La SCI est un option pertinente pour gérer un ou plusieurs biens destinés à la location lorsqu’on souhaite investir à plusieurs. Ce montage juridique peut être vraiment intéressant, sous réserve de valider vos motivations et de connaitre ses particularités. D’ailleurs, si vous déclarez louer vos biens nus (foncier), le cumul micro-foncier et SCI n’est pas toujours possible. Explications.
Le micro-foncier, si vous déclarez moins de 15 000 € de revenus locatifs
Lorsque vous gérez un bien locatif en nu, vous avez deux possibilités pour déclarer vos revenus :
- le régime réel,
- le régime micro-foncier en-dessous de 15 000 € de revenus locatifs annuels
Cette seconde option vous permet de bénéficier d’une imposition simplifiée. Le montant de vos charges est forfaitaire et celles-ci ne sont donc pas déduites pour leur valeur réelle.
Un abattement de 30 % est appliqué sur le total de revenus fonciers. Le montant restant (70 % donc) est soumis à l’impôt revenu (IR), selon la tranche marginale d’IR dont vous relevez.
Cette imposition n’est pas toujours la plus avantageuse, vous pouvez donc bien entendu choisir de rester au « réel ».
Attention, certains biens sont exclus du régime micro-foncier, c’est le cas si vous êtes propriétaire de :
- monuments historiques,
- logements neufs bénéficiant d’une déduction au titre des amortissements « Robien », « Besson » ou « Périssol »,
- logements pour lesquels vous bénéficiez de déductions spécifiques prévues dans les cadre de régimes d’investissement locatif,
- parts de sociétés de personnes non transparentes (SCI à l’Impôt sur le revenu et SCPI notamment) donnant en location des immeubles nus lorsque :
- vous n’êtes pas propriétaire d’un immeuble loué nu,
- l’immeuble donné en location par la société correspond aux critères d’exclusion précités,
- parts de FPI si vous n’êtes pas propriétaire d’un immeuble loué nu,
- parts de SCPI faisant l’objet d’une déduction au titre de l’amortissement « Robien ».
Pour rappel avant d’analyser le cumul micro-foncier et SCI plus en détail, lorsque l’on parle de micro-foncier, il n’est pas question de micro-foncier meublé. Le régime du micro-foncier est en effet réservé à la location nue et si vous louez un logement meublé le régime du micro est celui du micro-bic meublé (c’est assez confusant, on le sait bien).
Alors, si l’on veut bénéficier du micro-foncier, est-il possible de bénéficier du micro-foncier lorsque l’on détient son ou ses biens en SCI ? On l’a vu dans la liste des exclusions du régime micro-foncier, pour le propriétaire de parts de SCI, l’accès au micro-foncier est soumis à conditions…
Oui, avec d’autres bien gérés en nom propre
En clair, d’après les textes, cela dépend d’abord du régime d’imposition de votre SCI :
1. A l’impôt sur les sociétés (IS)
Le cumul micro-foncier et SCI à L’IS est impossible.
Attention, l’option pour l’IS en SCI peut être irrévocable. SI vous l’envisagez, prenez le temps d’analyser votre situation patrimoniale et fiscale « au global ». Dans ce cas, le concours d’un conseiller en gestion de patrimoine est souvent pertinent.
2. A l’impôt sur le revenu (IR)
Vous pouvez bien bénéficier du micro-foncier en SCI à condition de posséder d’autres biens locatifs déclarés au régime du micro-foncier en nom propre et sous réserve, bien entendu, de respecter le plafonds de 15 000 € de revenus fonciers.
Donc si vous déclarez tous vos revenus fonciers via la SCI, l’option du régime micro-foncier ne sera pas compatible.
Pas de micro-foncier possible en SCI, est-ce pénalisant ?
Nous en parlions en début d’article, cette option fiscale n’est pas toujours la plus avantageuse, mais dans certains cas elle reste préférable. Par exemple, cette option présente tout son intérêt si vous n’avez pas de charges déductibles et pas d’intérêts d’emprunt. C’est la cas notamment si vous venez de faire construire une maison neuve. Sans avoir recours à un crédit immobilier, il est fort probable que le régime du micro-foncier avec son abattement de 30 % soit le plus intéressant car vous aurez peu de charges à déduire.
Dans le cas où le régime micro-foncier serait le plus intéressant (vous n’avez pas de déductions conséquentes et l’abattement de 30 % vous permet de n’imposer vos loyers qu’à hauteur de 70 %), l’option de la SCI doit être vraiment bien analysée.
Le sujet des options fiscales n’est d’ailleurs pas la seule question posée par le choix de la SCI, à quelle conditions la location meublée est-elle possible ? Un Pacs est-il suffisant pour constituer ou rejoindre une SCI familiale ?
Si vous avez besoin de faire le point, visionnez notre webconférence : Pourquoi et comment créer une SCI ?
Dans tous les cas, vous avez intérêt à comparer les différentes formules d’investissement pour optimiser l’imposition de vos revenus. Vous hésitez sur les meilleures options à retenir pour optimiser au mieux la gestion de vos revenus locatifs ?
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