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Location meublée en mobil-home et statut lmnp : quelle fiscalité et quels avantages ?

4 mn
Article mis à jour le 26 septembre 2019
Location meublée en mobil-home et statut lmnp : quelle fiscalité et quels avantages ?
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Parmi les pays les plus visités au monde, la France offre aux investisseurs hôteliers de belles perspectives. Et la formule s’applique aussi à celui qui investit dans un simple mobil-home. Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vos bénéfices sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au régime micro-BIC ou réel. Deux formules aux multiples avantages pour optimiser votre investissement. Mais qu’en est-il de la récupération de la TVA ? Quelles sont les meilleures options fiscales ? Le point avec nos experts.

Imposition des revenus tirés de la location de logement meublé de tourisme

Relèvent des BIC non seulement les locations d’habitation légères meublées à caractère d’immeubles (bungalows, chalets, etc.), mais également les locations d’habitations mobiles, qui sont assimilées par l’administration fiscale à des locations meublées pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

A condition bien entendu que le mobil-home proposé en location meublé offre bien les équipements nécessaires à un usage décent du bien. Il vous faudra donc vous assurer que vous mettez bien à disposition les 11 équipements obligatoires en location meublée.

Propriétaires de mobil-home ou autres habitations légères ayant le statut de LMNP, vous pouvez donc choisir d’imposer vos revenus issus des locations selon les règles du régime micro-bic ou selon celles du régime réel.

Par défaut, l’administration fiscale vous considère comme loueur en meublé non professionnel. Ce n’est que sous réserve du respect des conditions suivantes que vous pouvez accéder au régime du loueur en meublé professionnel :

  • les recettes générées par l’activité de location meublée du foyer fiscal doivent être supérieures à 23 000 €,
  • les recettes issues de la location meublée doivent excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal,
  • votre activité est inscrite au RCS. A noter, cette inscription, jusqu’à présent obligatoire, a été récemment remise en question.

Récupération de la TVA sur l’achat du mobil-home, possible selon le niveau de services proposé

Dans certains cas, vous allez pouvoir également récupérer la TVA réglée à l’achat du mobil-home. Mais comme pour l’investissement en résidence services, ceci n’est possible qu’à la condition de proposer au moins trois des quatre services para-hôteliers listés par le Code Général des Impôts*, c’est-à-dire la fourniture :

  • du petit-déjeuner à l’ensemble des locataires,
  • d’une prestation de ménage régulière des locaux (en plus du ménage à l’entrée et la sortie des lieux),
  • du linge de maison à l’ensemble des locataires,
  • d’un service de gardiennage et de réception dans les lieux. S’agissant d’un camping, il peut s’agir simplement de l’accueil à l’entrée du camping ou encore d’un système d’accueil électronique.

Certains campings proposent ces services. La récupération de la TVA sur l’achat du mobil-home va donc dépendre de la manière dont vous allez l’exploiter. Si vous le louez directement à l’exploitant du camping et que celui-ci propose bien 3 des 4 services cités plus haut, la location de votre mobil-home entre dans le champs d’application de la TVA. Vous pouvez donc la récupérez sur le prix d’achat, mais vous devez aussi la collecter sur vos loyers. Ce qui suppose peut-être d’ajuster un peu vos tarifs de location pour proposer un tarif au prix de marché.

Au contraire, si vous louez en direct à vos locataires sans fournir 3 des 4 services para-hôteliers, vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur l’achat du mobil-home.

Alors faut-il ou non chercher à récupérer la TVA sur l’achat ? Tout dépend des situations. Dans certains cas, compte tenu du coût relativement modéré du mobil-home (notamment en cas d’achat d’occasion), vous allez peut-être finalement collecter plus de TVA sur vos loyers que vous n’allez en récupérer sur l’achat. Si vous en avez la possibilité, il peut donc être intéressant d’évaluer ce point avant d’investir.

Le régime micro-BIC pour les propriétaires de mobil-home ayant le statut LMNP, piège ou véritable avantage ?

Seuls les propriétaires bénéficiant de moins de 170 000 € de revenus annuels issus de la location de leur logement classé en meublé de tourisme (ou 70 000 € si ce dernier n’est pas classé) peuvent être soumis au régime micro-BIC. Au-delà, l’imposition des revenus est automatiquement calculée selon les règles du régime réel. En deçà de 170 000 €  de revenus annuels (ou 70 000 €), les propriétaires peuvent néanmoins opter pour le régime réel d’imposition à l’impôt sur le revenu.

Un abattement de 71 % avec le régime micro-BIC

La principale caractéristique du régime micro-BIC est l’application par l’administration fiscale d’un abattement de 71 % sur le montant des revenus déclarés et issus de la location d’un meublé de tourisme. Si vous déclarez par exemple 50 000 € de recettes sur votre déclaration de revenus, seuls 14 500 € seront imposables.

L’abattement de 71 % doit normalement correspondre à l’ensemble des charges que le propriétaire a engagé pour la location de son logement meublé. Ce qui signifie que, contrairement à l’imposition au régime réel, il ne sera pas possible de déduire vos charges à l’euro près. Dans le cas de la gestion immobilière, ce calcul est rarement le plus avantageux. En effet pour la gestion locative de votre mobil-home, entre les charges d’entretien courant, les loyers versés au titre de l’occupation du terrain, les intérêts d’emprunts et autres travaux de rénovation… il est dans la majorité des cas bien plus intéressant d’opter pour une déduction au réel qui permet « d’effacer » vos revenus tirés de la location meublée en mobil-home et donc de vous générer un revenu en quasi-franchise d’impôt.

Autre avantage du régime micro BIC : la simplicité de gestion

D’un point de vue comptable, vos obligations sont simplifiées (tenue d’un livre de recettes et d’un livre d’achat). L’ensemble des revenus devront ensuite être déclarés lors de la déclaration annuelle des revenus. Cette simplicité est souvent le principal argument retenu par les loueurs en meublés. Pourtant, comme on l’a expliqué précédemment, rares sont les cas où elle se révèle vraiment profitable.

Avantages du régime réel pour les propriétaires d’habitations légères de loisirs en location

Les propriétaires au statut LMNP qui louent des habitations légères de loisirs type mobile-home, lorsqu’ils sont imposables au régime réel, peuvent choisir d’inscrire le logement meublé de tourisme à l’actif (tableau des immobilisations et des amortissements).

Des charges liées au meublé de tourisme déductibles avec le régime d’imposition réel : amortissement, intérêts d’emprunt…

Cette inscription à l’actif présente l’avantage de pouvoir déduire les amortissements des revenus annuels du contribuable. Ainsi par exemple, pour un mobil-home inscrit à l’actif du contribuable à une valeur de 30 000 euros et amorti sur une durée de 5 ans, 6 000 euros seront déductibles chaque année.

Le régime réel permet plus généralement de déduire toutes les charges réelles liées au logement loué : intérêts d’emprunts, frais de gestion ou de travaux et dans le cas précis de la location meublée en mobil-home, les loyers versés au propriétaire du terrain accueillant votre mobil-home (camping, village vacances, etc.) ainsi que les frais d’électricité ou de raccordement au gaz. En revanche, le « mobilier » fait en quelque sorte « partie » du bien puisqu’il a été conçu en même temps. Hormis quelques équipements complémentaires (vaisselle, téléviseur, bouilloire…), il ne pourra faire l’objet d’une déduction spécifique.

Location de mobil-home : le cas du déficit fiscal

Si au cours d’une année, les revenus issus de la location d’un mobil-home sont inférieurs aux dépenses déductibles qu’elle a engendrées, le contribuable présente un déficit fiscal. Ce dernier provenant de l’activité de loueur en meublé non professionnel, il peut s’imputer sur des revenus provenant de la même activité au cours des dix années suivantes.

A noter toutefois, ces déficits ne s’imputent cependant ni sur le revenu global, ni sur les revenus d’autres activités commerciales exercées à titre non professionnel ni sur les bénéfices générés par l’activité de location meublée exercée à titre professionnel.

Pour conclure cette comparaison, dans la plupart des cas, le choix du régime réel est, on l’a vu, le plus intéressant sur le plan fiscal. Pour  la location meublée en mobil home, il est d’autant plus intéressant qu’il permet de déduire de vos recettes les loyers versés au camping, parc résidentiel ou village vacances hébergeant votre mobil-home (entre 2 000 et 5 000 €/an en moyenne).

Toutefois en fonction de votre situation fiscale, il peut être intéressant de le vérifier précisément. Pour y voir plus clair, comparez l’imposition des bénéfices tirés de votre location meublée selon les deux régimes ou sollicitez directement nos conseillers spécialistes de la gestion des revenus locatifs.

* Article 261 D du CGI, 4°-b.

Article créé le 6 septembre 2019

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