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Investissement locatif : l’effet de levier, comment mieux financer son investissement locatif par la dette ?

2 mn
Article mis à jour le 7 octobre 2019
Investissement locatif : l’effet de levier, comment mieux financer son investissement locatif par la dette ?
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L’effet de levier est une notion économique et financière qui désigne le fait qu’un investissement financé par de la dette crée in fine plus de valeur qu’un investissement financé sans dette. En d’autres termes, avec l’effet de levier, la dette crée de la richesse. Dès lors, dans le cas d’un investissement locatif, il est possible de profiter de cet effet de levier en finançant l’achat d’un bien immobilier par un maximum de dette. Mais comment fonctionne exactement l’effet de levier ? Et comment faire en sorte de l’utiliser au mieux lors d’un investissement locatif ?

Notre partenaire Pretto, courtier en immobilier détaille cette notion clé pour rentabiliser votre investissement.

L’effet de levier pour les nuls

L’effet de levier est une notion financière majeure qui stipule qu’un investissement réalisé avec de la dette crée davantage de valeur qu’un investissement financé uniquement par des capitaux propres. Le retour sur investissement sera en effet plus important car votre investissement initial sera d’autant plus faible que vous aurez emprunté de l’argent. Qui plus est, le coût de la dette sera assumé par les loyers que vous percevrez grâce à votre investissement locatif, d’autant plus qu’aujourd’hui ce dernier est très faible compte tenu des taux d’emprunt bas (environ 1%).

Non seulement l’effet de levier augmentera la rentabilité de votre investissement, mais cette situation particulière vous permet de placer votre argent plus stratégiquement puisque nombreux sont les placements rapportant plus de 1%.

Comment arbitrer entre dette et épargne pour financer son investissement locatif ?

Tout d’abord, notons que rares sont ceux qui peuvent financier l’achat d’un bien immobilier entièrement grâce à leur épargne. De fait, il est d’usage d’emprunter de l’argent pour financer l’opération. Mais quel est le bon équilibre entre emprunt et apport ?

investissement locatif effet de levier

Contrairement aux idées reçues, l’apport n’est pas obligatoire pour acquérir un bien. Certes, il facilite l’acquisition de ce dernier et limite votre emprunt. Toutefois, une personne souhaitant conserver son épargne pour acheter un bien immobilier sera perçu comme sérieuse et responsable aux yeux d’un banquier. De plus, cette personne possédera encore son épargne pour faire face aux imprévus et l’aider à rembourser son prêt. Surtout, financer l’acquisition d’un bien immobilier à 100 % par de la dette permet de maximiser l’effet de levier et in fine la rentabilité de son investissement.

En revanche, le coût de l’emprunt (assurance emprunteur comprise) ne doit pas dépasser la rentabilité de votre investissement, c’est-à-dire que cet endettement ne doit pas coûter plus cher que ce qu’il vous rapportera. C’est la seule règle d’or à respecter et à laquelle vous devez prêter attention dans votre arbitrage dette-épargne.

L’effet de levier en pratique

Pour expliquer et comprendre l’effet de levier, rien de mieux qu’un exemple concret. Supposons qu’un particulier investit dans un appartement parisien de 100 000 € et le finance de la sorte : un apport personnel de 15 000 € et un emprunt de 85 000 € à 2 % par an sur 15 ans.

Cette personne décide de louer cet appartement au prix de 800 € par mois (9 600 € par an) sachant qu’il vous faudra payer des charges de 2 500 € par an. Prenons un cas extrême pour démontrer l’impact de l’effet de levier : imaginons un cas où les prix de l’immobilier diminuent de 2 % par an et les loyers et les charges de 1,5 % par an.

Année Revenus Fonciers Charges Remboursement de votre Prêt Votre Flux de Trésorerie
1 9 600 € 2 500 € 5 581 € 1 519 €
5 8 855 € 2 353 € 5 581 € 920 €
10 8 004 € 2 182 € 5 581 € 241 €
15 7 235 € 2 023 € 5 581 € -369 €
20 6 540 € 1 876 € 5 581 € -917 €
TOTAL 4 451 €

Le résultat ? Son flux de trésorerie est finalement positif. L’emprunt n’a pas empiété sur ses liquidités et il a même pu s’enrichir grâce à l’argent de la banque.

Prêt à profiter de l’effet de levier ? Lancez-vous !

Pour profiter de l’effet de levier, rien de plus simple : il vous suffit de simuler un emprunt auprès d’une banque ou en ligne. Vous pouvez par exemple utiliser le simulateur Pretto pour obtenir gratuitement et en quelques minutes une simulation détaillée et personnalisée de votre emprunt. Pretto est une start-up spécialisée dans le courtage en immobilier dont le but est de proposer aux particuliers le meilleur taux dont ils peuvent disposer en fonction de leur profil. Alors n’attendez plus !

Bon à savoir au sujet de votre emprunt immobilier, si vous décidez ensuite de louer votre bien en meublé, vos intérêts d’emprunt seront, comme l’ensemble des charges engagées pour la gestion de votre bien locatif, déductibles de vos loyers. C’est un autre sujet certes, mais une piste privilégiée pour imaginer le scénario d’investissement le plus rentable possible.

Article créé le 24 septembre 2019

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