de limiter les DPE frauduleux. Le ministère en charge de la Transition écologique a ainsi précisé : « Tout diagnostiqueur réalisant plus de 1 000 DPE de maisons individuelles ou d’appartements sur une période glissante de 12 mois fera l’objet d’une suspension, sauf justification recevable ».
Documents nécessaires pour le diagnostic
Plus les informations fournies seront complètes, plus le diagnostic sera fiable et représentatif.
- Plans du logement (s’il y en a) : surface, volumes, orientation.
- Factures de chauffage, d’électricité, de gaz (sur 3 ans si possible) : consommation réelle.
- Factures de travaux : isolation, remplacement de chaudière, fenêtres, toiture, etc.
- Notice ou fiches techniques des équipements (chaudière, pompe à chaleur, climatisation, chauffe-eau…).
- Relevé des surfaces et volumes (si absence de plan ou données précises).
Améliorer sa classe énergétique pour louer
Quels sont les travaux prioritaires pour sortir de classe G ?
Chaque bien est différent et selon son état d’ancienneté, les interventions peuvent être très variables. Et cela ne veut pas dire qu’il va falloir « tout refaire ». Il faut viser les travaux les plus efficaces pour améliorer significativement les performances énergétiques. Entre autres :
- l’isolation (toiture, murs, planchers) ;
- le remplacement des menuiseries ;
- le changement du système et des équipements de chauffage ou d’eau chaude sanitaire.
Ces actions ciblées permettent souvent de gagner plusieurs classes DPE.
Les aides financières pour propriétaires bailleurs
De nombreux dispositifs existent pour alléger le coût des travaux :
- MaPrimeRénov’ (y compris version copropriétés),
- Éco-prêt à taux zéro,
- Certificats d’économie d’énergie (CEE),
- Aides locales (régions, départements, communes).
La combinaison de plusieurs aides peut réduire jusqu’à 50 % de la facture.
A noter pour les propriétaires de logements anciens : à l’occasion du vote du budget rectificatif pour 2022, l’Assemblée Nationale a adopté un dispositif de doublement du déficit foncier jusqu’en 2025, pour les travaux qui permettront de sortir un logement d’un classement E, F ou G.
Sanctions et jurisprudence en cas d’absence de DPE
Vous l’avez compris, la signature d’un bail sans DPE est dorénavant irrégulière et la justice a déjà reconnu la possibilité pour un locataire de demander réparation.
En pratique, il faut savoir que l’absence de DPE peut mener à une baisse du loyer, voire à des dommages et intérêts.
Amendes administratives et pénalités
L’administration peut infliger une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive) au bailleur qui ne respecte pas ses obligations de diagnostic.
Conséquences civiles pour le bailleur
Le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire en cas de préjudice lié à un DPE manquant, erroné ou trompeur. Cela peut déboucher sur des indemnisations, une révision de loyer ou une résiliation.
Risques d’annulation du bail
Dans les cas les plus graves, si le logement est jugé impropre à la location (par exemple classé G alors que la loi l’interdit), le bail peut être annulé par le juge.
Investir dans des biens immobiliers énergivores, une bonne idée ?
Face à la complexité des travaux à réaliser, de plus en plus de propriétaires se tournent vers la revente de leurs biens immobiliers. Ces derniers sont mis sur le marché avec un prix de vente plus attractif (à défaut, la classe énergétique d’un logement constitue un bon motif de négociation pour faire baisser le prix de vente du bien et compenser le surcoût dû aux travaux).
Certains futurs acquéreurs voient là une opportunité. En effet, malgré le coût important des travaux, il peut être intéressant de profiter des aides financières pour par exemple, à l’avenir, bénéficier d’une belle plus-value immobilière du fait des rénovations.
Attention toutefois à bien évaluer le coût des travaux dans le calcul du rendement locatif, tout en prenant bien sûr en compte que des aides sont disponibles. Cela suppose une bonne appréciation sur la capacité à mener les travaux dans des temps raisonnables et sans surprise. Dans le cas de passoires thermiques nécessitant des interventions importantes, il est conseillé de vous faire accompagner par des professionnels. En effet, si les opportunités ne manquent pas, les travaux que vous comptez entreprendre peuvent fortement affecter la rentabilité locative estimée.
Et la fiscalité dans tout ça ?
Maîtriser les coûts liés aux travaux de rénovation est essentiel pour assurer la rentabilité locative de votre bien. Mais là où vous devez aussi maîtriser vos coûts, c’est sur le plan fiscal. Selon votre projet immobilier, vous pouvez économiser sur l’imposition de vos revenus locatifs, voire l’annuler pendant plusieurs années, mais à conditions de faire les bons choix.
Besoin d’optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs ? Prenez RDV avec un conseiller Amarris Immo.
FAQ : DPE et location meublée, les questions les plus fréquentes
Le DPE est-il obligatoire pour une location meublée ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025, les locations touristiques sont également concernées par l’obligation de se conformer aux classement DPE.
En location touristique, depuis le 1er janvier, il n’est plus possible de louer un bien classé E.
En cas de petite surface, les règles du DPE sont-elles différentes ?
Le calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE) a évolué pour les logements de moins de 40 m². Un arrêté du 25 mars 2024 a ajusté les seuils des étiquettes DPE applicables à ces habitations. Cette nouvelle réglementation, effective à partir du 1er juillet 2024, vise à rendre les seuils plus justes et à réduire le nombre de petites surfaces classées comme « passoires énergétiques ». L’interdiction de location des logements classés G interdits à la location à partir de 2025 pourront provisoirement profiter d’une levée de l’interdiction.
Quels changements spécifiques pour les logements de petites surfaces (moins de 40m2) ?
Afin de favoriser ces biens l’arrêté du 25 mars 2024 prévoit :
- Une modification des seuils applicables aux logements de petite surface pour leur classement en par étiquette.
- Appellation de la surface : la terminologie de la surface utilisée dans le DPE évolue. La « surface de référence » est définie comme la surface habitable à laquelle s’ajoutent les surfaces des vérandas chauffées et des locaux chauffés pour usage humain, avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m.
- Les tarifs annuels d’énergie servant à établir les DPE en France métropolitaine sont actualisés.
A noter : les DPE réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 pour des logements de moins de 40 m² peuvent être accompagnés d’une attestation mentionnant la nouvelle étiquette. Si cette attestation n’est pas obtenue, le DPE initial reste valide.
Quels sont les risques pour les propriétaires bailleurs qui continuent de louer une passoire thermique ?
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable. Un locataire peut donc se retourner contre son propriétaire et engager des poursuites si le logement n’est pas considéré comme décent au regard des critères de consommation énergétique.
Qu’est-ce qui change dans les annonces de location immobilière ?
La loi Climat et Résilience d’août 2021 impose de mentionner certains éléments dans les annonces immobilières pour systématiser l’affichage du DPE.
Pour trouver preneur, votre annonce de location immobilière doit, depuis le 1er janvier 2022, comporter trois mentions obligatoires :
- l’étiquette énergie,
- l’étiquette climat,
- l’estimation de la facture théorique annuelle.
