La facturation électronique LMNP entre en vigueur le 1er septembre 2026. Cette réforme est régulièrement présentée comme une affaire de grandes entreprises. Mais c’est une idée reçue ! Vous louez un appartement meublé, un studio étudiant ou un logement sur Airbnb ? A ce titre, la réforme de la facturation électronique vous concerne, quelle que soit la taille de votre activité.
À partir de cette date, vous devrez être en mesure de recevoir vos factures fournisseurs au format électronique, via une plateforme dédiée. Les bailleurs assujettis à la TVA, en para-hôtellerie et résidences services, auront également une obligation d’émission à compter du 1er septembre 2027.
ℹ️ Bonne nouvelle : dans la grande majorité des cas, se mettre en conformité est plus simple qu’il n’y paraît. Encore faut-il savoir exactement ce qui s’applique à votre situation.
Test facturation électronique en LMNP : vérifiez vos obligations pour septembre 2026
La facturation électronique, c'est quoi exactement ?
Pour tous les acteurs économiques, c'est l'obligation de passer à un format de facture sécurisé ou Facture-X (dans le détail, il y a 3 formats normés : Factur-X / UBL / CII). Fini l'envoi de simple PDF par e-mail !
La communication des factures n'est plus binaire, d'un opérateur A à un opérateur B (A-B), mais tri-partite et transite via une plateforme agréée (PA) choisie par chaque opérateur.
Facturer via une plateforme de facturation électronique, comment ça se passe ?
Pour facturer, notre opérateur A dépose donc sa facture sur sa plateforme agréée qui va la transférer à celle de l'opérateur B.
Avec la facturation électronique, on passe donc d'un schéma A-B à A-PA-B. Les plateformes enverront au passage les données de facturation à l'Administration fiscale (DGFIP).
Par exemple, en tant que loueur, lorsque votre plombier vous enverra une facture de réparation, celle-ci transitera par une PA qui va transmettre à l'Administration fiscale des informations comme le montant HT de l'opération, le montant de TVA due, le taux de TVA appliqué, etc.
En 2026, les loueurs concernés pour la réception des factures électroniques
En tant que loueurs LMNP ou LMP, au 1er septembre 2026, vous serez concerné par cette réforme uniquement pour la partie réception des factures électroniques.
Attention si vous êtes assujettis à la TVA : vos obligations seront plus complexes, puisque vous devrez, à partir de septembre 2027, également être en capacité d'émettre des factures à la fois auprès d'entreprise (e-invoicing) et auprès de particulier (e-reporting). C'est ce que nous allons détailler dans la suite de l'article.
En tant que loueur en résidences de services ou en para-hôtellerie (loueur assujetti à la TVA), vos prochains loyers devront passer par l’établissement d’une facture transmise via une plateforme agréée. Vous ne pourrez plus éditer une facture via un document ou un excel en PDF et l’envoyer par e-mail !
ℹ️ Vous êtes client Amarris Immo ? Pas de panique, vous n'avez rien à faire !
Concrètement, à compter du 1er septembre 2026 :
- vous disposerez d’un accès à une plateforme agréée, conforme aux exigences réglementaires,
- cet accès sera directement accessible depuis votre espace client Amarris Immo,
- aucune démarche technique complémentaire ne sera requise de votre part.
Actu 20 avril 2026 : alerte de la DGFIP au sujet de la facturation électronique
Si avez déjà votre numéro de Siren, vous avez reçu ce mail envoyé par la DGFIP à tous les opérateurs qui seront concernés par la réforme de la facturation à compter de septembre 2026.
Cette alerte est l'occasion de passer à l'action :
1️⃣Si vous n'avez pas encore de solution comptable compatible, il est temps d'en choisir une.
2️⃣Si vous n'avez pas encore de numéro de Siren et n'avez donc pas reçu cet email, alors vous devez mettre en conformité votre activité locative en vous immatriculant dès maintenant. Voir notre tuto et solutions dédiées.
Quelle plateforme agréée pour bien gérer la facturation électronique en LMNP ?
De nombreux acteurs se sont positionnés depuis le lancement de la facturation électronique et le choix de cette plateforme agréée (PA) revient à chaque contribuable concerné.
Toutefois le choix de cette plateforme est important, pour les entreprises, comme pour les bailleurs immobiliers.
Car cette plateforme, c'est l'intermédiaire en charge de la réception de vos factures, elle assure aussi le transfert de vos données et leur conformité fiscale.
Ainsi, lorsque vous avez fait le choix de confier la comptabilité de votre activité meublée (LMNP ou LMP), à un expert-comptable ou à une application de comptabilité dédiée, il est bien plus simple de choisir la plateforme que l'on vous propose.
En effet, ce faisant, vous gagnez en productivité et réactivité !
➡️ Connectée aux logiciels du cabinet, cette PA offre un service 100 % intégré à votre environnement comptable.
➡️ Gestion immédiate de vos factures électroniques, collectées automatiquement par votre comptable pour un traitement sans erreur.
➡️ Conformité fiscale garantie pour la dématérialisation et la sécurisation de vos données.
LMNP et facturation électronique : êtes-vous vraiment concerné ?
La mise en application de cette réforme de la facturation est complexe. Et vos obligations dépendent de la distinction entre assujettis et non-assujettis à la TVA.
Cas 1 : vous louez un meublé classique (habitation, ou en location saisonnière sans services hôteliers)
Pourquoi être exonéré de TVA ne vous met pas hors jeu !
C'est le point qui perturbe le plus les loueurs en meublé. Voici la distinction à retenir une bonne fois pour toutes :
- Être assujetti à la TVA signifie exercer une activité économique au sens du Code général des impôts. La location meublée en fait partie — même si vous ne facturez pas un seul euro de TVA à votre locataire.
- Être redevable de la TVA ou soumis à la TVA signifie collecter effectivement la TVA et la reverser à l'État. C'est le cas de la para-hôtellerie, pas du LMNP classique.
La réforme de la facturation électronique se déclenche au premier niveau, celui de l'assujettissement, pas au second. Résultat : même si vos loyers sont exonérés de TVA (c'est le cas de la grande majorité des loueurs en meublé), vous restez dans le champ de la réforme pour la réception de vos factures fournisseurs.
En clair : l'exonération de TVA s'applique à vos loyers, pas à votre statut d'opérateur économique.
Dans ce cas, vos opérations sont exonérées :
- Vous n'avez aucune obligation liée à la facturation électronique en émission.
- Mais vous devrez recevoir vos factures fournisseurs sur une plateforme agréée (PA) dès le 1er septembre 2026 ! (= réception e-facture)
Cas 2 : en para-hôtellerie ou résidences services
C'est votre cas lorsque vous proposez des services para-hôteliers et que vous entrez dans le champ d'application de la TVA.
- Au 1er septembre 2026 : vous allez devoir : recevoir des factures électroniques via une PA.
ET :
- Au 1er septembre 2027 : vous devrez pouvoir en émettre lorsque vous éditerez une facture à destination d'une entreprise ou d'un particulier. Et si l'action de départ est la même, le "schéma de facturation électronique variera un peu selon le destinataire de votre facture. Voir notre infographie.
En un coup d'œil : ce qui s'applique à votre situation
| Votre profil d'investisseur | Obligation de réception (sept. 2026) | Obligation d'émission (sept. 2027) |
|---|---|---|
| LMNP classique — location meublée longue durée | ✅ Oui | ❌ Non |
| LMNP — location saisonnière (sans services hôteliers) | ✅ Oui | ❌ Non |
| LMNP — para-hôtellerie (3 services ou plus) | ✅ Oui | ✅ Oui |
| LMNP — résidence services (étudiante, seniors…) | ✅ Oui | ✅ Oui |
| SCI — location nue ou meublée d'habitation | ✅ Oui | ❌ Non |
| SCI — locaux commerciaux avec option TVA | ✅ Oui | ✅ Oui |
| Bailleur particulier — location nue d'habitation, sans SIREN | ❌ Non | ❌ Non |
Les quittances de loyer adressées à vos locataires particuliers ne sont pas des factures au sens de la réforme. Elles ne changent pas de format.
Attention aux idées reçues qui circulent
"Je suis un particulier, donc je ne suis pas concerné."
Faux. Ce n'est pas votre statut civil qui compte, c'est votre activité. Un propriétaire particulier qui loue un appartement meublé, même un seul studio, même à titre occasionnel, exerce une activité économique. Il est à la fois un particulier et un assujetti au sens de la TVA. C'est cette seconde qualité qui l'inscrit dans le champ de la réforme.
"Je n'ai pas de SIREN, donc je suis hors du système."
Ça dépend. Si vous louez un logement vide en nom propre, c'est effectivement le cas et vous n'avez pas l'obligation de détenir un SIREN. En revanche, si vous louez en meublé, vous auriez dû vous immatriculer auprès du guichet unique de l'INPI dans les 15 jours suivant le début de votre activité. C'est obligatoire depuis 2023, quel que soit votre chiffre d'affaires. Environ un loueur en meublé sur trois n'a pas encore régularisé cette situation. Si c'est votre cas, l'urgence n'est pas la facturation électronique : c'est de régulariser votre immatriculation sans attendre.
"Je suis en franchise en base de TVA, donc je suis exempté."
Faux. La franchise en base dispense de collecter la TVA, mais elle ne fait pas sortir du statut d'assujetti. Un loueur en para-hôtellerie dont le chiffre d'affaires reste sous le seuil (85 000 €) bénéficie de cette simplification, mais reste soumis à l'obligation de réception dès septembre 2026, et à l'obligation d'émission dès septembre 2027.
Le calendrier de la réforme : les dates à retenir
Vous l'avez compris, il y a deux échéances clés :
- 1er septembre 2026 : obligation de réception pour tous les bailleurs LMNP ou LMP. Cela veut dire, utiliser une plateforme (PA) pour pouvoir recevoir des factures électroniques.
- 1er septembre 2027 : obligation d'émission. Cela concerne les loueurs assujettis à la TVA, obligation d’émettre des factures au format électronique et de transmettre vos données de facturation et de transaction à l’administration fiscale.
Que risquez-vous concrètement si vous ne vous conformez pas ?
Le risque le plus immédiat n'est pas financier. À partir du 1er septembre 2026, les grandes entreprises et les ETI basculent en émission obligatoire. Concrètement : votre fournisseur d'énergie, votre assureur, votre expert-comptable ne pourront plus vous envoyer leurs factures en PDF par e-mail. Si vous n'avez pas déclaré de plateforme agréée, vous ne les recevez plus — avec des conséquences directes sur votre comptabilité et la déductibilité de vos charges.
Sur le plan des sanctions, la loi de finances 2026 a durci le dispositif codifié à l'article 1737 du CGI :
- 50 € par facture non reçue ou émise au format électronique (contre 15 € initialement), plafonné à 15 000 € par an
- 500 € par manquement d'e-reporting (contre 250 € initialement), même plafond annuel
- Absence de plateforme déclarée : mise en demeure sous 3 mois, puis 500 €, puis 1 000 € par période supplémentaire de 3 mois
Pas de panique ! Les sanctions ne tomberont pas du jour au lendemain. Une mise en demeure vous sera toujours préalablement adressée pour vous permettre de corriger le tir.
Et bonne nouvelle, la mise en conformité prend moins d'une heure.
Votre checklist pour être prêt en septembre 2026
À partir du 1er septembre 2026, vous devrez être en mesure de recevoir les factures de vos fournisseurs : comptable, artisan, assureur, agence immobilière... au format électronique. Pour cela, une seule chose à faire : vous inscrire sur une plateforme agréée (PA).
Vous ne faites pas le choix d’un accompagnement comptable par un expert ou une solution équipée, voici comment ça se passe concrètement, étape par étape :
⚠️Prérequis : n'oubliez pas d'obtenir votre numéro de SIREN. Si ce n'est pas le cas, vous devez dès maintenant immatriculer votre activité.
1. Vous choisissez votre plateforme agréée et vous signez un contrat avec elle. La liste des plateformes officiellement reconnues est disponible sur le site de la DGFiP. Il en existe des gratuites, adaptées à la situation de la majorité des LMNP.
Parmi les solutions disponibles, il en existe des gratuites, notamment le Portail Public de Facturation (PPF), accessible via Chorus Pro, mis en place par l'État. Il permet de recevoir les factures électroniques sans abonnement. C'est une option suffisante si vous avez peu de fournisseurs et que vous gérez votre comptabilité de manière autonome.
Si vous êtes accompagné par un expert-comptable ou un logiciel de comptabilité dédié, optez plutôt pour la plateforme agréée qu'ils vous proposent : les factures arrivent directement dans votre espace comptable, sans manipulation supplémentaire de votre part.
2. La plateforme vous référence dans l'annuaire national de la facturation électronique, accessible via Chorus Pro. Concrètement, votre SIREN est associé à votre adresse de réception sur cet annuaire.
3. Vos fournisseurs consultent automatiquement cet annuaire pour savoir où vous envoyer leurs factures. Vous n'avez rien à faire de votre côté à cette étape.
4. Les factures arrivent directement dans votre espace sur la plateforme. Vous recevez une notification à chaque nouvelle facture disponible.
5. Vous récupérez vos factures depuis votre espace et les transmettez à votre expert-comptable selon la procédure habituelle.
En résumé : une inscription, un paramétrage, et vos factures fournisseurs continuent d'arriver sans interruption, simplement dans un nouveau format.
ℹ️ Ces nouvelles obligations liées à la facturation électronique LMNP vous semblent complexes ? En choisissant les solutions de comptabilité LMNP Amarris Immo, vous n'avez à vous occuper de rien. Quel que soit le niveau d'accompagnement que vous choisissez, tout est géré pour vous.
#facturation électronique LMNP
FAQ : les questions récurrentes sur la facturation électronique et la gestion des loyers
A partir de septembre 2026.
Tout dépend de votre type de location.
Vous louez nu (logement vide, en nom propre, sans SIREN) : vous n'êtes pas concerné par la réforme. Pas d'obligation de désigner une plateforme agréée.
Vous louez en meublé sans SIREN : attention, ce n'est pas parce que vous n'avez pas de SIREN que vous êtes hors du système — c'est parce que vous n'avez pas encore régularisé une obligation qui existe depuis 2023. Tout loueur en meublé doit être immatriculé auprès de l'INPI.
En LMNP classique (location meublée sans services hôteliers), vous n'avez pas de facture à émettre envers vos locataires particuliers. Une quittance de loyer suffit.
L'obligation d'émettre en facturation électronique ne concerne que les LMNP en para-hôtellerie (soumis à TVA) ou résidences services.
Ces deux termes désignent des obligations distinctes de la réforme. L'e-invoicing correspond à l'émission et la réception de factures électroniques entre opérateurs assujettis à la TVA établis en France. Cette obligation remplace progressivement les factures papier ou les simples PDF envoyés par email.
L'e-reporting concerne quant à lui la transmission automatique des données de facturation à l'administration fiscale. Concrètement, chaque transaction avec des particuliers ou des entreprises étrangères doit être déclarée en temps réel via votre plateforme agréée. Cette mesure vise à améliorer la lutte contre la fraude fiscale en donnant aux autorités une vision immédiate des flux financiers.