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Travaux en copropriété : est-on libre de faire comme on veut ?

2 mn
Article mis à jour le 7 juillet 2022
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La différence entre un logement en copropriété et un logement individuel réside dans la liberté qui vous est offerte. Si vous souhaitez réaliser des travaux dans votre appartement, vous devez vous soumettre aux règles de la copropriété. Faisons le point sur vos droits en la matière pour moderniser votre location meublée.

Les raisons d’effectuer des travaux dans votre appartement

Un investissement locatif s’entretient, et ce pour trois raisons importantes.

  • D’une part, l’entretien de votre appartement lui assure une plus grande pérennité. C’est le cas par exemple d’une meilleure isolation pour éviter l’humidité et la dégradation de votre bien locatif.
  • D’autre part, faire des travaux permet de rendre votre bien plus attractif. Casser une cloison pour rendre votre location meublée plus fonctionnelle, refaire les peintures, les sols, tout ceci permet de vous démarquer de la concurrence pour limiter le risque de vacance locative. De plus, un bien offrant de meilleures prestations pourra être loué plus cher, ce qui permet d’augmenter vos revenus locatifs et donc de réduire votre effort financier chaque mois.
  • N’oubliez pas que réaliser des travaux vous permet aussi d’augmenter vos charges, et donc de réduire votre imposition, voire de la supprimer en créant un déficit foncier. Quels travaux en copropriété sont-ils déductibles des impôts ? Il s’agit des travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien. Il peut s’agir d’un changement de système de chauffage, du remplacement des fenêtres, d’un changement de ballon d’eau chaude, etc. En meublé, tout travaux engagés d’un montant supérieur à 500 € pourra donner lieu à amortissement, donc contribuera à réduire l’imposition de vos recettes locatives.

En clair, vous avez tout à gagner à faire des travaux. Toutefois, vous n’avez pas toute latitude en la matière.

Travaux dans un appartement en copropriété : dois-je demander une autorisation ?

Lorsque vous décidez de faire des travaux dans les parties privatives, à savoir dans votre appartement, vous n’avez pas besoin d’autorisation de la copropriété dès lors que ceux-ci n’impactent pas le reste de l’immeuble ou des copropriétaires.

En clair, si vous cassez une cloison entre la cuisine et le salon (si celle-ci n’est pas porteuse), si vous posez une cuisine, si vous refaites les peintures ou posez du parquet, libre à vous d’effectuer vos travaux, ceux-ci ne seront pas visibles de l’extérieur.

En revanche, si vous souhaitez changer vos fenêtres ou installer une pergola sur la terrasse de votre appartement, vous devez obtenir l’accord des autres co-propriétaires et du syndic.

Vous devez rédiger une lettre au syndic de copropriété pour vos travaux affectant les parties communes ou l’extérieur. Cette lettre doit préciser les travaux envisagés de la manière la plus précise possible et demander d’inscrire au prochain ordre du jour votre projet de travaux. Joignez les documents nécessaires (devis, plans des travaux, étude d’un architecte, etc.) afin d’aider les copropriétaires à prendre leur décision.

Quels sont les risques de travaux sans autorisation des copropriétaires ?

Vous avez décidé de vous passer de l’autorisation des copropriétaires pour la résiliation de vos travaux ? Vous avez changé la couleur des volets ou installé un Velux dans les combles ? Ces travaux sont considérés comme illégaux.

Dans ce cas précis, les copropriétaires peuvent saisir le tribunal pour demander la remise en état du logement, les frais seront naturellement à votre charge. Notez que ce recours est exerçable durant 10 ans.

Quels sont les horaires pour des travaux dans une copropriété ?

Le Conseil national du bruit a déterminé les horaires durant lesquels vous êtes autorisé à faire des travaux dans votre investissement locatif.

Les règles sont les suivantes :

  • les travaux lourds peuvent être réalisés du lundi au samedi de 7h à 20h ;
  • les travaux moins invasifs seront réalisés aux horaires suivants : du lundi au vendredi de 8h à 12h et de 14h30 à 19h, le samedi entre 9h et 12h puis de 15 à 19h et le dimanche de 10h à 12h.

Veillez à respecter ces horaires afin d’éviter un conflit de voisinage et des plaintes de la part des copropriétaires ou des occupants des appartements voisins.

Peut-on imposer aux locataires des travaux dans la location meublée ?

S’il est nécessaire de demander une autorisation à la copropriété pour faire des travaux dans votre appartement selon la nature de ces travaux, vous devez aussi prendre en compte la présence de vos locataires. Certes, il est préférable de réaliser les travaux durant une période de vacance locative. Toutefois, si vos locataires ne comptent pas quitter de suite votre location meublée, vous pouvez être contraint de faire ces travaux durant leur présence.

Si, durant la location, vous ne pouvez accéder librement à votre appartement, les locataires doivent vous laisser accéder à leur logement si vous avez besoin de faire des travaux. Vous devrez toutefois les prévenir en amont de la nature et de la durée estimée des travaux.

Vous avez le statut de loueur en meublé et avez besoin d’un accompagnement pour optimiser votre fiscalité grâce à vos travaux ?  Prenez RDV avec nos conseillers Amarris Immo.

Article créé le 7 juillet 2022

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