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Vérifier la solvabilité du locataire, quels critères observer à la loupe ?

5 mn
Article mis à jour le 27 février 2020
Vérifier la solvabilité du locataire, quels critères observer à la loupe ?
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En tant que propriétaire bailleur, l’un des principaux risques est, bien sûr, les loyers impayés. Comment diminuer ce risque ? Comment éviter les impayés ? Les points pour vérifier la solvabilité de votre locataire.

Comment vérifier la solvabilité du futur locataire ?

Après avoir émis votre annonce, vous allez recevoir les réponses de plusieurs candidats pour la location de votre bien. C’est à ce moment précis qu’il vous faut faire un tri en sélectionnant les candidats qui vous paraissent les plus sérieux et fiables.

Pour rappel, la loi interdit toute discrimination lors du choix du locataire. Dès lors, il est interdit de refuser un candidat en raison de son origine, de son état de santé, de son sexe, de sa domiciliation bancaire, de son âge, de son nom de famille, de sa situation familiale ou encore de sa religion.

Si vous êtes propriétaire bailleur depuis quelques temps, vous avez déjà pu dresser un profil type du candidat idéal. Mais pour sécuriser vos démarches, une vérification s’impose. Quels sont les revenus du candidat ? Quelle est la durée de son contrat de travail ? A-t-il une situation financière stable ?

Même si le candidat paraît être de bonne foi et vous promet d’être assidu concernant le paiement du loyer, cela ne suffit pas pour éviter le risque d’impayé. Pour limiter les risques, il vous faut observer plusieurs critères.

Ses revenus

Pour vérifier la solvabilité du candidat, vous devez lui demander ses justificatifs en fonction de sa situation, la liste des documents autorisés pour la constitution du dossier est limitée (liste de pièces prévues par le décret N°2015-1437 du 5 novembre 2015). Pour justifier des revenus, plusieurs documents peuvent être demandés selon la situation du locataire : les trois derniers bulletins de salaire ou des pièces équivalentes pour les non-salariés (voir la liste des pièces par situation).

En général, les propriétaires bailleurs respectent un ratio : le loyer ne doit pas dépasser 33 % du revenu net du locataire. Si vous décidez de souscrire une assurance loyers impayés, ce seuil de tolérance peut être encore plus restrictif.

En plus des justificatifs liés aux revenus, le locataire en activité doit également justifier sa situation professionnelle (voir la liste des justificatifs autorisés).

La durée de son contrat de travail

CDD ou CDI, l’information est évidemment cruciale.  Selon le type de bail toutefois, le locataire en CDD ne sera pas forcément à écarter tout de suite. Si vous optez pour le bail mobilité mis en place par la loi ELAN, vous pouvez miser sur un public de jeunes professionnels amenés à enchaîner des déplacements importants et nécessitant de trouver un appartement sur de courtes ou moyennes durées. Selon le type de location que vous souhaitez proposer, l’argument de la durée du contrat de travail sera plus ou moins pertinent.

Son ancien logement

La situation financière est bien sûr importante. Mais rien ne vous garantit que le candidat soit un bon payeur. En effet, malgré des ressources stables, le passé du candidat peut s’avérer être un tout autre scénario, de quoi se montrer réticent face à sa demande. Pour vérifier le bon paiement des loyers, vous pouvez demander ses trois dernières quittances de loyer ou attestation de paiement de loyer.

Il est également possible de demander à votre locataire de souscrire à une garantie locative comme locatme ou la garantie visale.

N’hésitez pas non plus à vous informer en contactant le bailleur précédent. Celui-ci sera en mesure de vous dire exactement de quoi il en retourne concernant le paiement des loyers. Bien sûr, le futur locataire n’est pas forcément un ancien locataire (séparation et couple propriétaire, personne hébergée…). La liste des justificatifs diffère donc selon le cas du locataire.

solvabilité locataire

Quels justificatifs pouvez-vous demander ?

Pour vérifier tous ces points, vous pouvez, entre autres, demander les pièces justificatives suivantes (voir ici la liste complète des documents exigibles) :

  • une pièce justificative d’identité en cours de validité,
  • une seule pièce justificative de domicile,
  • un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles,
  • un ou plusieurs documents attestant des ressources.

Malgré tous ces justificatifs, rien ne vous dit que le candidat ne croule pas sous ses dettes. Dès lors, rien ne vous empêche de demander qu’une personne se porte caution en supplément. Attention, depuis la loi BOUTIN – DALLO, cette caution ne peut être cumulée avec une assurance garantissant les loyers impayés sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Faites bien la différence entre la caution simple et la caution solidaire :

  • Avec la caution simple, si le locataire ne peut pas payer son loyer, vous devrez entamer une procédure avant de faire appel à la caution.
  • Avec la caution solidaire, vous pouvez directement vous adresser à la caution, que le locataire soit insolvable ou pas.

Comment se protéger contre les loyers impayés ?

Parce qu’on ne peut pas toujours être à l’abri face au risque d’impayé, vous pouvez couvrir ce risque en souscrivant une assurance ou garantie loyers impayés ou demander à votre locataire de souscrire à une garantie locatme ou garantie visale.

En souscrivant une garantie, vous êtes assuré contre les éventuels impayés et aussi contre les dégradations immobilières (si l’option est présente dans le contrat) causées par le locataire. Selon l’assurance, les frais de contentieux peuvent être également pris en charge. Attention toutefois, ces assurances vous imposent des critères précis à suivre scrupuleusement au moment de choisir votre locataire. Si vous optez pour une telle garantie, prenez le temps de vous approprier les règles imposées. Ce serait dommage de payer l’assurance mais de ne pas être couvert en raison d’un tout petit manquement au protocole !

Article créé le 25 février 2020

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