Vous louez un appartement meublé, un studio étudiant ou un logement sur Airbnb ? A ce titre, la réforme de la facturation électronique vous concerne, qu’elle que soit la taille de votre activité.
Depuis quelques années, cette réforme est régulièrement présentée comme une affaire de grandes entreprises. C’est une idée reçue. À partir du 1er septembre 2026, tous les loueurs en meublé — LMNP comme LMP — devront être en mesure de recevoir leurs factures fournisseurs au format électronique, via une plateforme dédiée. Les bailleurs qui sont assujettis à la TVA (en prestations para-hôtelières ou résidences services), auront également une obligation d’émission à compter du 1er septembre 2027. On vous explique tout dans cet article pratique.
ℹ️Bonne nouvelle : dans la grande majorité des cas, se mettre en conformité est plus simple qu’il n’y paraît. Encore faut-il savoir exactement ce qui s’applique à votre situation.
La facturation électronique, c’est quoi exactement ?
Pour tous les acteurs économiques, c’est l’obligation de passer à un format de facture sécurisé ou Facture-X (dans le détail, il y a 3 formats normés : Factur-X / UBL / CII). Fini l’envoi de simple PDF par e-mail !
La communication des factures n’est plus binaire, d’un opérateur A à un opérateur B (A-B), mais tri-partite et transite via une plateforme agréée (PA) choisie par chaque opérateur.
Facturer via une plateforme de facturation électronique
Pour facturer, notre opérateur A dépose donc sa facture sur sa plateforme agréée qui va la transférer à celle de l’opérateur B.
Avec la facturation électronique, on passe donc d’un schéma A-B à A-PA-B. Les plateformes enverront au passage les données de facturation à l’Administration fiscale (DGFIP).
Par exemple, en tant que loueur, lorsque votre plombier vous enverra une facture de réparation, celle-ci transitera par une PA qui va transmettre à l’Administration fiscale des informations comme le montant HT de l’opération, le montant de TVA due, le taux de TVA appliqué, etc.
Mais en tant que loueurs LMNP ou LMP, au 1er septembre 2026, vous serez concerné par cette réforme uniquement pour la partie réception des factures électroniques.
Attention si vous êtes assujettis à la TVA : vos obligations seront plus complexes, puisque vous devrez, à partir de septembre 2027, également être en capacité d’émettre des factures à la fois auprès d’entreprise (e-invoicing) et auprès de particulier (e-reporting). C’est ce que nous allons détailler dans la suite de l’article.
En tant que loueur en résidences de services ou en para-hôtellerie (loueur assujetti à la TVA), vos prochains loyers devront passer par l’établissement d’une facture transmise via une plateforme agréée. Vous ne pourrez plus éditer une facture via un document ou un excel en PDF et l’envoyer par e-mail !
ℹ️ Vous êtes client Amarris Immo ? Pas de panique, vous n’avez rien à faire !
Concrètement, à compter du 1er septembre 2026 :
- vous disposerez d’un accès à une plateforme agréée, conforme aux exigences réglementaires,
- cet accès sera directement accessible depuis votre espace client Amarris Immo,
- aucune démarche technique complémentaire ne sera requise de votre part.
Quelle plateforme agréée pour bien gérer la facturation électronique en LMNP ?
De nombreux acteurs se sont positionnés depuis le lancement de la facturation électronique et le choix de cette plateforme agréée (PA) revient à chaque contribuable concerné.
Toutefois le choix de cette plateforme est important, pour les entreprises, comme pour les bailleurs immobiliers.
Car cette plateforme, c’est l’intermédiaire en charge de la réception de vos factures, elle assure aussi le transfert de vos données et leur conformité fiscale.
Ainsi, lorsque vous avez fait le choix de confier la comptabilité de votre activité meublée (LMNP ou LMP), à un expert-comptable ou à une application de comptabilité dédiée, il est bien plus simple de choisir la plateforme que l’on vous propose.
En effet, ce faisant, vous gagnez en productivité et réactivité !
➡️ Connectée aux logiciels du cabinet, cette PA offre un service 100 % intégré à votre environnement comptable.
➡️ Gestion immédiate de vos factures électroniques, collectées automatiquement par votre comptable pour un traitement sans erreur.
➡️ Conformité fiscale garantie pour la dématérialisation et la sécurisation de vos données.
LMNP et facturation électronique : êtes-vous vraiment concerné ?
La mise en application de cette réforme de la facturation est complexe. Et vos obligations dépendent de la distinction entre assujettis et non-assujettis à la TVA.
Cas 1 : vous louez un meublé classique (habitation, ou en location saisonnière sans services hôteliers)
Dans ce cas, vos opérations sont exonérées :
- Vous n’avez aucune obligation liée à la facturation électronique en émission.
- Mais vous devrez recevoir vos factures fournisseurs sur une plateforme agréée (PA) (= réception e-facture).
Cas 2 : en para-hôtellerie ou résidences services
C’est votre cas lorsque vous proposez des services para-hôteliers et que vous entrez dans le champ d’application de la TVA.
- Au 1er septembre 2026 : vous allez devoir : recevoir des factures électroniques via une PA.
ET :
- Au 1er septembre 2027 : vous devrez pouvoir en émettre lorsque vous éditerez une facture à destination d’une entreprise ou d’un particulier. Et si l’action de départ est la même, le « schéma de facturation électronique variera un peu selon le destinataire de votre facture. Voir notre infographie juste à suivre.
Le calendrier de la réforme : les dates à retenir
Vous l’avez compris, il y a deux échéances clés :
- 1er septembre 2026 : obligation de réception pour tous les bailleurs LMNP ou LMP. Cela veut dire, utiliser une plateforme (PA) pour pouvoir recevoir des factures électroniques.
- 1er septembre 2027 : obligation d’émission. Cela concerne les loueurs assujettis à la TVA, obligation d’émettre des factures au format électronique et de transmettre vos données de facturation et de transaction à l’administration fiscale.
Votre checklist pour être prêt avant septembre 2026
À partir du 1er septembre 2026, vous devrez être en mesure de recevoir les factures de vos fournisseurs — comptable, artisan, assureur, agence immobilière — au format électronique. Pour cela, une seule chose est nécessaire : vous inscrire sur une plateforme agréée (PA).
Vous ne faites pas le choix d’un accompagnement comptable par un expert ou une solution équipée, voici comment ça se passe concrètement, étape par étape :
⚠️Prérequis : n’oubliez pas d’obtenir votre numéro de SIREN. Si ce n’est pas le cas, vous devez dès maintenant immatriculer votre activité.
1. Vous choisissez votre plateforme agréée et vous signez un contrat avec elle. La liste des plateformes officiellement reconnues est disponible sur le site de la DGFiP. Il en existe des gratuites, adaptées à la situation de la majorité des LMNP.
2. La plateforme vous référence dans l’annuaire national de la facturation électronique, accessible via Chorus Pro. Concrètement, votre SIREN est associé à votre adresse de réception sur cet annuaire.
3. Vos fournisseurs consultent automatiquement cet annuaire pour savoir où vous envoyer leurs factures. Vous n’avez rien à faire de votre côté à cette étape.
4. Les factures arrivent directement dans votre espace sur la plateforme. Vous recevez une notification à chaque nouvelle facture disponible.
5. Vous récupérez vos factures depuis votre espace et les transmettez à votre expert-comptable selon la procédure habituelle.
En résumé : une inscription, un paramétrage, et vos factures fournisseurs continuent d’arriver sans interruption — simplement dans un nouveau format.
ℹ️ Ces nouvelles obligations vous semblent complexes ? En choisissant les solutions de comptabilité LMNP Amarris Immo, vous n’avez à vous occuper de rien. Quel que soit le niveau d’accompagnement que vous choisissez, tout est géré pour vous.
#facturation électronique LMNP
FAQ : les questions récurrentes sur la facturation électronique et la gestion des loyers
Réforme de la facturation : quand la facturation électronique devient-elle obligatoire ?
A partir de septembre 2026.
Qui n’est pas concerné par la facturation électronique ?
Tous les bailleurs ne sont pas concernés. Vous échappez à la réforme si vous louez un bien nu (non meublé) sans numéro SIREN, ou si vous n’exercez aucune activité économique au sens de la TVA. Les particuliers sans SIREN, les entreprises étrangères non établies en France et les associations non commerciales sont également exemptés.
En résumé : pas de SIREN, pas d’obligation.
Comment facturer en LMNP ?
En LMNP classique (location meublée sans services hôteliers), vous n’avez pas de facture à émettre envers vos locataires particuliers. Une quittance de loyer suffit.
L’obligation d’émettre en facturation électronique ne concerne que les LMNP en para-hôtellerie (soumis à TVA) ou résidences services.
E-reporting et e-invoicing, qu’est-ce que cela signifie ?
Ces deux termes désignent des obligations distinctes de la réforme. L’e-invoicing correspond à l’émission et la réception de factures électroniques entre opérateurs assujettis à la TVA établis en France. Cette obligation remplace progressivement les factures papier ou les simples PDF envoyés par email.
L’e-reporting concerne quant à lui la transmission automatique des données de facturation à l’administration fiscale. Concrètement, chaque transaction avec des particuliers ou des entreprises étrangères doit être déclarée en temps réel via votre plateforme agréée. Cette mesure vise à améliorer la lutte contre la fraude fiscale en donnant aux autorités une vision immédiate des flux financiers.