À l’approche de la retraite, nous constatons à travers nos différents clients, que beaucoup recherchent des moyens de sécuriser leur avenir financier, de maximiser leurs économies pour maintenir un niveau de vie confortable et de générer des revenus complémentaires.
Alors, comment devenir investisseur LMNP à la retraite ?
L’investissement immobilier s’impose rapidement comme une option attrayante, offrant la possibilité de générer un revenu passif stable grâce à la location de biens immobiliers. Pour autant, il ne s’agit pas simplement d’acheter une propriété et de la mettre en location. Cela nécessite une planification minutieuse, une compréhension du marché immobilier, et une évaluation prudente des risques et des avantages.
Découvrez les avantages quantitatifs et qualitatifs qui s’offrent à vous dans le cadre d’un investissement LMNP à la retraite.
- L’assurance de revenus complémentaires stables : l’investissement en LMNP permet de générer des revenus réguliers et stables, grâce aux loyers perçus. Ces revenus peuvent contribuer à compléter la pension de votre retraite, assurant ainsi une certaine sécurité financière si le cash-flow (le revenu net que vous obtenez chaque mois à partir de votre investissement) est optimal.
- Le placement le plus sûr : les biens immobiliers ont tendance à suivre l’inflation, ce qui signifie que les prix des loyers ont tendance à augmenter avec le coût de la vie. Cela assure une certaine protection contre l’érosion de la valeur de l’argent au fil du temps.
- Profiter d’une fiscalité avantageuse avec le LMNP : le statut LMNP offre des avantages fiscaux attractifs : amortissement du bien, frais d’entretien, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, etc. peuvent être déduits, réduisant ainsi le montant imposable ou le rendant quasi nul.
- Transmettre votre patrimoine : vous avez des héritiers et souhaitez leur transmettre de quoi imaginer leurs projets de demain ? Vous pouvez choisir de transmettre de votre vivant ou bien au moment de la succession. Certaines personnes auront aussi pour préoccupation de ne pas avoir à dépendre de leurs enfants en se créant la capacité financière nécessaire au financement d’une éventuelle prise en charge future. Pour les faibles pensions, le coût de l’EHPAD est souvent assez difficile à financer.
Déléguer la gestion du bien à un tiers ou conserver la maîtrise : la gestion de votre bien peut être confiée à un gestionnaire spécialisé. Cela signifie que vous n’avez pas à vous soucier des contraintes de gestion quotidienne (recherche de locataires, gestion des réparations, etc.), ce qui est particulièrement bénéfique pendant la retraite, période où beaucoup préfèrent minimiser les responsabilités administratives et assurer leur tranquillité. A contrario, on remarque des profils qui mettent à profit leur temps disponible pour gérer à 100 % les menus travaux de leur logement ou être acteur d’une copropriété bénévole pour réduire les frais. Tout ceci dépendra de vos envies et du dispositif que vous choisirez : telles que les résidences services (logements gérés type étudiant ou senior) ou location meublée.
En tant qu’investisseur à la retraite, nos clients se posent souvent la question suivante : les pensions de retraite sont-elles comptabilisées dans les revenus d’activité ?
Par exemple, démarrer un projet LMNP/LMP en tant qu’investisseur à la retraite, cela va vous assurer des revenus stables, des avantages fiscaux, une gestion simplifiée, une protection contre l’inflation, la possibilité de constituer un patrimoine transmissible, entre autres. Ces avantages en font une option particulièrement intéressante pour les personnes planifiant leur retraite financière. Car il est toujours éclairant de lire des parcours, des exemples d’investissements, nous vous proposons un portrait inédit d’investisseuse LMNP au régime réel. Claudine s’est lancée dans l’aventure du Logement Meublé Non Professionnel dès le début de sa retraite, en juin 2022, en choisissant le bien idéal selon ses critères pour louer mais aussi en profiter à titre personnel entre deux locations.
Au programme : un échange enthousiasmant, inspirant et qui donne envie de se challenger à l’aube d’une retraite bien méritée !
Portrait d’investisseuse : Claudine (investisseuse et retraitée) LMNP au régime réel
Parlez-nous de votre projet d’investissement locatif LMNP, réalisé à la retraite ?
J’ai stoppé mon activité professionnelle pour entamer une nouvelle aventure : la retraite ! J’avais besoin d’un nouveau projet, d’être stimulée par un challenge orienté vers l’entrepreneuriat. Avec de l’argent en banque et une confiance toute relative envers l’univers bancaire (l’évolution des taux d’emprunt étant complexe), j’avais envie d’acheter un logement locatif cash, sans être tributaire des banques. Je vis et suis propriétaire de ma résidence principale en Ile-de-France mais après quelques recherches dans cette zone, les biens n’étaient pas en phase avec mes envies. La basse qualité des biens proposés m’a fait revoir mon plan concernant la situation géographique de mon futur investissement et je n’étais pas pour un investissement neuf en Pinel.
Alors, où avez-vous investi et depuis quand ?
J’ai commencé à chercher hors secteur parisien, notamment dans le sud de la France. La ville de Nîmes m’a semblée idéale : il s’agit d’une belle ville, avec du cachet, tout cochait pour projeter demain mon bien LMNP. J’ai trouvé un bien tout juste rénové. Une ancienne bâtisse transformée en 8 appartements, 4 en haut et 4 en bas. J’ai ainsi pu payer le bien cash et l’opération s’est faite en deux mois, une rapidité très appréciable pour débuter vite le rendement locatif. J’ai donc investi en juin 2022. Je l’ai mis en location meublée non professionnelle. Ce logement est un studio. J’ai agencé cet appartement pour qu’il soit idéal pour des profils étudiants. Je propose des baux d’une ou deux années, pas plus. Ce bien est aussi pensé pour en profiter à titre personnel. Entre deux locations, je peux effectuer de menus travaux d’embellissement, des retouches et profiter de mon bien durant la période d’été (suspension des locations entre juillet et début septembre).
Un retour après ce premier investissement locatif ?
Je suis ravie ! En 3h de train je suis sur place, c’est parfait pour gérer la distance géographique sans stress.
Je tenais à proposer un bien tel que j’aurais aimé qu’on me le propose/sécurisé, avec du mobilier et des équipements de qualité et surtout une disponibilité de la part du propriétaire. J’ai fait de l’investissement locatif pour entamer un nouveau projet et que celui-ci profite à d’autres en accueillant (de manière qualitative) des locataires. Je tiens énormément à notre syndic bénévole. Nous communiquons beaucoup entre copropriétaires/investisseurs. Nous mettons de l’attention quant à la propreté mais aussi la sécurité. Nous veillons à ce que tous les communs soient accueillants et chaleureux. Je dirais également que le réseau d’entrepreneurs et artisans locaux est primordial. J’ai pris le temps de rencontrer, démarcher et solliciter les artisans du secteur nîmois. Ils sont de véritables alliés pour nos travaux d’immeuble mais aussi pour mon locatif, bien sûr. C’est pour moi essentiel d’avoir des services et prestations de qualité pour mes locataires.
Comment est venu le choix du régime réel ?
Un grand moment de solitude ! J’ai découvert avec beaucoup de plaisir qu’acheter un bien que l’on va louer se gère comme une entreprise. Je ne savais pas tout cela lors de mon achat !
Mais l’enthousiasme a fait place à un léger stress : comment vais-je déclarer mes loyers perçus, à quel moment passe-t-on LMP ? Comment ça se passe de manière fiscale ? Je suis allée sur le site des impôts et j’étais perdue, c’était incompréhensible pour moi. TVA, cotisations, abattement, charges sociales, la loi en vigueur pour les locations… Un vrai sport !
J’avais une foule de documents qui me perdaient… J’ai donc appelé mon amie qui était cliente chez Amarris Immo pour lui poser mes premières questions : comment fonctionnes-tu avec ton prestataire ? Quelle est la marche à suivre ? Gagnes-tu vraiment du temps, toutes les informations sont bien transmises à l’administration fiscale ? Ton impôt a-t-il beaucoup augmenté ?
Et je n’ai pas été déçue en poursuivant par un appel directement auprès des équipes Amarris Immo. Quelles que soit les personnes que j’ai eues, tout le monde est à l’écoute, des interlocuteurs vraiment agréables. J’ai également profité d’un accompagnement en ligne pour bien m’approprier le logiciel de comptabilité LMNP Amarris, un outil dont je bénéficie dans le cadre de ma souscription à l’offre SOLO… Un soulagement, je dois le dire !
Le but pour moi avec une telle solution clé en main c’est d’être autonome mais d’avoir l’appui et le conseil des fonctions support lorsque je rencontre des bugs. Notamment pour l’inscription au centre de gestion agréé (CGA), j’avais besoin d’être accompagnée. Et puis on ne va pas se le cacher, lorsqu’on annonce aux impôts, qu’on est accompagné par un expert-comptable, c’est très apprécié…
Avec Amarris Immo, j’ai un vrai suivi, des gens précieux par leur écoute, par leur patience, et leur rappel rapide. Je suis au fait des lois, des évolutions fiscales, des cotisations…
Pensez-vous investir dans un second bien locatif LMNP prochainement ?
J’ai de nouveaux projets pour fin d’année 2023, début 2024. Le premier concerne ma résidence principale, je souhaite la vendre et quitter Paris. Une fois qu’elle sera vendue, j’aimerais acheter sur Nîmes ou en Normandie.
L’autre projet concerne la suite de mes investissements locatifs. J’aimerais tester une autre ville, en fonction du bien que je trouve. Mon objectif est surtout de me focaliser sur des régions que j’apprécie, dans lequel je peux venir faire du tourisme, y passer des vacances. L’idée d’un nouvel achat LMNP me stimule énormément !
Que diriez-vous à des investisseurs LMNP à la retraite, qui doutent encore entre réel et micro-BIC ?
Pour moi c’est de l’entrepreneuriat immobilier et quand on démarre on a besoin d’avis d’experts !
Pour être très honnête, sans Amarris, j’aurais fait n’importe quoi avec les impôts les déclarations de loyers, la taxe foncière…
Je démarrais de zéro et j’avais besoin d’être accompagnée pour éviter toute erreur importante.
Le régime réel et le régime micro-BIC m’ont été expliqués avec beaucoup de précisions et c’est très sereinement que j’ai opté pour le régime réel, bien plus avantageux fiscalement, notamment grâce à l’amortissement et la déduction de l’ensemble des charges liées au bien mis en location. C’est un dispositif bien plus avantageux pour les investisseurs et pourtant encore trop peu connu…
Merci à Claudine pour son temps et son retour d’expérience. Enthousiasme partagé !
Devenir investisseur LMNP à la retraite c’est :
- Prendre le temps de visiter un bien qui correspond à la fonction que l’on a envie de lui donner demain pour des locataires, mais aussi à titre personnel (y séjourner de manière périodique ou non).
- Ouvrir les possibilités sur des secteurs géographiquement éloignés et pour lesquels vous avez une affinité et un potentiel de location fort (comme Claudine avec un studio nîmois, 18ème plus grande ville de France).
- Attention à votre capacité d’autofinancement, surtout après 40 ans (5,5% seulement des crédits octroyés aux acquéreurs de 55 à 65 ans s’étalent sur une durée de plus de 20 ans, selon une étude de l’observatoire du crédit logement au 3e trimestre 2022)
- S’autoriser à prendre le temps de la gestion de la copropriété avec les autres copropriétaires ou au contraire, tout déléguer à un syndic. À vous d’estimer votre préférence : bénéficier d’un prestataire ou maîtriser cette partie.
- Risquer de développer une nouvelle passion !
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