La colocation meublée, une solution idéale pour augmenter sa rentabilité locative ? Nombreux sont les loueurs en meublé ayant opté pour la colocation afin d’optimiser la rentabilité locative de leur investissement et de diminuer leur impôt. La colocation meublée peut atteindre une rentabilité locative brute de plus 15 %, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse grâce au régime réel de la location meublée non professionnelle (LMNP). A suivre, notre guide dédié pour louer en toute sérénité.
Article co-écrit avec notre partenaire Studapart.
La colocation meublée : combo gagnant pour les propriétaires et leurs locataires
La colocation se définit par la location d’un même logement, constituant leur résidence principale, avec plusieurs locataires appelés colocataires.
Le contrat de bail en colocation meublée séduit les jeunes et les moins jeunes, il répond à une demande croissante. Pour les locataires, la colocation meublée permet aux occupants d’obtenir des logements plus grands en mutualisant les coûts. Cette solution économique permet aussi d’éviter l’achat de mobilier en répondant parfaitement à la demande d’une population en constante mobilité ou en quête de convivialité (cadres, jeunes actifs, étudiants, séniors, familles monoparentales…)
La colocation est soumise au régime juridique dont relève le logement. En conséquence, les propriétaires qui font le choix du meublé profitent de tous les avantages fiscaux offert par la location meublée (retrouvez toutes les informations pour diminuer votre impôt grâce au régime réel de la location meublée).
De plus pour les propriétaires, la colocation meublée est une combinaison gagnante cumulant davantage de garanties locatives et /ou mutualisation des risques locatifs.
Quel contrat de colocation meublée faut-il signer ?
Tout d’abord, le contrat de location pour une colocation meublée doit veiller au respect des règles applicables aux logements meublés en résidence principale, conformément aux articles 25-1 et suivants de la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cas, le propriétaire doit fournir le mobilier nécessaire et réaliser un inventaire avec un état détaillé du mobilier.
Le propriétaire a deux possibilités, soit:
- une colocation meublée avec un contrat unique,
- une colocation meublée avec plusieurs contrats.
Les points d’attention à anticiper en colocation meublée
Loyers et charges, les impayés et éventuelles dégradations, la gestion des départs et arrivées de vos colocataires… la colocation vous impose quelques points de gestion particuliers. Consultez sur ce point notre ressource dédiée :
Un contrat de colocation meublée unique
Depuis le 1er août 2015, conformément à la loi Alur du 24 mars 2014 et son décret d’application du 29 mai 2015, le contrat de colocation d’un logement loué à titre de résidence principale doit respecter les clauses du bail type. A ce titre, chaque colocataire signe le même bail et a les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur.
La fixation du loyer du logement est libre si le bien est situé, hors zone d’encadrement des loyers. Chaque locataire doit payer sa quote-part à l’échéance convenue, sauf si le bail de colocation meublée prévoit une clause de solidarité ou d’indivisibilité de la dette de loyer.
Les charges locatives sont récupérées par le bailleur dans les conditions prévues par le contrat de location meublée soit : par le paiement d’une provision mensuelle ou sous la forme d’un forfait versé en même temps que le loyer.
En cas de congé du ou des locataires, deux hypothèses se présentent : soit les colocataires quittent le logement en même temps et ils résilient le bail, soit un ou plusieurs colocataires souhaitent quitter le logement à des moments différents alors que d’autres souhaitent poursuivre la location. Dans le dernier cas, si un des locataires envisage de quitter le logement il peut le faire sans l’accord des autres colocataires et doit signifier son congé au bailleur ; à défaut, il reste tenu au paiement du loyer et des charges.
L’engagement solidaire du colocataire sortant prend fin à la date d’expiration du délai de préavis, à condition qu’une nouvelle personne figure au bail de colocation meublée. Dans le cas contraire, son engagement s’éteint, au plus tard, dans un délai de 6 mois à compter de la date d’expiration du délai de préavis.
Puis pour la gestion du dépôt de garantie, le locataire sortant peut demander la restitution immédiate de sa quote-part au bailleur qui a la liberté de la restituer. En effet, la restitution du dépôt de garantie suppose la remise des clés au bailleur et donc le départ du dernier des colocataires. Il revient donc aux colocataires de régler entre eux la gestion du dépôt de garantie sauf accord contraire entre les parties.
| A noter : Il est possible d’ajouter une clause de solidarité à votre bail (qu’il soit collectif ou unique). Cette clause rend vos colocataires solidaires les uns avec les autres, notamment pour le paiement du loyer. Dans le cas d’un départ de l’un d’entre eux, les locataires restants ont l’obligation de payer la quote-part de loyer manquante. Une garantie intéressante quand on s’adresse à une population étudiante ou de jeunes professionnels amenés à changer de localisation assez rapidement. |
Des contrats de colocation meublée différents
Le bailleur peut également décider d’établir un bail distinct par colocataire, ce qui lui offre plus de liberté dans sa gestion locative.
Dans ce cas, chaque contrat précise les pièces à usage privé et à usage commun. Il est alors important de définir les règles d’usage des pièces communes et la règle de répartition des charges. Dans une telle situation, il est vivement recommandé au propriétaire d’établir une gestion des charges forfaitaires à condition de les avoir correctement évaluées.
L’avantage pour le colocataire, c’est qu’il s’est engagé uniquement par les droits et obligations de son contrat et reste libre de quitter la colocation meublée à tout moment en respectant le délai de préavis. Et pour le propriétaire, il a la liberté de remplacer ou non le colocataire partant et peut choisir le remplaçant.
Mais attention, des conditions de superficie du logement doivent être scrupuleusement respectées. Le logement doit proposer au minimum 16 m2 pour deux colocataires, avec 9m2 supplémentaires minimums pour chaque colocataire en plus (pièces communes non prises en compte). Attention, le règlement sanitaire du département où se situe le bien peut imposer des conditions plus restrictives.
Pour les propriétaires, deux points peuvent remettre en cause leur projet de colocation :
- le respect des superficies,
- la difficulté de donner congé aux dates différentes des contrats, au motif d’une vente.
Comment déclarer les revenus tirés de votre colocation meublée ?
Le choix d’une exploitation de votre bien en meublé suppose de porter une attention toute particulière au choix de vos options fiscales. Pourquoi ? Parce que nombre de propriétaires se laissent séduire par la simplicité et l’attrait des 50 % de déduction du régime micro-BIC. Mais dans 90 % des cas, l’avantage n’en est pas un ! Puisqu’il vous prive des possibilités de déduction du régime réel couplé à l’amortissement LMNP. Ce sont les deux mécanismes comptables qui permettent de réduire parfois, à néant, l’impôt généré par vos recettes locatives. Un point d’autant plus épineux que le choix de la colocation a justement pour buts de maximiser vos revenus locatifs.
Besoin d’échanger sur la fiscalité de la colocation et du statut LMNP ? Contactez nos équipes au 02 49 77 50 00 ou prenez un rendez-vous conseil gratuit avec l’une de nos conseillères en fiscalité nous aborderons ensemble chaque projet.
