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Investir dans l’immobilier locatif, avec ou sans rénovation ?

2 min mn
Article mis à jour le 7 juillet 2022
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Déterminer le bien immobilier le plus rentable selon son besoin, sa situation, ses attentes… Pas si simple. Que choisir entre deux biens ? L’un, impeccable, aucune rénovation à prévoir, ou l’autre, qui, à vue d’œil, a clairement besoin d’un bon coup de neuf ? Est-ce que le jeu en vaut la chandelle ? Investir avec ou sans rénovation, telle est la question. À Suivre, comparatif des avantages et limites de chaque type d’investissement !

 Article rédigé par notre partenaire immobilier Cédric Berthelon.

Investir dans l’immobilier locatif sans rénovation

Au premier abord, investir dans un bien immobilier neuf, qui ne nécessite donc pas de rénovation, semble plutôt simple. Pourtant, plusieurs mises en garde s’imposent avant de choisir cette méthode d’investissement.

Les grands avantages d’investir sans avoir besoin de rénover

L’investissement locatif sans rénovation présente trois principaux avantages :

  • Une mise en location plus rapide. Le gain de temps est un avantage de premier plan lorsqu’on investit. En effet, l’absence de travaux apporte une plus grande tranquillité d’esprit, et plus de temps pour se pencher sur la prospection des locataires.
  • C’est aussi moins de complications lors de la présentation du dossier auprès des banques, qui possèdent beaucoup plus de facilités pour réaliser des simulations précises.
  • Les économies d’impôts font partie des avantages du neuf, avec la possibilité de bénéficier des avantages liés aux dispositifs de défiscalisation tel que la loi Pinel.
  •  En matière d’écologie, avec les dernières normes en vigueur à respecter, le logement neuf présente très souvent de meilleures performances énergétiques qu’un logement ancien. 

Les inconvénients d’un investissement locatif sans rénovation

travaux rénovation investissement locatifCependant, attention concernant la fiscalité, qui peut, selon le régime fiscal adopté, devenir plus ou moins problématique. Prenons l’exemple de l’achat d’une location nue en nom propre, sans rénovation. Dans ce cas-là précisément, une fois les impôts payés, impossible de créer un déficit foncier.

Et la fiscalité sur les revenus fonciers peut-être très dissuasive, avec un dépassement supérieur à 60% (le taux marginal de l’impôt sur le revenu qui peut atteindre 45% selon le barème progressif, et les charges sociales aux taux de 17,20%). Pour ne pas être lourdement taxé, outre la recherche de dispositifs immobiliers temporaires dits de défiscalisation », il est intéressant de se tourner vers les règles de droit commun des revenus fonciers. Et trouver un bien nécessitant d’importants travaux de rénovation permet de générer un déficit foncier grâce à ces derniers.

Quels avantages à acheter un bien à rénover ?

De nombreux avantages à choisir l’investissement locatif :

  • Un bien aménagé selon vos goûts et qui correspond à vos attentes représente l’un des premiers avantages liés à ce type d’investissement.
  • Également, la possibilité de louer à un prix supérieur voire très supérieur au prix du marché, ou encore, de pouvoir cibler une clientèle à haut pouvoir d’achat.

Concernant l’optimisation de votre fiscalité, s’il s’agit de votre habitation principale, il existe des dispositifs pour le droit au crédit d’impôt. En effet, il est important de s’assurer que la déduction d’impôt s’applique aux travaux envisagés (travaux d’entretien, d’amélioration ou encore de rénovation), sachant que chaque année, les modalités d’attribution, les conditions d’obtention et les plafonds sont réévalués.

Autre avantage, c’est la plus-value possible. Généralement, les prix dans l’ancien sont un peu moins élevés que dans le neuf. Lorsque les travaux ne sont pas trop onéreux, la remise à neuf permet d’envisager une plus-value intéressante à la revente. Mais encore une fois, si vous n’avez aucune connaissance en matière de travaux et d’aménagement, n’hésitez pas à visiter le bien avec un architecte d’intérieur ou maître d’œuvre qui pourra réaliser une estimation rapide de l’enveloppe de travaux à réaliser.

À noter, en choisissant la location meublée, vous allez pouvoir bénéficier des avantages du régime réel. Toutes les charges engagées dans le cadre de l’activité locative peuvent être déduites du montant de loyers à déclarer pour le calcul de votre imposition personnelle. Les travaux réalisés pour la remise à neuf d’un bien acheté dans l’ancien peuvent donc faire l’objet de déductions. C’est donc une dimension importante à prendre en compte au moment d’investir en locatif.

Les inconvénients d’un investissement locatif avec rénovation

Parmi les principaux inconvénients, il convient d’avertir que, même entouré(e) de professionnels aguerris, il est difficile de chiffrer la nature et le montant des travaux. Il faut également prendre en compte qu’il existe toujours des risques qui peuvent survenir et alourdir la note finale. Enfin, en parlant de temps, inutile de vouloir sauter les étapes lorsqu’il s’agit de trouver des professionnels pour mettre la main à la pâte… Qu’il s’agisse de l’architecte d’intérieur, du maître d’œuvre ou des artisans, coordonner l’ensemble du chantier peut s’avérer fastidieux.

Finalement, investir dans un bien immobilier avec ou sans rénovation est à considérer selon l’objectif et les attentes de chacun. La partie travaux peut rebuter quand on n’a très peu de connaissances en la matière. D’autres, au contraire, préfèrent pouvoir « agir » sur leur bien et le transformer à leurs goûts. Qu’il s’agisse d’une opportunité pour améliorer votre fiscalité, ou pour optimiser vos investissements, la décision d’investir est un choix qui doit être évidemment mûrement réfléchi.

A noter, il est tout à fait possible d’étaler certains travaux et de réaliser certains une le bien mis en location. Attention toutefois, en copropriété, il faudra dans ce cas respecter certaines règles pour réaliser des travaux avec un locataire en place.

Si vous en êtes encore à la première étape de définition de votre projet, prenez le temps d’en discuter autour de vous. Dans votre entourage, d’autres ont certainement déjà investi ou l’envisagent, et il est toujours intéressant de croiser les expériences. Quant à vos options fiscales, celles-ci dépendront bien entendu de votre projet d’investissement.

Pour toutes vos interrogations sur votre logement et la déclaration de vos revenus locatifs, contactez notre équipe de conseillers en fiscalité.

 

Article créé le 13 décembre 2021