La récupération de la TVA sur le prix d’acquisition est l’un des principaux avantages fiscaux liés au statut de loueur en meublé. Et ce, dès l’acte de vente signé et acquitté. Dans la plupart des cas, vous pouvez ainsi récupérer jusqu’à 20 % du prix d’achat. L’opération est très avantageuse, mais vous vous en doutez bien, un tel cadeau fiscal n’est pas sans contrepartie. Pour récupérer la TVA sur l’acquisition d’un bien destiné à la location meublée, les conditions sont strictes.
🚨ACTUALITE : fin 2025, la récupération de la TVA en location meublée a enregistré des évolutions majeures. Enjeux et impacts détaillés dans la suite de l’article.
Comment récupérer la TVA sur votre achat immobilier ?
Dans les faits, en location meublée, vous êtes par principe exonéré* de plein droit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Très concrètement, cela signifie que la TVA que vous supportez sur votre investissement (en tant que personne physique ou morale) n’est pas récupérable. Il en va de même pour les dépenses entraînées par la gestion de votre location meublée.
Alors quand serez-vous assujetti à la TVA en tant que loueur en meublé ?
Les bailleurs immobiliers sont assujettis à TVA lorsqu’ils proposent une location meublée en para-hôtellerie.
La récupération de la TVA en LMNP, quelles sont les conditions ?
Sont concernés, les biens immobiliers achetés :
- Neufs, c’est-à-dire dans des immeubles en cours de construction ou construits depuis moins de cinq ans et n’ayant encore jamais eu de propriétaire.
- Par l’intermédiaire d’une société exploitante en signant un bail commercial d’au moins neuf ans (vous réglez vous-même le montant de TVA que vous récupérerez ensuite).
- Dans des résidences de services (résidence de tourismes et villages vacances classés, logements étudiants, EPHAD, résidences séniors et résidences affaires).
Quel que soit le choix que vous faites, vous devez être le premier propriétaire du logement.
Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux liés à la location meublée, la loi prévoit qu’au moins trois des services para-hôteliers suivants doivent être proposés au sein de la résidence :
- accueil de la clientèle (même non personnalisé),
- fourniture de linge de maison,
- nettoyage régulier des locaux ou service de petit-déjeuner.
En revanche, si un propriétaire sous-traite les services hôteliers, il ne pratique plus d’activité hôtelière et reste donc exonéré de la taxe sur la valeur ajoutée.
ℹ️A noter, récupérer la TVA sur l’acquisition du bien implique également qu’il faudra la récupérer sur les loyers et la reverser.
Aurélie Templé, spécialiste de la fiscalité immobilière et directrice générale d’Amarris Immo précise dans quels cas il est possible de récupérer la TVA sur votre investissement locatif :
Attention, la TVA en LMNP évolue en 2025 pour les meublés de tourisme !
Le Conseil d’État a profondément modifié l’analyse fiscale des locations de courte durée en supprimant certains commentaires du BOFiP qui assimilaient automatiquement ces activités à de la para-hôtellerie soumise à TVA.
Ce qui change :
Avant cette décision, un loueur proposant au moins 3 des 4 services suivants pour des séjours de moins de 6 nuits était automatiquement considéré comme para-hôteliers :
- accueil (même non personnalisé),
- petit-déjeuner,
- fourniture du linge,
- ménage.
Désormais, le ménage et le linge fournis avant l’arrivée ne suffisent plus, à eux seuls, à caractériser une activité para-hôtelière.
L’analyse dépend du contexte réel, du niveau de service proposé et des pratiques effectives du loueur.
Position du Conseil d’État pour les séjours courts (moins d’une semaine) :
- le ménage avant l’arrivée peut être pris en compte, mais pas automatiquement ;
- la fourniture du linge en début de séjour peut suffire, là encore sans automaticité.
➡️ L’administration doit apprécier si le loueur cherche réellement à offrir un service hôtelier.
Dans ce cas, si vous ne souhaitez pas être assujetti à TVA :
Il convient d’éviter de proposer 3 des 4 services para-hôteliers cités plus haut.
| A éviter : | Bonnes pratiques recommandées : |
| – pas de petit-déjeuner, – pas de ménage ni de linge pendant le séjour, – pas d’accueil ou de réception physique. | – boîte à clés, – autonomie totale du client, – absence de personnel ou d’accueil « si besoin ». |
A noter : même en cas de qualification para-hôtelière, la TVA n’est pas due tant que le chiffre d’affaires reste sous :
- 85 000 € (seuil normal),
- 93 500 € (seuil majoré).
En cas de dépassement :
- de 93 500 € → TVA dès le mois du dépassement ;
- de 85 000 € deux années de suite → TVA au 1er janvier suivant.
ℹ️La baisse à 25 000 € prévue en 2025 a été supprimée (loi du 3 novembre 2025).
En cas de difficultés, Amarris Immo vous apporte son expertise dans le domaine pour vous faciliter la tâche.
Les implications : suivi et déclaration de TVA
La récupération de la TVA suppose en contrepartie que vous collectiez et déclariez régulièrement les montants de TVA collectés et à reverser.
1. TVA sur les loyers
Vous devez vous acquitter de la TVA sur les loyers perçus et fournir les documents nécessaires (acte notarié, bail commercial…) ou encore vous engager à conserver votre logement pendant au moins 20 ans.
2. Déclaration de TVA
Le régime fiscal applicable est le facteur déterminant dont dépendent les modalités de déclaration de la TVA. Pour exemple, si vous possédez une activité de location imposée sous le régime réel simplifié, le propriétaire doit compléter une déclaration une fois par an dans laquelle il peut y inscrire la TVA collectée et la TVA déductible.
Le montant de la TVA sur une LMNP est reporté sur l’imprimé 3517 qui représente le formulaire de référence pour la déclaration de la TVA en loueur meublé non professionnel. Si vous êtes soumis au régime simplifié d’imposition des bénéfices, une déclaration annuelle de la taxe sur la valeur ajoutée, appelée CA12, doit être réalisée avant le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai N+1. Vous devez également télétransmettre les formulaires d’acomptes provisionnels (n° 3514) comme suit :
- juillet : 55 % de la TVA due au titre de l’exercice précédent,
- décembre : 40 % de la TVA due au titre de l’exercice précédent.
Le propriétaire doit tenir une comptabilité régulière simplifiée pour procéder au calcul de la TVA sur une LMNP. Quand les bénéfices sont imposés au régime réel normal, la TVA doit être déclarée et payée tous les mois directement.
| La récupération de la TVA sur le prix d’acquisition d’un bien destiné à la location meublée peut commencer : | Sur présentation des documents suivants : |
|---|---|
| Dès l’acte de vente signé et payé : les délais de remboursement varient de trois semaines à six mois en fonction des centres des impôts. | Attestation d’achat (acte notarié) comprenant les montants HT-TVA et TTCCopie du bail commercial de location meubléeDécompte notaire avec TVA |
| Ou au fil des paiements dans le cadre d’une acquisition en cours de construction (VEFA) : les demandes de remboursement de TVA s’effectuent dans ce cas avant le 16 du mois qui suit la fin de chaque semestre. |
3. Engagement et remboursement TVA en cas de revente
Dans le cas où vous procédez à la vente de votre bien immobilier avant la 20e année d’acquisition, vous devez rembourser la TVA récupérée au prorata. La récupération de la TVA est également admise pour l’achat d’un mobil-home dans une résidence de service.
Si le loueur meublé non professionnel respecte ces conditions, il peut récupérer progressivement le montant de la TVA de 20 % appliqué sur l’acquisition de l’immeuble et du mobilier. Il n’est pas possible de bénéficier de la récupération de la TVA sur l’achat d’un bien immobilier ancien.
Comment déclarer la TVA en LMNP ?
Le régime fiscal applicable est le facteur déterminant dont dépendent les modalités de déclaration de la TVA.
Exemple : une location meublée avec la TVA au régime réel simplifié
Dans ce cas, en tant que propriétaire vous devez compléter une déclaration une fois par an où vous y inscrirez la TVA :
- collectée (sur vos loyers par exemple),
- et la TVA déductible de vos dépenses engagées dans le cadre de votre activité de location.
Le montant de la TVA sur une LMNP est reporté sur l’imprimé 3517 qui représente le formulaire de référence pour la déclaration de la TVA en loueur meublé non professionnel. Si vous êtes soumis au régime simplifié d’imposition des bénéfices, une déclaration annuelle de la taxe sur la valeur ajoutée, appelée CA12, doit être réalisée avant le 2e jour ouvré qui suit le 1er mai N+1. Vous devez également télétransmettre les formulaires d’acomptes provisionnels (n° 3514) comme suit :
- juillet : 55 % de la TVA due au titre de l’exercice précédent,
- décembre : 40 % de la TVA due au titre de l’exercice précédent.
Le propriétaire doit tenir une comptabilité régulière simplifiée pour procéder au calcul de la TVA sur une LMNP. Quand les bénéfices sont imposés au régime réel normal, la TVA doit être déclarée et payée tous les mois directement.
| La récupération de la TVA sur le prix d’acquisition d’un bien destiné à la location meublée peut commencer : | Sur présentation des documents suivants : |
|---|---|
| Dès l’acte de vente signé et payé : les délais de remboursement varient de trois semaines à six mois en fonction des centres des impôts. | Attestation d’achat (acte notarié) comprenant les montants HT-TVA et TTCCopie du bail commercial de location meubléeDécompte notaire avec TVA |
| Ou au fil des paiements dans le cadre d’une acquisition en cours de construction (VEFA) : les demandes de remboursement de TVA s’effectuent dans ce cas avant le 16 du mois qui suit la fin de chaque semestre. |
Le conseil de nos experts pour vous aider à récupérer la TVA sur votre bien immobilier
Vous l’avez compris, la récupération de la TVA en LMNP implique de respecter un formalisme important et de respecter un timing précis. Cela suppose de savoir s’y retrouver en comptabilité et même au-delà, d’avoir de véritable compétences comptables.
La récupération de la TVA sur votre investissement est une option fiscale à souscrire auprès des impôts et du guichet unique. En effet, par défaut le loueur en meublé exerce en franchise en base de TVA et ne peut la récupérer. Cela suppose de réaliser les formalités d’option à temps. Vous vous interrogez également sur les obligations liées à la location meublée ? Nos experts comptables sont là pour vous conseiller et réaliser pour vous toutes les formalités nécessaires au remboursement de la TVA payée à l’acquisition.
Le conseil de nos conseillers en fiscalité immobilière : « Lors de l’acquisition, le respect des étapes administratives conditionne la bonne récupération de la TVA. Lorsque vous investissez en résidences gérées, le gestionnaire peut parfois vous mettre en relation avec un cabinet comptable. Assurez-vous qu’il s’agit bien d’un expert-comptable spécialiste de la comptabilité LMNP. C’est une spécialité que ne choisissent pas tous les cabinets et qui suppose un suivi très régulier compte tenu des nombreuses actualisations réglementaires propres à l’immobilier. Consultez nos conseillers si vous avez le moindre doute au sujet de la gestion et les obligations comptables à suivre pour votre investissement LMNP. »
* Code général des impôts ( article 261 D-4° ).
#RécupérationTVA
FAQ sur la récupération de la TVA
LMNP : TVA ou pas ?
Comme indiqué dans l’article, la question de l’assujettissement dépend entièrement de votre type d’investissement et de vos choix fiscaux. Par défaut, votre activité de loueur meublé bénéficie d’une exonération automatique de TVA pour les locations à usage d’habitation classiques.
Vous serez automatiquement assujetti si vous investissez dans une résidence de services proposant des prestations para-hôtelières. Dans ce cas, la collecte de TVA sur vos revenus locatifs devient obligatoire, mais vous ouvrez droit au remboursement de la taxe payée à l’acquisition.
Voir également notre article dédié à la TVA en LMNP toutes les spécificités de la franchise en base de TVA appliquée par défaut.
Quelles sont les conditions pour récupérer la TVA en LMNP ?
L’investisseur doit d’abord acquérir un bien immobilier neuf auprès d’un promoteur ou constructeur professionnel. C’est ce que nous vous indiquions plus haut dans l’article : les biens anciens ou les transactions entre particuliers ne donnent aucun droit au remboursement de la taxe.
Le numéro de TVA constitue un prérequis indispensable, obtenu lors de votre immatriculation sur le site de l’INPI. Cette formalité administrative permet d’identifier votre activité auprès de l’administration fiscale et de justifier votre demande de récupération.
L’engagement de conservation représente la condition la plus contraignante : conserver le logement pendant 20 années complètes. Une vente anticipée entraîne le remboursement d’une partie de la TVA au prorata des années restantes. Par exemple, une cession après 10 ans d’exploitation nécessite de restituer 50% du montant initialement récupéré au Trésor Public.
Quelle récupération de TVA en cas de location meublée professionnelle ?
Le statut qui s’applique à vous en tant que loueur : non-professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) n’a pas d’impact sur la récupération de la TVA. Pour en bénéficier, vous devez vous assurer de respecter les conditions listées en début d’article lors de votre achat : logement neuf, acquisition via l’intermédiaire d’une société exploitante (avec bail commercial) ou en résidences services.
Quid de la récupération de la TVA en VEFA ?
Attention ! Lors d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : les demandes de remboursement de TVA s’effectuent dans ce cas avant le 16 du mois qui suit la fin de chaque semestre.
La TVA est-elle récupérable sur le mobilier ?
A partir du moment où vous êtes assujetti, vous récupérez la TVA sur les dépenses engagées pour votre activité locative. Donc tous vos achats de meubles, électroménager et équipements destinés au logement loué ouvrent droit à déduction. Exemple : un canapé à 1 200 € TTC vous permettra de récupérer 200 € de TVA, à condition que la facture soit postérieure à votre déclaration d’activité via le Guichet unique.
Attention : s’agissant de dépenses qu’il faudra identifier dans votre comptabilité, conservez tous vos justificatifs !
Et concernant les dépenses engagées pour des travaux ?
Au même titre que toutes vos autres dépenses liées à votre activité locative, à partir du moment où vous êtes bien assujetti à TVA, vous pouvez récupérer la TVA associée à vos dépenses de rénovation et autres travaux.
Est-ce que je peux récupérer la TVA avec un bien en LMNP ancien ?
Non, comme indiqué plus haut dans l’article, la TVA est récupérable dans le cas d’un bien neuf.