Depuis 2024, un nouveau levier d’investissement immobilier attractif est ouvert aux particuliers : l’investissement en LLI (Logement Locatif Intermédiaire). Mais pour en profiter, il est nécessaire de passer par une société, qu’il s’agisse d’une SCI, d’une SARL, ou de toute autre forme de société. Entre fiscalité, gestion et objectifs patrimoniaux, choisir le bon statut pour votre LLI est crucial… mais se révèle souvent complexe. Retrouvez dans cet article nos conseils pour bien décider, que vous investissiez seul ou à plusieurs.
Investissement locatif intermédiaire (LLI) : de quoi parle-t-on ?
Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un dispositif qui vise à développer une offre de logements abordables à destination des classes moyennes dans les zones tendues. Il s’adresse exclusivement aux personnes morales (sociétés), excluant donc la détention en direct.
Il est compatible avec de la location nue ou meublée et vous êtes libre d’investir seul ou à plusieurs.
>> Pour faire le point sur les spécificités du LLI, vous pouvez consulter notre article sur le LLI en 2025.
Le bon montage juridique commence par la détermination du bon loyer
Première étape : avant même de vous interroger sur la forme de société qui va héberger votre investissement locatif intermédiaire (LLI), il est essentiel de commencer par une question simple mais structurante : quel loyer souhaitez-vous percevoir ? En effet, c’est ce loyer attendu qui va orienter le choix entre une location vide ou une location meublée, deux cadres juridiques et fiscaux bien distincts.
Pour un bien en LLI, la location vide est soumise à des plafonds de loyers alignés sur ceux du Pinel, tandis que la location meublée permet une majoration forfaitaire : +50 € sur la base, auxquels s’ajoutent 14,60 € par pièce supplémentaire à partir du T2. Par exemple, pour un T3, cette différence peut représenter près de 1 000 € de revenus locatifs supplémentaires par an. Après 20 ans, l’enjeu dépasse les 20 000 €.
Ce différentiel de loyer, à comparer au loyer du marché et à la cible locative visée, est donc déterminant.
Faut-il opter pour la location vide ou la location meublée ? Comme vous l’avez compris, ce choix conditionne toute la suite, car il détermine à la fois la nature des revenus, le régime fiscal applicable, et par conséquent la structure juridique la plus pertinente. Il est donc essentiel de définir en amont le loyer attendu par l’opération.
Le choix dépendra également de votre capacité à vous associer, de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux, et de votre stratégie (revenus ou capitalisation).
Location vide : quel statut choisir pour votre investissement en LLI ?
Vous avez opté pour une location vide ? La Société Civile Immobilière (SCI) s’impose alors comme la forme de société la plus adaptée. C’est une structure souple, largement reconnue pour sa capacité à héberger ce type d’investissement tout en offrant des possibilités de gestion patrimoniale et de transmission intéressantes.
Deux régimes fiscaux s’offrent alors à l’investisseur :
- La SCI à l’impôt sur le revenu (IR) : fiscalement transparente, elle permet d’imposer directement les revenus fonciers entre les mains des associés, selon leur tranche marginale d’imposition. Les charges (intérêts d’emprunt, travaux, etc.) sont déductibles. Ce choix est souvent privilégié pour les projets familiaux ou les horizons de détention longs.
- La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : elle permet d’amortir le bien (soit de déduire son achat immobilier), ce qui neutralise les revenus et supprime l’imposition sur les loyers pendant au moins 20 ans. Ce montage est souvent retenu dans une logique de capitalisation ou lorsque la tranche d’imposition des associés est élevée (adaptée à des foyers dont la tranche marginale d’imposition s’élève à 30 % ou plus, car elle permet de contenir la fiscalité à l’intérieur de la société avec un taux d’imposition de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, puis 25 % au-delà).
Le choix entre l’IR et l’IS résultera principalement de la stratégie patrimoniale, de la durée de détention prévue, et du profil fiscal de l’acquéreur.
Quelle forme de société privilégier pour de la location meublée en LLI ?
Dans le cadre d’une location meublée, les revenus générés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime ouvre plusieurs options de structuration juridique, chacune ayant ses spécificités selon que l’on investit seul ou à plusieurs, en famille ou non.
La SARL de famille
C’est une solution idéale pour un projet en famille (jusqu’au 2ème degré de parenté). Elle permet d’opter pour l’impôt sur le revenu, ce qui signifie que les bénéfices (en principe nuls grâce à l’amortissement) sont directement imposés entre les mains des associés, en fonction de leur quote-part. La fiscalité LMNP ou LMP s’applique ici, avec une imposition réduite voire nulle pendant au moins 20 ans.
⚠️ Attention : aucune cotisation sociale ne s’applique si le gérant n’est pas majoritaire. Ce point doit être anticipé lors de la constitution.
L’EURL à l’IR
Pour un investisseur seul, l’EURL est l’équivalent mono-personnel de la SARL. Elle fonctionne fiscalement de la même manière, avec déduction comptable de l’amortissement qui neutralise les revenus imposables. En revanche, le gérant est automatiquement affilié en travailleur non salarié (TNS), ce qui implique des cotisations sociales obligatoires, même en l’absence de bénéfice (comptez un minimum d’environ 1 200 € par an).
La SAS ou la SASU
Autre possibilité pour un investisseur seul ou à plusieurs, la SAS (ou SASU si un seul investisseur) permet de loger l’activité dans une société commerciale. Par défaut, elle est à l’impôt sur les sociétés, mais peut choisir l’impôt sur le revenu pendant les 5 premières années. Son président est assimilé salarié : en l’absence de rémunération, aucune cotisation sociale n’est due.
Cette structure est souvent choisie pour sa souplesse de fonctionnement et sa compatibilité avec les projets en solo. Elle permet également de générer des revenus non fiscalisés pendant une vingtaine d’années grâce à l’amortissement comptable (la déduction de l’achat immobilier).
La SCI à l’IS
La SCI peut également héberger une activité de location meublée, à condition d’être soumise à l’impôt sur les sociétés. La SCI à l’IR n’est pas adaptée, sauf si l’activité meublée représente moins de 10 % des revenus locatifs totaux — une exception rare. En SCI à l’IS, l’amortissement s’applique, les loyers sont donc non fiscalisés pendant au moins 20 ans.
Et si je suis seul pour investir en LLI, quel statut préférer ?
Lorsqu’on investit seul en location meublée sous le dispositif LLI, deux options principales sont à envisager : la SASU ou l’EURL à l’IR. Ces deux formes permettent de bénéficier d’une fiscalité optimisée, grâce à l’amortissement du bien qui neutralise l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années.
La SASU, soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés, offre un cadre souple et permet de percevoir des revenus non fiscalisés pendant environ 20 ans, sans générer de cotisations sociales, tant que le président — assimilé salarié — ne se verse pas de rémunération.
L’EURL à l’impôt sur le revenu fonctionne sur le même principe en matière de fiscalité, mais avec une spécificité sociale importante : son gérant est travailleur non salarié (TNS). Cela implique des cotisations sociales obligatoires, calculées sur le résultat, avec un forfait minimum d’environ 1 200 € par an, même en l’absence de bénéfice.
ℹ️ Cette contrainte peut toutefois être neutralisée si l’investisseur est déjà affilié au régime TNS par ailleurs (artisan, commerçant, profession libérale…), auquel cas aucun forfait supplémentaire ne s’applique.
En résumé : quelle structure juridique selon votre situation ?
| Forme de location | Société | Nombre d’associés | Fiscalité | Cotisations sociales |
| Location vide | SCI à l’IR | Minimum 2 | Impôt sur le revenu | Non |
| Location vide | SCI à l’IS | Minimum 2 | Impôt sur les sociétés | Non |
| Location meublée | SARL de famille | En famille (≥2) | Impôt sur le revenu | Non (si gérant non majoritaire) |
| Location meublée | EURL à l’IR | Seul | Impôt sur le revenu | Oui (TNS) |
| Location meublée | SASU | Seul | Impôt sur les sociétés | Non (si pas de rémunération) |
| Location meublée | SCI à l’IS | Minimum 2 | Impôt sur les sociétés | Non |
Pourquoi se faire accompagner par Amarris Immo pour votre LLI ?
Créer une société pour héberger un bien LLI implique des choix techniques et fiscaux structurants. Chez Amarris Immo, nous vous accompagnons lors de chaque étape :
- étude du montage le plus adapté (SCI, SARL, EURL…) ;
- rédaction des statuts ;
- immatriculation (prise en charge possible) ;
- suivi jusqu’à l’acte de vente et démarrage de l’activité ;
- bilan comptable et aide à la déclaration des revenus locatifs.
Nos juristes et comptables spécialisés en fiscalité immobilière sont là pour vous guider et vous aider à faire les bons choix. Un atout clé pour investir en LLI en toute sérénité ! Discutons de votre projet lors d’un premier échange.
Les questions que vous vous posez avant d'investir en LLI
Qu'est-ce que le logement locatif intermédiaire (définition) ?
Concrètement, investir dans un bien en LLI signifie :
- Louer un logement neuf ou réhabilité, vide ou meublé, en tant que résidence principale du locataire ;
- Respecter des plafonds de loyers et les plafonds de ressources des candidats locataires ;
- En s’engageant à louer pendant 20 ans (avec la possibilité de revendre le bien ou les parts de la société avant la fin de l’engagement).
En contrepartie, l’acquéreur bénéficie de plusieurs avantages fiscaux :
- TVA réduite à 10 % sur l’acquisition ;
- Exonération de taxe foncière pendant 20 ans ;
- Loyers exonérés de TVA.
Plafonds de loyers et de ressources LLI : à combien s'élèvent-ils en 2025 ?
Les plafonds de loyers LLI varient selon la zone géographique en 2025. Pour la zone A bis, le montant maximal s’établit à 18,89 €/m². La zone A applique un plafond de 14,49 €/m², tandis que la zone B1 limite les loyers à 11,68 €/m².
Ces montants garantissent des logements accessibles aux jeunes actifs et classes moyennes. Un exemple concret : pour un appartement de 50m² en zone A, le loyer mensuel ne dépassera pas 724,50 €.
Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources spécifiques. Pour une personne seule en zone A bis, le revenu fiscal de référence ne doit pas excéder 43 475 €. Ces seuils montent à 65 075 € pour un couple avec un enfant, assurant l’accès au logement aux familles dans les grandes agglomérations.
Quelles conditions pour acheter un logement locatif intermédiaire ?
Depuis 2024, les investisseurs particuliers peuvent accéder au dispositif LLI via une personne morale. Cette ouverture marque un tournant majeur pour ce programme auparavant réservé aux bailleurs institutionnels et compagnies d’assurance.
L’acquisition doit obligatoirement se faire par l’intermédiaire d’une structure juridique comme une SCI ou une SARL familiale. Le bien immobilier doit être neuf, en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) et respecter les normes RE2020.
Pour bénéficier des avantages fiscaux, l’achat doit s’effectuer dans les quartiers prioritaires définis par l’État : territoires de réindustrialisation, grandes opérations d’urbanisme ou secteurs en revitalisation.
