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Faux dossiers de location : comment les détecter ?

3 mn
Article mis à jour le 24 janvier 2023
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En tant que propriétaire, vous vous devez de recevoir vos locataires dans les meilleurs conditions possibles. Parallèlement, le locataire à le devoir de vous fournir lors de sa candidature, un dossier complet et réel, en cohérence avec ses finances, sa solvabilité et sa situation professionnelle. Et parfois, certains dossiers de location sont faux ! Certains paramètres sont facilement vérifiables pour confirmer la bonne foi de vos candidats à la location et détecter les profils frauduleux…Et on vous dévoile tout juste en dessous !

 « 67 % des locataires falsifient leur dossier de location pour se loger » (Source : BFM).

Un article rédigé par Bruno, fondateur de Monsieur Hugo.

Monsieur Hugo est une plateforme qui permet aux propriétaires de gérer facilement leurs biens en toute sécurité sans perdre de temps. Bruno est aussi l’auteur d’un livre de référence sur le marché « Apprenez à démasquer les faux dossiers de location », largement utilisé par les professionnels de l’immobilier. Dans cet article, il nous explique aujourd’hui comment trouver un locataire sérieux et solvable, la clé pour réussir votre mise en location et sécuriser votre investissement. Après avoir lu ce dossier, vous saurez comment vérifier pas à pas l’ensemble des pièces justificatives en utilisant des outils et des techniques d’experts accessibles à tous 

Faux dossiers de location : les 5 critères à vérifier avant de louer

  1. Identifier une carte d’identité en 3 étapes 
  2. Comment vérifier le justificatif de domicile ? 
  3. Comment vérifier le contrat de travail ? 
  4. Quelles sont les 7 étapes pour vérifier un bulletin de salaire ? 
  5. Comment vérifier à coup sûr l’avis d’imposition ? 

Pourquoi certains candidats falsifient-ils leurs dossiers de location ? 

La demande de logement est supérieure à l’offre dans de nombres grandes villes. Lorsque le marché immobilier est tendu, les bailleurs deviennent naturellement plus exigeants afin d’éviter au maximum les risques d’impayés. Certains locataires cherchent alors à rendre leur dossier le plus attrayant possible pour augmenter leurs chances de trouver un bien immobilier. De plus, beaucoup de bailleurs font appel à une assurance pour loyer impayé, qui exige en moyenne de 2,5 à 3 fois le montant du loyer en revenus. Les locataires dont les revenus sont un peu en-dessous des revenus requis peuvent alors être tentés de présenter un faux dossier. 

Y-a-t-il un risque juridique pour le bailleur ? 

Oui ! La moitié seulement des bailleurs procèdent à des vérifications approfondies au moment de sélectionner un dossier de location. Ceux qui négligent cette étape importante s’exposent à deux risques : 

  • Le risque d’impayé et éventuellement, le coût élevé d’une procédure d’expulsion (plus de 3 000€). 
  • Le risque de se voir refuser l’indemnisation de la compagnie d’assurance si la falsification était détectable. 

Dans un dossier de location, quels sont les éléments à vérifier ? 

La liste des documents est fixée par le décret du 05/11/2015. Suivant le profil et la situation professionnelle du candidat, les pièces justificatives qu’il devra vous fournir ne seront pas les mêmes. Vous pouvez télécharger la checklist détaillée des pièces à demander selon le profil des candidats. 

Attention, le bailleur n’a pas le droit de demander certains documents : 

  • Les informations privées : dossier médical, extrait de casier judiciaire, jugement de divorce etc… 
  • Les documents bancaires : le RIB, une autorisation de prélèvement… 

 Voici la liste des éléments qui doivent être contrôlés : 

1. Les 3 étapes pour vérifier la carte nationale d’identité (CNI) 

  • La date d’expiration : la CNI ne doit pas être périmée. 
  • La police de caractères : il s’agit d’une police spécifique et infalsifiable (comparez avec votre propre CNI !) 
Identifier une fausse carte d’identité
Carte d’identité NON falsifiée
Carte d’identité FALSIFIEE

La bande MRZ contient des informations présentes sur la CNI. Pensez à vérifier que les données concordent. Si le locataire dispose d’un passeport, certaines applications permettent également d’analyser la bande MRZ du passeport. 

Conseil de pro : si vous avez encore un doute sur l’authenticité de la carte, voici un outil très simple et gratuit qui va vous permettre de vérifier la bande MRZ. Vous pouvez saisir les chiffres de la bande MRZ dans cet outil  qui vérifiera la bande. 

2. Comment vérifier le justificatif de domicile ?

Si le locataire fournit une quittance de loyer, vous pouvez vérifier la cohérence entre l’adresse sur la quittance et les informations glanées sur un réseau social comme LinkedIn. Si le candidat est hébergé chez un tiers, chez ses parents par exemple, il faudra obtenir : 

  • La pièce d’identité de l’hébergeur. 
  • Une attestation sur l’honneur déclarant que le candidat est hébergé à cette adresse. 
  • Un justificatif de domicile au nom de l’hébergeur. 

3. Comment vérifier un contrat de travail ?

Sur le contrat de travail figure le nom de la société qui emploie le candidat. Il faut vérifier que la société existe réellement (de nombreux sites Internet d’information sur les entreprises donnent cette information, comme par exemple societe.com). 

ATTENTION : si le candidat ressort comme mandataire de la société, cela veut dire qu’il peut contrôler sa rémunération en se versant le salaire qu’il veut : ainsi les éventuels bulletins de salaire qu’il va vous transmettre auront peu de valeur. Je vous recommande donc de fonder la solvabilité du dossier sur l’avis d’imposition. 

4. Quelles sont les étapes pour vérifier un bulletin de salaire ?

Le bulletin de salaire est un document qui peut être falsifié facilement. Si vous ne connaissez pas les quelques règles de contrôles, vous ne pourrez pas démasquer les fraudeurs. 

Découvrons ensemble les 7 points de contrôle à réaliser sur le bulletin de salaire.

Etape 1 : contrôler les cumuls sur les 3 derniers bulletins de salaire 

Il faut vérifier que le net fiscal cumulé est bien égal au net fiscal du mois précédent ajouté au salaire du mois actuel. En cas d’incohérence, il est possible que le document ait été falsifié. 

Voyons ensemble les chiffres à vérifier sur un exemple de 2 bulletins de salaires (juin et juillet).

   

Etape 2 : contrôler le salaire brut 

Il faut multiplier le salaire brut par 12 et vérifier que cela correspond bien au salaire brut annuel spécifié dans le contrat de travail. 

Attention au revalorisation si ancien contrat ou paiement sur 13 mois ou primes. 

Salaire déclaré Contrat Travail = Salaire brut (feuille de paie) X 12 

Etape 3 : rapport salaire net/ salaire brut 

Il faut vérifier le rapport entre les deux chiffres. En effet, le taux de charges varie en fonction du statut du candidat (cadre, fonctionnaire etc…).  

Voici une synthèse pour vous aider : 

Dans certains cas, le candidat peut toucher des indemnités non soumises aux charges sociales (comme le remboursement des frais de transport, de déjeuner…), auquel cas, il suffit simplement de les rajouter : 

Salaire net = (salaire brut x 0.75) + Indemnités 

S’il y a une incohérence, il faut effectuer des recherches plus poussées pour éliminer le risque de falsification. 

Revenu net imposable, date d’entrée dans l’entreprise, numéro de sécurité sociale, ligne des saisies…

Il reste encore 4 étapes importantes pour contrôler efficacement l’ensemble des pièces justificatives des candidats : retrouvez tout le détail de la procédure de contrôle étape par étape dans le livre en téléchargement gratuit « Apprenez à démasquer les faux dossiers de location ».

5. Comment vérifier à coup sûr l’avis d’imposition ? 

Le dernier document que vous aurez à vérifier est l’avis d’imposition. Ce sont généralement les revenus imposables qui sont falsifiés sur l’avis d’imposition. En effet, un candidat pourra falsifier facilement son avis d’imposition mais ne pourra pas modifier le montant des impôts qu’il doit régler auprès de l’administration fiscale. 

A vous de jouer maintenant, vous avez toutes les cartes entre vos mains pour identifier facilement les vrais dossiers de location.

Merci à Bruno, fondateur de Monsieur Hugo, pour toutes ces informations qui vous permettront d’analyser plus facilement vos futurs dossiers de location.

Article créé le 24 janvier 2023

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