Location meublée et CFE, devez-vous payer?

Qu’est-ce que la CFE ?

Depuis le 1er janvier 2010, la taxe professionnelle a été remplacée par la Contribution Economique Territoriale (CET) composée de 2 éléments :

• La cotisation foncière des entreprises (CFE) ;
• La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

La CFE est un impôt local. Elle est due dans chaque commune où l’exploitant de location meublée dispose de locaux.

Quant à la CVAE, elle est due uniquement si l’activité de location meublée dégage un chiffre d’affaires annuel hors taxe supérieur à 500 000 €. Ce qui, dans les faits, concerne une minorité de loueurs en meublé.

Je suis loueur en meublé non professionnel, dois-je payer la CFE ?

Par principe, le loueur en meublé, dont les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), est dans la plupart des cas redevable de cette taxe.

Dès lors que le loueur déclare son activité de location meublée et qu’il opte pourle régime du Micro BIC ou le régime réel, il devient en principe redevable de la CFE.

La CFE est imposable au nom de la personne qui fournit la prestation d’hébergement, soit le propriétaire ou le preneur à bail en cas de sous-location à un tiers.

Cependant certains propriétaires échappent à la CFE, notamment les loueurs proposant :

• La location occasionnelle d’une partie de leur habitation personnelle si elle n’a pas vocation à se répéter,
• La location ou sous-location d’une partie de leur habitation principale à un locataire ou sous locataire qui en élit domicile et si la location est consentie à un prix raisonnable,
• La location de leur résidence secondaire si la location est effective quelques semaines par an,
• La location faisant partie d’une habitation personnelle (résidence principale ou secondaire) et classée « meublé de tourisme » (sauf délibération contraire des collectivités locales),
• Et certaines locations dont la municipalité ou la collectivité locale territoriale a délibéré pour une exonération de la CFE des loueurs en meublé.

A noter également, depuis le 1er janvier 2019, les loueurs ayant un loyer annuel inférieur à 5 000 € sont exonérés de CFE.

Toutefois, lorsque le loueur en meublé n’est pas exonéré de CFE, cette taxe est souvent réduite aux cotisations minimum dont le montant est fixé par le conseil municipal.

Comment se calcule la CFE ?

Le taux d’imposition pour le calcul de la CFE est déterminé par délibération du conseil municipal ou par l’Établissement Public de Coopération Intercommunal (EPCI).

La CFE est calculée sur la valeur locative du bien immobilier passible de la taxe foncière. La valeur locative retenue par l’administration fiscale est également définie par chaque commune.

En pratique, comme évoqué ci-dessus, le loueur en meublé est assujetti à la cotisation minimum fixée par la municipalité en fonction des recettes.

Ce montant minimum de cotisation est fixé entre 243 € et 579 € € (année de référence 2025) pour des recettes locatives comprises entre 5 001 € et 10 000 €.

A noter, ce montant varie selon les localités.

Évolution du calcul de la CFE en 2019

Depuis 2019, les redevables réalisant un montant de recettes inférieur ou égal à 5 000 € seront exonérés de la cotisation minimum de CFE.

La CFE est calculée au 1er janvier de l’année et elle est due au titre de l’année concernée. Par conséquent, en cas de création d’activité ou de 1ère mise en location meublée en cours d’année, elle n’est due qu’au titre de l’année suivante.

Cas particulier des résidences de services

Jusqu’à récemment, les propriétaires de lots en résidences de services (résidences étudiantes, seniors, EHPAD, résidences de tourisme) considéraient généralement que la CFE était due par le seul gestionnaire exploitant.

Cette analyse reposait sur l’idée que seul l’exploitant exerçait une activité d’hébergement à titre professionnel, tandis que le propriétaire se bornait à donner son bien à bail commercial, sans participer à l’exploitation.

Mais de la doctrine administrative a évolué fin 2023, et désormais le BOFiP (BOI-IF-CFE-10-20-20-30) précise qu’en cas de convention en cascade (propriétaire → gestionnaire → occupant), l’activité de chaque bailleur est imposable à la CFE.

L’administration cite explicitement les résidences financées par des investisseurs particuliers et gérées par des sociétés spécialisées. Le propriétaire-bailleur devient donc redevable de la CFE, au même titre que l’exploitant.

Une position confirmée officiellement

Une réponse ministérielle publiée au JO Sénat le 19 février 2026, à la suite d’une question du sénateur Christian Klinger rappelle que, conformément à l’article 1447 du CGI : toutes les activités de location ou sous-location d’immeubles, autres que la location nue à usage d’habitation, sont réputées exercées à titre professionnel.

Cette présomption est dite irréfragable : il n’est pas nécessaire de démontrer l’existence d’une organisation ou de moyens matériels. La distinction LMNP / LMP est donc sans incidence en matière de CFE.

En outre, la jurisprudence antérieure rendue sous l’empire de la taxe professionnelle (qui exonérait certains bailleurs en cascade) n’est plus applicable dans le cadre de la CFE.

Conclusion de l’administration : les loueurs de résidences sont redevables

Chaque acteur, dès lors qu’il tire des bénéfices de son modèle économique, est redevable de la fiscalité liée à sa propre activité. La question parlementaire soulevait le risque d’une double imposition pour les mêmes locaux.

La réponse ministérielle apporte une précision essentielle, le bien ne sert qu’une seule fois d’assiette à la CFE.

Le logement entre dans la base d’imposition de celui qui en a la disposition effective.

Dans les résidences de tourisme notamment :

• L’exploitant conserve le contrôle des logements (attribution, rotation, commercialisation).
• Les logements sont donc intégrés dans l’assiette de CFE de l’exploitant.

Dans ce cas :

• Le propriétaire n’est pas imposé sur la valeur locative du logement.
• Mais il demeure redevable de la CFE au titre de son activité de location meublée.

S’il ne dispose d’aucun autre bien affecté à son activité, il sera alors imposé uniquement à la cotisation minimum.

Lorsque le propriétaire-bailleur n’a pas la disposition du bien au sens fiscal :

• Il n’est pas imposé sur la valeur locative.
• Il peut néanmoins être redevable de la cotisation minimum de CFE (article 1647 D CGI).

Cette cotisation est déterminée :

• En fonction du chiffre d’affaires de référence,
• Selon un barème voté par la commune.

Mais une exonération possible en cas de CA < 5 000 €

⚠️ Exception importante : Lorsque le chiffre d’affaires annuel de location meublée est inférieur à 5 000 €, le bailleur bénéficie d’une exonération de CFE.

Toutefois, si cette charge est dûe (recettes > 5 000 €) peut être récupérée auprès du locataire-exploitant, à condition que cette faculté soit expressément prévue dans le bail commercial. Les nouveaux baux négociés depuis cette évolution intègrent généralement cette clause. Pour les baux plus anciens,  en l’absence de clause explicite, la CFE demeure à la charge du bailleur.

Quand dois-je payer la CFE ?

Le loueur en meublé redevable de la CFE reçoit un avis d’imposition et doit s’acquitter de cette taxe avant le 15 décembre de chaque année.

Son paiement doit obligatoirement être effectué de façon dématérialisée soit par :

• télérèglement via le compte fiscal en ligne ;
• prélèvement mensuel ou à l’échéance.

CFE LMNP ou LMP : même en la payant, vous êtes gagnants La CFE est une charge déductible au même titre que la taxe foncière, l’assurance et les charges de copropriété …

Alors même si cette taxe peut interroger certains investisseurs, elle ne remettra pas en cause l’intérêt pour la location meublée au regard du gain fiscal économisé par ailleurs.

Besoin d’un conseil ?

Vous êtes loueur meublée non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP) et vous avez reçu un avis de paiement de la CFE ? Si vous avez le moindre doute concernant l’assujettissement et le règlement de cette taxe, n’hésitez pas à solliciter un rendez-vous conseil avec l’un de nos conseillers fiscaux.